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“一药治多症”这些城市房价风向要变了?

老百姓在抱怨房价涨得太猛,开发商则吐槽供地数量太少,而地方政府则要加速去库存。

针对各方不同诉求,住建部和国土资源部近日公布的一项新政有望“一药治多症”。这个政策的核心就是以库存消化周期分档次,周期短的要扩大供地,周期长的要停止供地。

据易居研究院最新统计显示,全国70个重点城市中,至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下(含12个月),这些城市至少需要“增加土地供应”,其中南京等6个城市“不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。

“从供求关系入手,这就对症下药了。下一步就看地方政府执行力,看住建部问责力度了。”有地产界人士如此评价。

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1、对症下药

4月6日,住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(建房[2017]80号)(以下简称《通知》),提出调控后坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。

根据《通知》,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。

各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36-18个月的,要减少供地。12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

接受记者采访的地产界人士均“点赞”上述政策。中原地产首席分析师张大伟认为,这次政策明确了库存与土地供应的关系,用库存消化周期明确了市场土地供应的节奏。利用土地市场调控做加减法,库存多的减少土地供应,土地少的增加供应。

“这条政策最具针对性,把握住了行业症结,思路和方法很对,就看地方政府能否落实。”明源地产研究院首席研究院刘策表示,“一个看地方政府有没有积极性,因为会影响到财政收入;另外一个要看有些城市是否具备新增土地供应的条件。”

亦有部分受访者认为,去库存周期短的城市大多数是一些热点城市,这些地方就算增加供地,仍会被开发商哄抢。

2、热门名单

按上述最新规定,有哪些热点城市需要“显著增加供地,要加快供地节奏”呢?

从易居研究院获得的一份统计数据显示,南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州等6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下,必须显著增加供地且加快节奏;而北京、上海、广州的平均去库存周期在6-12个月,深圳的平均去库存周期在12-18个月。

上海的去库存周期竟然长于杭州等地,这是否有悖于常识?这数据究竟是如何统计出来的?对此,有业内人士指出,上海调控力度较大,导致成交量下降,这可能使得统计出来的数据跟真实供求不太匹配。

必须一提的是,上述统计数据仅为一家之言,易居研究院亦表示:“去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。其中‘销售移动平均’即指最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。”

有分析人士告诉记者,关于库存消化周期的算法,不同的机构有不同的算法,有些机构是按照最近三个月的平均去化速度去测算整个市场的去化速度,有些机构是按照过去一年平均的去化速度进行测算。为此,住建部和国土部有必要就库存消化周期具体的计算方法和标准进行“全国统一”,否则每家算法不同,最终结果差异也会比较大。

“如果政府增加供地数量,加快供地节奏,我们肯定是欢迎的,现在一二线城市就是缺地的状态。”有不愿具名的开发商告诉记者,政府供地量小,势必会造成开发商的哄抢,自然而然土地价格就会上涨。出不出地王与土地供应量有关,僧多粥少的情况下,怎能不出地王?

3、还需问责

值得注意的是,在国家调控的大背景下,目前许多城市已经相继出台了2017年的供地计划。比如南京2017年国有建设用地供应计划总量在2800公顷左右,其中新增建设用地控制在1600公顷左右。2017年南京土地供应计划中房地产开发用地700公顷(其中商品住宅用地530公顷,商办用地170公顷)。而北京2017年安排的国有建设用地计划供应总量为3900公顷,其中住宅用地610公顷,商服用地310公顷。

业内人士指出,部分热点城市在土地供应的计划和落实方面存在着脱节的问题。供地计划做得比较多,但计划完不成的情况比较普遍。事实上,一些城市既然列了相关的年度供地计划就应该不折不扣的执行,同时要将年度供应量细化到月度,并向社会予以公布,如果完不成,监管层也应负起责任果断问责。

“国土部此次政策提到了土地供应的分类调控目标,这是最近土地政策的首创。通过挂钩去库存周期、房价等指标,使得各城市供地的计划更具科学性和合理性。接下来就看国土部是否就此制定相应的问责机制了。”上述业内人士如此说。

随着调控不断收紧,势必对房企的销售和经营业绩带来影响,部分房企对今年市场的态度逐渐偏向谨慎。同时,在土地市场上,房企拿地策略也有所调整。业内人士表示,未来房企将采取更加多元的土地收购模式,除了公开市场拍卖以外,更多运用并收购、旧城旧村改造渠道等手段曲线拿地,从而获得大量优质资源。

4、曲线拿地模式受青睐

事实上,今年一季度在楼市普遍降温的情况下,部分房企仍积极拿地。中国指数研究院数据显示,2017年一季度,全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米,同比增长13.0%;各城市成交量均增长,其中二线城市同比增长19.0%,增幅最大。

“虽然今年以来房地产调控政策频出,但房企拿地意愿并未下降。主要原因在于行业进入调整期时,房企开始补库存。部分房企通过低利率频繁发债,在手资金宽裕。”爱建证券研究员刘孙亮表示,信贷政策开始收紧后,虽然土地出让总量有所增加,但溢价率明显下降,说明房企在一定程度上对市场有观望情绪,并对未来房价持谨慎态度。

从去年整体情况看,房企土地储备相当充裕。因此,在今年后续时间内,房企策略或有所改变。旭辉集团董事长林中称:“今年买地预算是基于650亿元的销售目标,买地的权益部分约200亿元,在买地总金额中权益比重占60%,因此买地的合同金额约在350亿元左右。如果能够超额完成,买地的金额也可以随之增加。”

也有房企改变了在一级市场竞争拍地的拿地方式。比如当代置业,不再在高点拿地,而是由兼并收购拿地。中原地产张大伟表示,从房地产企业发展看,虽然2016年资金价格下降,但整体看,企业的土地成本明显上升,对企业的压力越来越大。

业内人士表示,未来房企将采取更加多元的土地收购模式。除了公开市场拍卖,更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。如中海、保利等通过整合中信地产资产包、中航地产资产包等,获得了大量优质资源。

“多拿地、拿对地、拿值地”是房企高速发展的重要手段,但在投资风险加剧、资金压力倍增、竞争激烈的背景下,这三大“秘笈”知易行难。有专家称,对于房企而言,2017年不宜在招拍挂市场上盲目投资高溢价地块,应理性看待土地市场,提高股权合作拿地比例或采用收并购项目等手段曲线拿地,降低拿地成本、扩大土地储备。

同时,随着调控不断收紧,易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,房企在拿地上也要注意把握时机。即拿地如何确定更好的时机,以契合当前楼市周期调整。另外,对于当下很多房企,尤其是在融资渠道困难的情况下,更需注重把控拿地的资金风险。未来预计联合拿地的方式会增加,这也是目前很多房企在补库存和投资方面所需要关注的内容。此外,严跃进认为,房企适当参与项目并购很重要,部分城市项目碍于产品自身原因,一直销售不好,类似此类城市会成为性价比较好的投资目的地,相关的地产投资节奏也会加快。

另外,在行业竞争白热化的时候,也有部分上市房企开始转型。爱建证券研究员刘孙亮表示,部分房企开始在房地产行业内部转型,比如从住宅地产开发转向商业地产、旅游地产、养老地产等。还有部分房企收缩地产业务,谋求彻底转型,向与房地产行业关联度不高的其他相关行业转型,以探求新的业务方向。

黔讯网 来源:新浪  责任编辑: 推送

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