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龙湖“好房子”兵法:卷产品才会出好房子

中房报记者 李红梅 北京报道

已经退隐幕后的宋卫平,有房地产界乔布斯的美誉。他不止在一个场合批驳过地产同行。

例外的是,当他有一次听说龙湖在重庆,如同绿城在杭州,兴趣立马就起来了,他随即飞到重庆去看龙湖的楼盘。此后不仅对龙湖创始人吴亚军欣赏有加,还说出了一句夸人又赞己的霸气侧漏之话:全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家,不可能有两家三家,“半家”指星河湾,“一家”指龙湖。

在盖房和做管理这种残酷的生意场上,吴亚军拥有女性的细腻与审美直觉。仅就园林设计,她和手下人在讨论后达成共识:乔木、灌木的种类及比例,土壤适合什么花草,什么样花草能吸引鸟儿,花、草、树如何搭配出层次来,那些鸟喜欢吃什么食物。

基因一旦塑造就会延续。盖好的房子、善待客户一生成为龙湖穿越经济周期的“定海神针”。

一个冬日的下午,记者和林仕聪展开了一场对话,关于好房子。

林仕聪是龙湖集团地产航道产品策略中心负责人,他认为“好房子”不是粗线条,要从城市、社区、环境配套、户型、生活场景打造等不同维度用心地去做,“仅从产品规划角度来看,一个好房子居住环境要满足核心的四点:日照、通风、视野、健康”。

“如果用一句话来描摹龙湖对一套好房子最质朴的期望,那会是什么?”

“阳光无界,美好无限。”林仕聪毫不迟疑地说。“我很难只推荐一个‘好房子’作为典型代表。如果非要说,云河颂、御湖境等产品线,是我们在不同城市的“好房子”。

好房子要和城市对话

中国房地产报:根据你的从业观察,现在消费者对房子的需求,有哪些不同的变化?

林仕聪:要分几个层面去认知。从宏观层面来看,“好房子”要跟整个社会的发展阶段密切相关。根据第七次全国人口普查数据,到2020年,中国城镇居民家庭人均居住面积上升到约40平方米。在改革开放初期,这一数值是人均3.6平方米,即使到1998年时也只有不到人均10平方米。由此可见,过去25年房地产行业的蓬勃发展,有着一个极其重要的底层逻辑就是全国住房的紧缺。在需要快速地满足人们迫切的住房需求的年代,客观上来讲,很难兼顾太多的品质需求。随着经济的发展与人们生活品质的提升,整个行业发生了很大的变化,进入了追求“美好生活”的改善性需求为主的阶段。

从微观层面而言,现在对于好房子的定义,也不仅仅是停留在户型面积的加大,而是更多人性化、精细化、品质化的考量。可以看到,各大开发商自身也在积极转变发展模式,顺应高质量发展的大趋势。一个鲜明的例子是原来开发商最为重视销售规模排名,但现在各家企业拿地都集中在核心城市、核心板块,更重视的是产品力的排名。

现在消费者对于房子的需求也有很多想法,比如如何提升整体社区的居住品质,归家是否舒适便捷,如何满足不同家庭成员需求,对健康、社区安全等需求都和原来大不一样了。

中国房地产报:每个人对于好房子都会有自己的认知,从供应者角度,你怎么理解“好房子”?

林仕聪:这包含不同的维度。从城市规划设计角度,我觉得一个好的房子,首先要有对城市总体规划的呼应、对城市空间格局的呼应。因为它要落位在城市中,是整个城市空间生活的一部分,并非孤立个体。还要有对于自然资源的呼应,苏州云河颂项目的西侧是一条河,我们在规划设计时就考虑小区跟河要做一个很好的呼应;西安高新云河颂,总图规划就充分地尊重了东侧的带状城市公园;广州御湖境则与其北侧的珠江进行了良好的对话。

其次,就是项目内部的规划设计,即俗称的用地红线之内。早些年,随着地价的快速上涨,很多项目都面临着经营解题的困境,对于产品货值的极致索取成为解题良方,于是“极致高低配”的规划手法在大江南北蔚然成风。我其实并不是绝对地反对高低配,在容积率合理有度的前提下、在合适的地块上,适当为客户提供多种业态的产品,有时是合适的,而是说“极致高低配”是有其问题的,重点落在“极致”两字上,偏偏又是过去这些年的行业常态。比如当时我们曾看到出现了非常夸张的200米高的超高层加三层密集别墅这种规划方案,你会发现很多项目都是通过类似方式来解题,经营利润的测算排在了第一位。在这种社区,公共空间被极度压缩了,仅有的一点公共绿地也可能被划入各家的小院中,有时甚至只剩下几条小路作为公共交通要道;这种情况不仅发生在普通社区中,甚至一些所谓的豪宅别墅社区中,也有类似情形。在这种情况下,人的真实的居住需求、对于品质的诉求其实都是被极大地压抑了。

中国房地产报:你是说,这种情况做出来的产品就无法成为是好房子了是吗?

林仕聪:在这两点上我们有一些警醒,一直秉承着产品优先的原则。很多时候我们还会主动摒弃一些经营上的利益,会着重把握几点:第一个要重新审视,把人的需求、产品的舒适度作为前提。第二个在产品舒适的前提下,规划上会强调我们内部称为“大格局、大空间”的原则。意思就是我们会主动地去拔掉一些楼栋,实现小区建筑密度最小化,这就实现了社区大花园与仪式感景观中轴。你多看我们项目都会找到一个共通点:前后楼栋的间距、中心大花园都会非常大。这带来的直接好处就是小区的日照会非常充足,可能比旁边的小区每天多晒两三个小时的太阳;加上合理的通风导流设计,小区公共区域与家里的通风都非常好;大间距与大花园使得每户居民家里的视野也非常棒;再加上健康的维度,因为大花园就可以实现非常好的绿化,每天氧气充盈。所有的这些集合,才能成就一个优秀的高品质社区规划。如果回顾历史,2003年SARS暴发期间香港淘大花园的案例曾经令人警醒,但可惜的是,后面被人们淡忘了。

中国房地产报:规划设计、建造运维对好房子的价值,你怎么看?

林仕聪:我们在打磨云河颂的时候,公司一直在不断思考几个问题:除了前面所讲的高品质的社区规划之外,什么样的设计能够出类拔萃,充满艺术感与品质感?比如在建筑立面设计上,龙湖云河颂立面借鉴宾利100 GT,以创新、简约的设计语言,打造流体超跑立面。在选材方面,玻璃、铝板与金属线条的碰撞,让立面极具未来感。圆角的亲和力,打破了传统建筑直线条的一成不变,令视觉富有动感与韵律。

如果用一句话来描摹我们对一套好房子最质朴的期望,那就是——“阳光无界,美好无限”。在西安云河颂,我们将近40%的用地面积还给了景观,极为难得地在城市中央提供了绝版稀缺的巨大私属森林,人居于其中,如同环抱绿洲。

好房子要“世事洞明”

中国房地产报:除了大的空间和环境,消费者对于户型本身也非常关注。

林仕聪:对,我从业20年了,从户型来说,我感觉现在更加贴近客户了,这些年整个行业在户型方面的进步非常巨大。如果我们回想10多年前,很多业内人士都会有一种比较偏颇的认知,就觉得户型这个东西有什么好做的,每个开发商做出来的都大同小异,然后也不认为这里面有太多的精细化设计。那时候,很多人把户型的差异约等于面积段的差异与房间数的差异。

从2015年开始,户型逐渐得到比较多的重视。但如果说户型真正的革新和优化,我认为是本轮新冠肺炎疫情暴发后,从2020年开始全国的户型可以说是上了一个新的台阶,目前行业内优秀的户型层出不穷,而且以非常快的速度在迭代。对于龙湖来说,关注的核心有两点:一是客户真正的改善性需求是什么?先把这个问题回答明白;二是人们具体生活的场景化打造。

中国房地产报:现在都在说改善型需求,实践中你们发现了哪些不同点?

林仕聪:这个问题以前我们去问客户,很多时候也答不出来,因为大家都没有过这种生活体验,要回答确实难。龙湖的大方厅、LDKG餐厨一体化,包括主卧豪华独立衣帽间,已成为一个共同的产品特点,受到了客户的欢迎。但如果你在五六年前去问客户,他也不知道自己有这个需求。现在人们回到了生活品质提升的追求、回到全家融洽交流互动的需求上来了,他们发现这样的户型设计非常重要。

现在都说生活场景化,就是要把客户真实的生活状态落到我们的产品设计中,在以前粗放的设计年代不会考虑这么细,往往是设计师给你安排了什么你用什么。现在我们会围绕着客户的真实需求,比如我们以前对阳台进深的理解可能就是1.2~1.5米,个别大一点就1.8米,但是现在有些阳台我们进深做到了2.4米。阳台长度从以前的单面宽到现在双面宽,最新的能做到三面宽。这样阳台就可以容纳生活的很多可能性,首先是个绿化平台,可以运动,或者喝茶、打麻将都没问题,阳台跟客厅形成了很好的空间交融状态。我们最近在重庆落地的第四代住宅就更舒适了,阳台都大到40多平方米,这巨大的阳台其实就是个空中庭院了。

房间里面也要精细化思考客户的真实生活场景。比如卧室,除了面积的考量,我们对于卧室的理解在设计的时候往往会更细致。首先会考虑这个房间是给老人还是小孩用,他的床是需要1.8米宽的还是1.5米宽?包括衣柜的空间容量。如果是给小孩使用,我们还要考虑打造成一个学习空间,会多一个书桌,还有书柜。书桌还要考虑做多大,是满足做作业需要,还是可以搭乐高、做模型?这样使用者的生活场景化就丰富了。如果不这样去具体思考,最后做出来的产品就是一个普通的产品。

小我靠企业,大我靠政策

中国房地产报:你们这些好的想法在落地中是否会有障碍?

林仕聪:有。当你在企业顶层设计层面没有非常清晰的战略打法的时候,在实际执行层面就容易出现落不了地的情况。比如规划层面我要大花园,然后户型要怎么样、配套要怎么样,大家都知道哪个是最好的,但是当你拿到一个具体项目要落地的时候,发现最后呈现出来的并不是我们前面讨论的那样,就是在过程中做了退让、做了取舍,或者在经营的压力面前做了妥协。所以我觉得要把好规划好产品落地,就需要有一套行之有效的内部管控体系。一个企业有清晰的战略,而且把战略作为规则立下来,拉通全公司各个职能部门形成共识,它就会容易落地,不会在推进的过程中变形。

中国房地产报:你们具体怎么解决内部拉通这个问题?

林仕聪:对于要做的产品,我们一直有清晰的战略目标,各个部门能做到有效协同,加上有公司制度的保障。目前,龙湖从“集团”到“地区”到“项目”,皆实行严格的管理,确保从选材质检、施工建造到品质验收的全周期流程管控,为高品质产品奠定基础。在核心能力基础上,我们建立起三级品控体系和智能平台。在项目建设过程中,覆盖建筑项目全生命周期的 349 个品质关键点打磨和 100+不同层级的检查诊断,实现项目从开工到交付360°建造监管。

比如在材料选择方面,我们采取了“优选品牌、集中采购、专属专供”的模式,通过与超 250 家集团品牌供应商合作,严格把控材料选型。而且跟合作伙伴一起,为集采材料出厂时统一设置专属“身份码”,包含品牌型号、质量认证等信息,让材料实现阳光透明可追溯。

即使在客户看不见的地方,龙湖对材料的选择亦精益求精。例如卫生间管道使用的成品止水节,我们选择渗透率更低、价格更高的止水节,相较传统工艺,该产品一次成型,让卫生间管根渗漏率从4.75% 降至1.69%。针对行业难以解决的空鼓问题,我们以零空鼓、零开裂作为目标,从2016年就在业内率先大面推行轻质抹灰石膏作为户内抹灰材料,并选择圣戈班、耐固、可耐福等国际一线品牌的材料,以达到更好的效果,空鼓合格率提升约3倍。

除此之外,我们还积极推进“阳光工房”计划,务求为客户提供优质产品。“阳光工房”展厅采用实体、异地搭建样板房的方式,将房屋建筑标准工艺工法汇集于一处,展现建筑从土建工序到交付的全流程建造环节,各个空间均通过层层拆解,全透明展示施工质量。

针对土建、机电与装修三大维度,我们开发了74项工艺工法,构建了可靠的建造标准。新建造体系相比传统建造方式,可全面提升工程质量。

中国房地产报:在你看来,实现“好房子好社区好城区”目标,亟待解决哪些问题?

林仕聪:需要全社会形成合力,去推进建设。

首先从政策层面,要有一个良性、能鼓励做出好产品的政策,或者说这种土壤。比如近些年由于严苛的价格限制,导致有一些开发商在本来很好的地段,做出减配的产品,或者是挖空心思牺牲社区整体利益去追求多一点点货值,这些跟我们谈的好社区好产品可能不兼容,只能取其一。在经营压力过大导致动作变形的时候,在源头上就可能会制约好产品。

回到开发商自身,不同的开发商有不同的经营理念,也会带来差异性。比如龙湖要呈现什么样的一个产品,我们就心里很有数。在保证产品品质的前提下,这些产品需要多少的配置、需要花多少钱、需要在规划户型层面做哪些取舍,都有清晰的目标。

以城市来说我想强调一点是,观察最近两三年各个城市的发展状况,在这轮“房地产市场与产品大比拼”中,我们遗憾地看到,很多低质量的产品被大批量“无奈”地生产出来,甚至不少是位于重点城市的主要城区。好的是也有一些城市比较出挑,比如成都、西安我觉得都做得挺好,这两个城市确实把开发商的积极性都给激发出来了,也是大家口中说非常“卷”的城市,尤其是以成都最为典型。过去行业常说杭州是产品高地,但现在大家都纷纷去成都考察项目。确实成都在政策层面,能让企业争先恐后地去做一个又一个更好的社区、更好的房子,最后真正得益的其实是客户、是城市。可惜的是,这样的城市有点少。我们也可以思考成都做对了什么,让开发商那么用力地“卷产品”,更可贵的是,它的整个房地产市场至今还保持着非常良性的状态,市场健康活跃。

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