中房报记者 李红梅 北京报道
已经退隐幕后的宋卫平，有房地产界乔布斯的美誉。他不止在一个场合批驳过地产同行。
例外的是，当他有一次听说龙湖在重庆，如同绿城在杭州，兴趣立马就起来了，他随即飞到重庆去看龙湖的楼盘。此后不仅对龙湖创始人吴亚军欣赏有加，还说出了一句夸人又赞己的霸气侧漏之话：全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家，不可能有两家三家，“半家”指星河湾，“一家”指龙湖。
在盖房和做管理这种残酷的生意场上，吴亚军拥有女性的细腻与审美直觉。仅就园林设计，她和手下人在讨论后达成共识：乔木、灌木的种类及比例，土壤适合什么花草，什么样花草能吸引鸟儿，花、草、树如何搭配出层次来，那些鸟喜欢吃什么食物。
基因一旦塑造就会延续。盖好的房子、善待客户一生成为龙湖穿越经济周期的“定海神针”。
一个冬日的下午，记者和林仕聪展开了一场对话，关于好房子。
林仕聪是龙湖集团地产航道产品策略中心负责人，他认为“好房子”不是粗线条，要从城市、社区、环境配套、户型、生活场景打造等不同维度用心地去做，“仅从产品规划角度来看，一个好房子居住环境要满足核心的四点：日照、通风、视野、健康”。
“如果用一句话来描摹龙湖对一套好房子最质朴的期望，那会是什么？”
“阳光无界，美好无限。”林仕聪毫不迟疑地说。“我很难只推荐一个‘好房子’作为典型代表。如果非要说，云河颂、御湖境等产品线，是我们在不同城市的“好房子”。
好房子要和城市对话
中国房地产报：根据你的从业观察，现在消费者对房子的需求，有哪些不同的变化？
林仕聪：要分几个层面去认知。从宏观层面来看，“好房子”要跟整个社会的发展阶段密切相关。根据第七次全国人口普查数据，到2020年，中国城镇居民家庭人均居住面积上升到约40平方米。在改革开放初期，这一数值是人均3.6平方米，即使到1998年时也只有不到人均10平方米。由此可见，过去25年房地产行业的蓬勃发展，有着一个极其重要的底层逻辑就是全国住房的紧缺。在需要快速地满足人们迫切的住房需求的年代，客观上来讲，很难兼顾太多的品质需求。随着经济的发展与人们生活品质的提升，整个行业发生了很大的变化，进入了追求“美好生活”的改善性需求为主的阶段。
从微观层面而言，现在对于好房子的定义，也不仅仅是停留在户型面积的加大，而是更多人性化、精细化、品质化的考量。可以看到，各大开发商自身也在积极转变发展模式，顺应高质量发展的大趋势。一个鲜明的例子是原来开发商最为重视销售规模排名，但现在各家企业拿地都集中在核心城市、核心板块，更重视的是产品力的排名。
现在消费者对于房子的需求也有很多想法，比如如何提升整体社区的居住品质，归家是否舒适便捷，如何满足不同家庭成员需求，对健康、社区安全等需求都和原来大不一样了。
中国房地产报：每个人对于好房子都会有自己的认知，从供应者角度，你怎么理解“好房子”？
林仕聪：这包含不同的维度。从城市规划设计角度，我觉得一个好的房子，首先要有对城市总体规划的呼应、对城市空间格局的呼应。因为它要落位在城市中，是整个城市空间生活的一部分，并非孤立个体。还要有对于自然资源的呼应，苏州云河颂项目的西侧是一条河，我们在规划设计时就考虑小区跟河要做一个很好的呼应；西安高新云河颂，总图规划就充分地尊重了东侧的带状城市公园；广州御湖境则与其北侧的珠江进行了良好的对话。
其次，就是项目内部的规划设计，即俗称的用地红线之内。早些年，随着地价的快速上涨，很多项目都面临着经营解题的困境，对于产品货值的极致索取成为解题良方，于是“极致高低配”的规划手法在大江南北蔚然成风。我其实并不是绝对地反对高低配，在容积率合理有度的前提下、在合适的地块上，适当为客户提供多种业态的产品，有时是合适的，而是说“极致高低配”是有其问题的，重点落在“极致”两字上，偏偏又是过去这些年的行业常态。比如当时我们曾看到出现了非常夸张的200米高的超高层加三层密集别墅这种规划方案，你会发现很多项目都是通过类似方式来解题，经营利润的测算排在了第一位。在这种社区，公共空间被极度压缩了，仅有的一点公共绿地也可能被划入各家的小院中，有时甚至只剩下几条小路作为公共交通要道；这种情况不仅发生在普通社区中，甚至一些所谓的豪宅别墅社区中，也有类似情形。在这种情况下，人的真实的居住需求、对于品质的诉求其实都是被极大地压抑了。
中国房地产报：你是说，这种情况做出来的产品就无法成为是好房子了是吗？
林仕聪：在这两点上我们有一些警醒，一直秉承着产品优先的原则。很多时候我们还会主动摒弃一些经营上的利益，会着重把握几点：第一个要重新审视，把人的需求、产品的舒适度作为前提。第二个在产品舒适的前提下，规划上会强调我们内部称为“大格局、大空间”的原则。意思就是我们会主动地去拔掉一些楼栋，实现小区建筑密度最小化，这就实现了社区大花园与仪式感景观中轴。你多看我们项目都会找到一个共通点：前后楼栋的间距、中心大花园都会非常大。这带来的直接好处就是小区的日照会非常充足，可能比旁边的小区每天多晒两三个小时的太阳；加上合理的通风导流设计，小区公共区域与家里的通风都非常好；大间距与大花园使得每户居民家里的视野也非常棒；再加上健康的维度，因为大花园就可以实现非常好的绿化，每天氧气充盈。所有的这些集合，才能成就一个优秀的高品质社区规划。如果回顾历史，2003年SARS暴发期间香港淘大花园的案例曾经令人警醒，但可惜的是，后面被人们淡忘了。
中国房地产报：规划设计、建造运维对好房子的价值，你怎么看？
林仕聪：我们在打磨云河颂的时候，公司一直在不断思考几个问题：除了前面所讲的高品质的社区规划之外，什么样的设计能够出类拔萃，充满艺术感与品质感？比如在建筑立面设计上，龙湖云河颂立面借鉴宾利100 GT，以创新、简约的设计语言，打造流体超跑立面。在选材方面，玻璃、铝板与金属线条的碰撞，让立面极具未来感。圆角的亲和力，打破了传统建筑直线条的一成不变，令视觉富有动感与韵律。
如果用一句话来描摹我们对一套好房子最质朴的期望，那就是——“阳光无界，美好无限”。在西安云河颂，我们将近40%的用地面积还给了景观，极为难得地在城市中央提供了绝版稀缺的巨大私属森林，人居于其中，如同环抱绿洲。
好房子要“世事洞明”
中国房地产报：除了大的空间和环境，消费者对于户型本身也非常关注。
林仕聪：对，我从业20年了，从户型来说，我感觉现在更加贴近客户了，这些年整个行业在户型方面的进步非常巨大。如果我们回想10多年前，很多业内人士都会有一种比较偏颇的认知，就觉得户型这个东西有什么好做的，每个开发商做出来的都大同小异，然后也不认为这里面有太多的精细化设计。那时候，很多人把户型的差异约等于面积段的差异与房间数的差异。
从2015年开始，户型逐渐得到比较多的重视。但如果说户型真正的革新和优化，我认为是本轮新冠肺炎疫情暴发后，从2020年开始全国的户型可以说是上了一个新的台阶，目前行业内优秀的户型层出不穷，而且以非常快的速度在迭代。对于龙湖来说，关注的核心有两点：一是客户真正的改善性需求是什么？先把这个问题回答明白；二是人们具体生活的场景化打造。
中国房地产报：现在都在说改善型需求，实践中你们发现了哪些不同点？
林仕聪：这个问题以前我们去问客户，很多时候也答不出来，因为大家都没有过这种生活体验，要回答确实难。龙湖的大方厅、LDKG餐厨一体化，包括主卧豪华独立衣帽间，已成为一个共同的产品特点，受到了客户的欢迎。但如果你在五六年前去问客户，他也不知道自己有这个需求。现在人们回到了生活品质提升的追求、回到全家融洽交流互动的需求上来了，他们发现这样的户型设计非常重要。
现在都说生活场景化，就是要把客户真实的生活状态落到我们的产品设计中，在以前粗放的设计年代不会考虑这么细，往往是设计师给你安排了什么你用什么。现在我们会围绕着客户的真实需求，比如我们以前对阳台进深的理解可能就是1.2~1.5米，个别大一点就1.8米，但是现在有些阳台我们进深做到了2.4米。阳台长度从以前的单面宽到现在双面宽，最新的能做到三面宽。这样阳台就可以容纳生活的很多可能性，首先是个绿化平台，可以运动，或者喝茶、打麻将都没问题，阳台跟客厅形成了很好的空间交融状态。我们最近在重庆落地的第四代住宅就更舒适了，阳台都大到40多平方米，这巨大的阳台其实就是个空中庭院了。
房间里面也要精细化思考客户的真实生活场景。比如卧室，除了面积的考量，我们对于卧室的理解在设计的时候往往会更细致。首先会考虑这个房间是给老人还是小孩用，他的床是需要1.8米宽的还是1.5米宽？包括衣柜的空间容量。如果是给小孩使用，我们还要考虑打造成一个学习空间，会多一个书桌，还有书柜。书桌还要考虑做多大，是满足做作业需要，还是可以搭乐高、做模型？这样使用者的生活场景化就丰富了。如果不这样去具体思考，最后做出来的产品就是一个普通的产品。
小我靠企业，大我靠政策
中国房地产报：你们这些好的想法在落地中是否会有障碍？
林仕聪：有。当你在企业顶层设计层面没有非常清晰的战略打法的时候，在实际执行层面就容易出现落不了地的情况。比如规划层面我要大花园，然后户型要怎么样、配套要怎么样，大家都知道哪个是最好的，但是当你拿到一个具体项目要落地的时候，发现最后呈现出来的并不是我们前面讨论的那样，就是在过程中做了退让、做了取舍，或者在经营的压力面前做了妥协。所以我觉得要把好规划好产品落地，就需要有一套行之有效的内部管控体系。一个企业有清晰的战略，而且把战略作为规则立下来，拉通全公司各个职能部门形成共识，它就会容易落地，不会在推进的过程中变形。
中国房地产报：你们具体怎么解决内部拉通这个问题？
林仕聪：对于要做的产品，我们一直有清晰的战略目标，各个部门能做到有效协同，加上有公司制度的保障。目前，龙湖从“集团”到“地区”到“项目”，皆实行严格的管理，确保从选材质检、施工建造到品质验收的全周期流程管控，为高品质产品奠定基础。在核心能力基础上，我们建立起三级品控体系和智能平台。在项目建设过程中，覆盖建筑项目全生命周期的 349 个品质关键点打磨和 100+不同层级的检查诊断，实现项目从开工到交付360°建造监管。
比如在材料选择方面，我们采取了“优选品牌、集中采购、专属专供”的模式，通过与超 250 家集团品牌供应商合作，严格把控材料选型。而且跟合作伙伴一起，为集采材料出厂时统一设置专属“身份码”，包含品牌型号、质量认证等信息，让材料实现阳光透明可追溯。
即使在客户看不见的地方，龙湖对材料的选择亦精益求精。例如卫生间管道使用的成品止水节，我们选择渗透率更低、价格更高的止水节，相较传统工艺，该产品一次成型，让卫生间管根渗漏率从4.75% 降至1.69%。针对行业难以解决的空鼓问题，我们以零空鼓、零开裂作为目标，从2016年就在业内率先大面推行轻质抹灰石膏作为户内抹灰材料，并选择圣戈班、耐固、可耐福等国际一线品牌的材料，以达到更好的效果，空鼓合格率提升约3倍。
除此之外，我们还积极推进“阳光工房”计划，务求为客户提供优质产品。“阳光工房”展厅采用实体、异地搭建样板房的方式，将房屋建筑标准工艺工法汇集于一处，展现建筑从土建工序到交付的全流程建造环节，各个空间均通过层层拆解，全透明展示施工质量。
针对土建、机电与装修三大维度，我们开发了74项工艺工法，构建了可靠的建造标准。新建造体系相比传统建造方式，可全面提升工程质量。
中国房地产报：在你看来，实现“好房子好社区好城区”目标，亟待解决哪些问题？
林仕聪：需要全社会形成合力，去推进建设。
首先从政策层面，要有一个良性、能鼓励做出好产品的政策，或者说这种土壤。比如近些年由于严苛的价格限制，导致有一些开发商在本来很好的地段，做出减配的产品，或者是挖空心思牺牲社区整体利益去追求多一点点货值，这些跟我们谈的好社区好产品可能不兼容，只能取其一。在经营压力过大导致动作变形的时候，在源头上就可能会制约好产品。
回到开发商自身，不同的开发商有不同的经营理念，也会带来差异性。比如龙湖要呈现什么样的一个产品，我们就心里很有数。在保证产品品质的前提下，这些产品需要多少的配置、需要花多少钱、需要在规划户型层面做哪些取舍，都有清晰的目标。
以城市来说我想强调一点是，观察最近两三年各个城市的发展状况，在这轮“房地产市场与产品大比拼”中，我们遗憾地看到，很多低质量的产品被大批量“无奈”地生产出来，甚至不少是位于重点城市的主要城区。好的是也有一些城市比较出挑，比如成都、西安我觉得都做得挺好，这两个城市确实把开发商的积极性都给激发出来了，也是大家口中说非常“卷”的城市，尤其是以成都最为典型。过去行业常说杭州是产品高地，但现在大家都纷纷去成都考察项目。确实成都在政策层面，能让企业争先恐后地去做一个又一个更好的社区、更好的房子，最后真正得益的其实是客户、是城市。可惜的是，这样的城市有点少。我们也可以思考成都做对了什么，让开发商那么用力地“卷产品”，更可贵的是，它的整个房地产市场至今还保持着非常良性的状态，市场健康活跃。
