为深入贯彻国家关于构建房地产发展新模式的决策部署，全面落实省、市关于促进房地产市场平稳健康发展的工作要求，满足居民改善性住房需求、促进一二手房市场循环畅通，贵阳市组织开展了商品住房“以旧换新”活动。活动发布以来，引发社会广泛关注，公众参与意愿积极。
1月12日，贵阳市住房和城乡建设局（以下简称“贵阳市住建局”）对活动内容进行详细解读。
一、此次推出“以旧换新”活动，主要基于当前贵阳房地产市场怎样的判断？
当前，贵阳市房地产市场正处在转型发展的关键时期，住房需求正从“有没有”转向“好不好”，人民群众对居住品质、功能、环境和服务提出了更高要求。为此，贵阳市住建局以满足人民群众改善性住房需求为核心，依据住建部、省住建厅“好房子”设计规定及相关要求，组织编制《贵阳市好房子技术导则(试行)》，围绕环境宜居、健康舒适、绿色低碳、安全耐久、智慧便捷、和谐美好六个方面，全面提高住房建设标准要求，合理规划空间布局，升级各类配套功能，打造好小区、好配套、好建筑、好户型、好服务，满足人民群众对美好居住生活的向往。同时，通过优化建筑指标核算方式，切实提高得房率，不断提升群众的获得感。
总之，随着住房品质不断迭代升级，新产品在得房率、生态性、舒适度、公区配套等方面具备明显优势。虽然改善性住房需求日益凸显，但由于新房销售及旧房交易环节存在不少堵点和问题，如新房销售渠道单一、渠道中介费高，存在截客、洗客、返佣等销售乱象；旧房交易存在资金安全风险、捆绑服务收费、交易流程不便捷，以及换房周期长、不卖不敢买等问题，大量的房地产中介机构小、散、乱，在新房销售及旧房交易中介服务中均存在虚假宣传与信息误导、资质不全与违规经营、服务不到位与推诿责任等问题，制约了改善型购房的实现。
为回应民生改善需求，贵阳市住建局联合行业协会组织开展商品住房“以旧换新”活动，核心目的是通过政府引导、市场运作的方式，畅通换房链条，降低换房成本，保障交易便捷与安全，让有改善意愿的居民能够更加安心、便捷地实现“以小换大、以旧换新、以远换近”的安居梦。
二、开展商品住房“以旧换新”活动希望解决哪些具体问题？
活动聚焦群众换房痛点、堵点，重点围绕“优惠、便利、安全”发力，推出五个方面十条实实在在的优惠措施，让改善居住条件变得更轻松。
在卖旧房方面：一是规范中介服务。参与活动的中介机构已按规定办理机构备案及从业人员执业信息卡，为换房人提供规范、优质的中介服务，避免遭遇不良中介的服务困扰、交易风险等问题，如推诿责任、房屋权属不清、捆绑收费、卷款跑路等问题。二是降低中介服务费。房地产经纪服务收费由交易各方协商确定，一般收费标准为房屋成交价的3%，除此之外还有代办贷款、代办登记等其他服务费用，而参与活动的中介机构经纪服务费总计收费不超过旧房成交总价的2.5%。
在换购新房方面：一是买房更实惠。通过渠道中介销售的新房，渠道费推高营销成本，并且存在截客、洗客、返佣等乱象，侵扰市场秩序。参与活动的房开企业明确专人为换房人提供优质的直售服务，省去渠道中介费，更好保障“好房子”建设交付，并给予专属优惠让利换房人。二是彻底解决“不卖不敢买”的后顾之忧。随着二手房挂牌量增加，市场去化承压，旧房不卖出不敢买新房，容易错过意向房源。参与活动的房开企业对换房人意向购买的新房设定不少于60天的“解约保护期”，在“解约保护期”内，房开企业不得将意向房源另行出售，若因旧房未能售出，换房人可无责退出新房认购、或者与房开企业协商延长期限。
在购房贷款方面：一是提供便捷高效服务。参与活动的商业银行明确信贷专员，提供灵活的金融解决方案，积极帮助居民解决资金需求，提供快捷、高效的服务。二是降低成本。参与活动的商业银行主动靠前服务，省去旧房贷款中介代办服务费，同时旧房按揭贷款抵押登记费、评估费均由银行承担，降低旧房去化成本。申请新房贷款按照相关政策可享受首付款比例、住房套数认定等优惠。
在办理交易手续方面：一是开辟绿色通道，优化窗口服务。贵阳市住建局设立商品住房“以旧换新”交易绿色通道，快捷办理相关交易手续，同时协助符合条件的换房人申领契税消费券补贴、缴纳申报等政策优惠，为换房人提供便捷、安全、高效的服务。二是积极构建“一站式”服务模式。逐步搭建统一的房屋交易管理服务平台，积极推进部门联动和数据共享，加强房屋交易、纳税申报、不动产登记等业务衔接，让信息多跑路、群众少跑腿。
在保障交易安全方面：一是规范房源信息发布，防范交易风险与纠纷。参与活动的中介机构在挂牌发布旧房前通过贵阳市住房租赁（存量房交易）管理服务平台对房屋用途、建筑面积、是否抵押、是否查封等进行核验，取得房源核验码后给予发布，确保房源合规性，有效防范交易风险及纠纷。二是规范资金监管，保障交易资金安全。按照相关要求，贵阳市住建局下属事业单位贵阳市房地产交易管理中心作为资金监管主体提供免费资金监管服务，通过贵阳市住房租赁（存量房交易）管理服务平台根据买卖双方签订的资金监管协议对旧房交易资金进行全程监测，交易完成后系统自动发起划转指令，确保每笔资金进出都安全、每笔交易都可靠，彻底解除居民换房过程中的资金安全顾虑。
三、“以旧换新”的难点在于旧房“难卖”，部分群众希望政府收购，此次活动如何帮助群众实现旧房去化？
全国各地都在积极探索商品住房“以旧换新”途径，实现商品住房“以旧换新”主要有两种模式，一是卖旧买新；二是收旧换新。由于收购旧房需要巨额且成本可控的资金支持，可持续性及覆盖度非常有限，难以满足群众“以旧换新”需求。贵阳市之前也试点通过国企收购方式推进以旧换新，并取得实际成果，但因资金受限难以推广。收购模式下群众对收购评估价的担忧普遍存在，若期望高于市场的收购价又违背市场规律，其实不管是收旧模式、还是卖旧模式，核心还是遵从市场规律。
此次活动通过搭建平台，引入合规且经营规范的中介机构提供旧房“帮卖”服务，旧房价格由交易各方根据市场行情协商确定，完全遵循市场化交易原则，交易的主角始终是居民和市场。此次活动主要从以下几个方面帮助群众实现旧房去化：
一是提升中介服务。参与活动的中介机构已按规定办理机构备案及从业人员执业信息卡，能为换房人提供专业估价参考、优先推广房源、快速匹配客户、安全撮合交易等服务，有效避免不专业、不规范、推诿责任、捆绑收费、卷款跑路等不良中介问题，提升旧房交易体验，加速旧房卖出。
二是降低交易成本。通过降低旧房中介服务费、省去代办贷款服务费、代办房地产登记服务费、新房渠道中介费等多措并举降低交易环节成本，让“以旧换新”旧房在同等市场行情下更具竞争力。
三是优化交易服务。在卖旧房、选新房、办贷款、办手续等环节均做好引导服务，通过开辟绿色通道等方式靠前服务快速办理，全面优化提升交易服务，增强交易当事人体验感、获得感，促进旧房交易。
四是合理引导预期。随着住房品质不断迭代升级，新房在得房率、生态性、舒适度、公区配套等方面具备明显优势，符合居民改善性需求。早期住房以满足基本居住需求为主，当时的建筑材料和技术相对有限，因此在建筑质量、户型设计、空间布局、配套设施等方面存在短板和不足，比较适合注重经济性的刚性需求。房地产中介机构要提供专业估价参考，根据居民对新房和旧房的不同需求、产品差异等提供符合实际的建议，合理引导预期，积极发挥活跃市场流通的作用。
四、换房人是否需要委托参加活动的中介机构帮卖？已自行成交的怎么处理？
房地产中介作为连接房屋供需双方的重要纽带，在活跃市场流通、优化资源配置、提供专业服务、推广房源、匹配客户、撮合交易等方面发挥着重要作用。但由于部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、恶意竞争扰乱市场秩序等问题，损害中介行业形象，影响住房交易。本次活动引入经营合规、服务规范、承诺降低服务费的中介机构，为换房人提供专业估价参考、加大推广力度、积极带看匹配客户、撮合交易等专业、高效的服务，加速旧房去化。
当前，二手房挂牌量持续攀升，反映出改善需求的换房意愿比较强烈，但也增加了旧房卖出的难度，旧房“难卖”已成为居民改善性需求的最大痛点。为提高旧房去化效率，推进“以旧换新”活动落地见效，参与“以旧换新”活动的换房人在报名登记时应选择委托参加活动的房地产中介机构帮卖旧房。如换房人的旧房已自行成交的，直接向贵阳房地产交易中心报名登记，纳入“以旧换新”活动享受相关便捷服务及优惠。贵阳房地产交易中心对换房人提供旧房帮卖、新房选购、银行贷款、交易手续办理等全程引导及帮办服务，切实帮助换房人更加安心、便捷地实现“以旧换新”安居梦。
五、换房人旧房未卖出，是否可以按照“以旧换新”活动换购新房专属优惠先行购买新房？
为积极支持居民改善性住房需求，拟出售旧房已通过“以旧换新”活动登记报名并挂牌后，鼓励换房人直接购买选中的“以旧换新”新房，并享受“以旧换新”活动新房专属优惠。同时，根据《贵阳贵安促进房地产市场止跌回稳若干措施》（筑建通〔2025〕177号），通过贵阳市房屋交易管理服务平台取得房源核验码后挂牌出售的商品住房，申请商业贷款时不计入居民家庭住房套数。
六、参与活动的房地产开发企业、房地产中介机构、商业银行应履行哪些责任？
房地产开发企业、房地产中介机构和商业银行在住房交易环节中扮演着重要角色，其责任义务履行情况对于“以旧换新”活动能否取得良好成效起着关键作用。按照活动要求，参与活动的房地产开发企业、房地产中介机构和商业银行应履行的责任主要有以下三个方面：
一是强化合规管理。商品住房“以旧换新”活动明确参与活动的房地产开发企业、房地产中介机构及商业银行须遵守相关法律法规及管理要求，分别围绕卖新房、卖旧房、申请住房贷款建立健全服务机制，为换房人提供规范、便捷的服务，同时，及时向社会公布参与活动的企业及金融机构名单，接受社会监督。
二是强化责任落实。房地产开发企业、房地产中介机构和商业银行要建立直接且高效的服务机制、优化服务流程，细化明确可提供的优惠措施，为换房人提供专属服务和优惠，确保“以旧换新”活动相较于常规情形服务更优、流程更简、成本更低、效率更高。
三是强化刚性约束。参与活动的房地产开发企业、房地产中介机构、商业银行如存在服务不到位、推诿责任、违背活动要求、侵害群众权益等情形的，将取消参与活动资格并及时向社会公布。房地产开发企业、房地产中介机构存在违法违规问题的，由行业管理部门依法依规处理。
七、如何保障旧房（二手房）交易资金安全？
房屋交易资金安全事关群众切身利益，资金风险防控是群众关切的痛点和重点。按照《贵阳市住房和城乡建设局等6部门关于规范存量房交易秩序 提升公共服务水平的通知》及相关要求，由住房城乡建设部门提供安全便捷、免费服务的存量房交易资金监管。
为切实维护交易双方利益，换房人的旧房交易资金应全部纳入资金监管，交易成功(权属转移登记后)，资金才会划转给卖方；交易失败，资金会原渠道返还至买方，彻底解除居民换房过程中的资金安全顾虑。
八、换房人怎么参与商品住房“以旧换新”活动？
凡是贵阳市范围内，换房人（新房购买人可以是旧房产权人的直系亲属，申领购房消费券补贴等相关政策优惠以政策具体实施要求为准）计划出售已取得《房屋所有权证》或者《不动产权证书》的房屋（旧房），并购买新建商品住房（新房）的，均可以参加本次商品住房“以旧换新”活动。
按照“政府搭台、群众受益”的原则，首先由自愿参与活动的房地产开发企业、房地产中介机构、商业银行报名登记，市住房和城乡建设局及时公布符合要求的企业及商业银行清单；然后由换房人报名，并登记帮卖旧房、帮买新房、帮办贷款等需求。贵阳房地产交易中心根据换房人需求，协调相关企业及金融机构靠前服务，切实帮助换房人卖旧房、买新房、申请贷款、办理交易手续等。
九、商品住房“以旧换新”活动主要流程是什么？
一是报名参与。房地产开发企业、房地产中介机构、商业银行及换房人分别通过“贵阳市住房租赁（存量房交易）管理服务平台”微信小程序报名参与，贵阳市住房和城乡建设局分批次公布参与活动的企业及商业银行清单，供换房人咨询选择，同时根据换房人需求协调相关企业及金融机构靠前服务，切实帮助换房人卖旧房、买新房、申请贷款、办理交易手续等。
二是旧房出售。由换房人委托参与活动的房地产中介机构挂牌出售旧房，为换房人提供专业估价参考、加大推广力度、积极带看匹配客户、撮合交易等专业、高效的服务，加速旧房去化。
三是新房选购。由参与活动的房地产开发企业根据换房人需求提供新房直售服务，给予“以旧换新”专属优惠，确定意向房源并约定不少于60天的“解约保护期”、意向定金缴纳及无责解约退还时间等，签订“以旧换新”新房认购意向协议，锁定意向房源。
四是新房交易或退订。旧房在约定期限内售出的，换房人按新房认购意向协议约定完成新房交易手续；旧房在约定期限内未能成功售出的，换房人与房地产开发企业可协商延长新房认购意向协议期限或按约定解除协议，如选择延长期限，则续签相关协议；如选择到期不延长，则到期自动解除协议，如因旧房未能成功售出导致协议到期解除的，房地产开发企业无条件退还意向定金。
十、换房人参与活动若出现纠纷怎么处理？
换房人如果与参与活动的单位发生纠纷的，涉及房地产开发企业的通过贵阳市房地产业协会（联系电话：85831918）进行调解，涉及房地产中介机构的通过贵阳市房地产中介协会（联系电话：4009988603）进行调解。调解未果的按照约定的争议解决方式或者通过法律途径解决。
咨询联系电话：
贵阳房地产交易中心：0851-85866584
贵阳市房协：0851-85831918
贵阳市中介协会：4009988603
来源：贵阳市住房和城乡建设局
