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碧桂园涉嫌境外买保险套现 疑存7大谜团

中国网·地产中国综合 碧桂园森林城市从诞生开始,一直在营销推广上不遗余力。作为一个地处马来西亚的填海项目,却打着新加坡旁的名号。

据马来西亚的相关法律规定,填海项目需要沉降十年后再进行建造,可见碧桂园森林城市并不符合要求,此前,媒体报道,碧桂园预见到以后因为沉降问题可能会出现的纠纷,2015年,森林城市的7位马来西亚籍高官集体辞职。

也有消息称,新加坡对马来西亚填海这项破坏海洋生态坏境的工程一直不满,为此碧桂园森林城市的填海面积已经比早先的规划缩减了不少。

近日,一则碧桂园森林城市暂停销售的消息,更引起了轩然大波。

据爆料,碧桂园的行为或与涉及外汇监管堵漏有关。而在此前,由碧桂园销售代业主刷卡,早已成为海外房产买家默认的潜规则之一。

“国内资金向国外转移,也会利用到海外房产交易,容易成为滋生地下钱庄的温床。”熟悉国内外汇管制的人士声称。

碧桂园对于森林城市暂停销售,却对外声称,此次国内销售展厅暂停开放是由于升级改造需求,与外汇监管无关。但在外界看来,随着外汇管制趋紧,海外项目的销售会进一步受到影响。

碧桂园森林城市是最令人难以理解的房地产项目,其整理出7大谜团,让我们一起穿越森林迷雾。

谜团一

碧桂园凭什么敢搞这样一个大项目?

数年前,老板杨国强提出这一计划时,一度遭到所有管理层成员的极力反对。

面对质疑,杨国强抛出三个问题。

1、首期投入15亿元,是否亏得起?

对于年利润近百亿元的碧桂园来说,15亿元的首期投入的确影响不大。即使全亏了,也不至于伤筋动骨。

2. 填海造出的土地是否永久产权?

按照马来西亚的土地政策,这个答案是肯定的,即便房地产项目失败,土地还是属于碧桂园的永久资产。

3. 是不是可以先卖一部分,再建一部分?

通过先期开发回笼资金,再决定后期开发计划。虽然沙盘上的森林城市很大,但“骑驴看唱本”,滚动开发,可以让碧桂园避免风险。

这三句话,简直道尽了房地产开发的精髓。

这个位于马来西亚柔佛州,最初预计占地约20平方公里、总投资规模达2500亿,预计开发周期20年,总计30多万套商品住房的超大型填海项目,就此启动。

然而,在世人眼中碧桂园森林城市还是让人难以看懂。

谜团二

马来西亚,碧桂园如何消除置业者不安全感?

马航空难、沙巴沉船、暗杀金正男,大马在中国网民眼中,是一个神奇又危险的国度。

“很多国内购房者买森林城市主要是冲着新加坡去的,但事实上这个项目只是建设在靠近新加坡的一座人工岛上。”

曾经登岛的多位人士称,项目选址虽然与新加坡隔海相望,但毕竟和新加坡毫无关系。项目周边几乎没有配套设施,交通状况也相对落后,正处于填海建设中的项目完全是一个巨大工地。

据界面新闻曾报道,作为发展中国家,马来西亚的安全、腐败以及汇率不稳定等因素均会对投资者形成很大的风险隐患。“如果要投资海外房产,相比西方发达国家,马来西亚只能算是次等选择。”

中国人在这里居住,要消除文化的不适和居住的不安全感,碧桂园还需要费不少功夫。

目前看,碧桂园正在用数十亿的广告投放对冲马拉西亚种种负面消息,但这种对抗能够持续多久,是难以预测的。

谜团三

马来西亚人会买森林城市吗?

去过森林城市的国内置业者,如果与当地居民交流,很可能会听到一些不同的声音。

据媒体报道,中国开发商将内地那一套发展模式搬到马来西亚,未必适合当地人的口味,对马来西亚人来说,当地人会追求更加宽敞舒适的绿色空间,因为当地人大都拥有土地。

从价格上来说,森林城市在售住宅产品包括49-173㎡的洋房,带装修均价约为人民币2万元/㎡,相当于中国二线城市的水平,但价格比本地项目贵出一截。

从当地楼市的供应量来看,新山是一个库存很高的地方。据不完全统计,除了森林城市,当地由中国开发商投资的地产项目就达到4.6万套之多。其中,富力有3万套、碧桂园金海湾的1万套、绿地2205套、丽阳机构4000套。有媒体公开报道,这几个项目的销售并不理想。

还有媒体报道,如果每平方米按照1.5万元的均价计算,粗略估计新山市一年的成交总量也不过46万㎡,然而目前的供应量如果按照新山市之前的消化能力,仅中国开发商的开发量便需要将近16年才能消化。

谜团四

新加坡人买不买单?

在森林城市的宣传中,“新加坡旁”是重要的推广卖点。森林城市营销人员也反复强调,森林城市相当多的房子都卖给了新加坡人,在他们的渲染下,似乎新加坡人和中国人同样热衷这个项目。

那么对于新加坡人,森林城市是否值得买?

从房价对比来看,似乎很有吸引力。森林城市2万元/㎡,对岸的新加坡房价高达6-7万元/㎡,在碧桂园的宣传中,据新加坡当地华人介绍,森林城市此前也在新加坡做过广告,但是卖不动。对于新加坡人来说,在这里买房子,每天往返要过四次海关。何况,普通新加坡人大都享受政府保障房,有钱人对海外置业相当挑剔。

除此之外,由于自然资源、海洋生态的破坏问题,使得新加坡人对于森林城市本身带有一定抵触心理。目前,土地狭小的新加坡把军营、工业区、炼油厂都设置在靠近马来西亚的一侧。森林城市并未直接沾到新加坡的“光”。精明的新加坡人,会买单吗?

谜团五

如何砸开中国人的钱袋?

或许,碧桂园根本没有把马来西亚和新加坡人当做主要客户,早已将目光锁定在越来越富有的国人身上。

为了吸引购房者,碧桂园基本上对每一个到访的国内购房者采用资金补贴,鼓励前往马来西亚现场体验。

以深圳出发为例,从香港直飞新山机场,每位旅客全程仅需支付约3500元费用,就可以享受到4天3夜在新加坡、马来西亚的旅游项目。原本需6000多元的费用,近半由碧桂园补贴,而旅客所需要做的,就是在森林城市项目待上一天。

在国内大面积的广告轰炸,成功为碧桂园砸开了市场。从央视春晚冠名,到央视元宵晚会冠名,中国覆盖面积最广的媒体平台,不遗余力为森林城市做着宣传。

大面积、强有力的的地面销售,则是碧桂园销售转化的最大法宝。集团要求,通过推介成交或员工自购,必须每人销售一套森林城市。未达标的一线销售人员将被直接淘汰,未达标的营销管理人员以及后台人员,将给予降薪或降职处理。而卖掉一套森林城市,可以拿到碧桂园内部高额佣金。严格的奖惩制度,让碧桂园的员工至少为森林城市贡献了超过1万套的购买力。

谜团六

如何保障投资?

森林城市对中国人有何投资价值呢?在碧桂园的宣传中,马来西亚的“第二家园计划”是重要卖点之一。

“第二家园计划”即“十年居住计划”。申请马来西亚第二家园成功后,可以获得10年居留权,到期还可续签。除了选举权和政治权利,加入这个计划的外国人,与马来西亚国民享有基本相同的社会权利,包括医疗、教育、养老等。

凭第二家园身份,可以在马来西亚国家办理其它国家的签证(无须回国),目前对马来西亚免签的国家一共是158个。此外,马来西亚是英联邦国家,教育文凭在联邦内部容易得到认可。办理了第二家园身份之后,满两年还可以申请办理华侨身份,以华侨身份回国高考可以有一些分数减免。

但这跟移民是根本不同的,马来西亚和中国一样,不允许双重国籍。更重要的是,第二家园计划在马来西亚定存50万元人民币就可以办理,跟是否在当地买房并无太大关系。

相比之下,更吸引中国人的,可以借此实现资金出国,满足资产配置的需要,碧桂园通过强大的资源,为这部分需求提供了便利条件。不过,在中国对资金外流进行更加严格管制的情况下,碧桂园的这条通道可能会受到影响。

果然,个人外汇监管封堵漏洞,森林城市这样的海外地产在国内销售,遇到政策屏障。

据《财新》报道,为应对外汇监管,购房者海外置业常用方式之一是:购房者在境外刷卡购买投资类保险,质押保单后获得资金交给开发商。

近日有媒体报道称,碧桂园涉嫌境外买保险套现,碧桂园森林城市暂停销售跟外汇管制有关系。因为购买碧桂园森林城市没法在马来西亚办理按揭,所以他们一般要求客户全款支付,需要做按揭贷款的,都在香港进行操作。

据称,碧桂园帮客户在香港开户并不是以买房子的名义,而是以买保险的名义进行操作,因此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。

2016年下半年以来,外汇监管部门已在封堵漏洞,海外购房首当其冲。外汇局在2017年1月3日通过《人民日报》海外版澄清,禁止个人购汇投资海外房产等尚未开放的资本项目,属于个人外汇政策一直以来的规定,并非新规。

谜团七

2017年500亿销售目标能不能完成?

最后,来看看碧桂园今年给森林城市定下的天文数字:销售目标500亿元。依据此前媒体报道,碧桂园今年业绩目前基本定调为5000-6000亿元,森林城市所占的业绩比重高达8-10%。

这是中国房地产历史上最惊人的两个数字。

据媒体报道,森林城市去年一共推货量为127亿元,去化率达到79%,而碧桂园国内项目的去化率大概保持在65%左右的水平。

正如杨国强所述,森林城市正采用“以销定产”的原则,卖多少建多少。宣传中,碧桂园对于森林城市的总投资达到2500亿元,2017年,包括地价、销售费用等投入加起来近100亿,销售180亿。森林城市这个大雪球,已经滚动起来了。2017年,它会变大5倍吗?!

经过2016年的冲量,要完成这个天文数字,碧桂园除了持续在国内的大面积广告轰炸和地面强力销售外,还需要更创新的模式。

黔讯网 来源:中国网  编辑:滚动新闻编辑组

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