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莫开伟:不妨换一种方式来化解银行房贷困局

文/专栏作家  莫开伟

近几日,各大舆论媒体报道比较多的是,银行首套房贷及二套房贷利率上浮幅度较大,且贷款额度较紧,审批时间较长,让不少急欲购房的刚需族心里焦虑难受。

近几日,各大舆论媒体报道比较多的是,银行首套房贷及二套房贷利率上浮幅度较大,且贷款额度较紧,审批时间较长,让不少急欲购房的刚需族心里焦虑难受。而这个问题在一线城市更加突出。

首套房贷利率上浮不是当前银行才实施的新调控手段,在过去房贷过度膨胀的时期,也曾用过这一招,但那时实施时间短,房地产形势稍微缓和,银行便主动拉下房贷利率上浮的杠杆,将利率降至优惠水平上。可眼下,首套房贷及二套房贷利率趋高是在中央政府一再要求降房价、抑制楼市投机和过热、“房子是用来住的”等轮番严调控趋势下实施的金融信贷调控政策;且在房贷调控上还没有明确的时间表,在房贷调控利率也没有明确的上限,这意味着首套房贷及二套房贷利率实施在短期内不会缩手,房贷利率也还有进一步上涨的可能。

这显然是对购房刚需族不利的,目前对银行首套房上浮利率社会评论较多,褒贬不一,最难听的还公开责怪银行是在“趁火打劫”,无视社会弱势购房群体的利益,甚至痛骂银行缺乏社会良知和社会责任;就连笔者也曾跟着起哄,屡次撰文指责银行上浮首套房贷利率的行为。现在看来,这对银行多少有些不公平,毕竟上调首套房贷利率只是执行宏观调控政策的无奈之举,并非银行信贷本章。从银行利益出发,房贷目前已然成了优质资产,是各家银行必抢的“金娃娃”,谁会愚蠢到连房贷这样稳赚不赔的钱都去主动放弃呢?由此,对银行上浮首套房贷及二套房贷利率的行为,大众更多地应持包容态度,银行也有银行的苦衷,多些换位思考,多些政策调控意识,就不会责难银行了。

话说到这份上,并不是说银行房贷利率可无限制地上涨,房贷利率上浮时间可限期地延伸;毕竟这样无助于化解购房领域的资金供需矛盾,也无益于解决购房刚需族的困难,更不利于我国房地产长久可持续发展。可见,提高房贷利率不仅让银行信贷经营陷入了尴尬局面,也让政府房地产宏观调控陷入了两难境地。

很明显,目前房贷利率上浮的矛盾不能回避,而是需要各种政府及社会各界认真正视并积极面对的客观问题,努力寻找解决办法才是正道;否则,不仅不利于化解房贷存在的“提高房贷利率—房贷需求‘堰塞湖’越大—银行房贷供给缺口越大”的困局,反而会让银行房地产信贷失去人心和民生,对银行发展带来不利。

而眼下,解决房贷矛盾的最好办法还是应该换一种方式,就是银行及购房刚需族做到各退一步,用通俗的话说是“退一步海阔天空”,大家没必要都非要往那座“独木桥”上挤。

银行在首套房利率上不搞“一刀切”,根据购房者实际收入状况及所处的城市,实行有所区别的灵活房贷利率,总体确保首套房贷利率不突破央行基准利率或在央行基准利率基础上适当下浮优惠;同时将其他消费贷款额度适当压缩,将暗就变明,增加房贷信贷额度,基本保证购房刚需族的贷款需求;还可与当地政府联手建立楼市调控调节基金,用住房公积金利息或投资所得的盈利给予补充,在银行房贷利率全面上浮的时候,对购房刚需族因购房产生的经济困难或多支出的利息进行适当补贴,减少购房刚需族压力。

就是说,应发挥好各级政府在提高首套房贷或二套房贷上的“缓冲”作用,用好财政补贴这根“定海神针”,对因提高房贷利率对购房者多支出的利率给予适当补贴,在提高房贷利率与保护购房刚需族利益上寻找平衡点,不将提高首套房贷或二套房贷利率的负担全部转嫁给购房消费者,也不让全社会责怨都迁怒于银行,让银行真正按房贷供需状况及其变化来确定市场化的房贷利率。

购房刚需族也应积极转变住房理念,根据自身经济收入和贷款承受能力灵活选择住房方式,经济收入较高、有房贷上浮利率承受能力的,可选择按揭贷款购房方式,不会因房贷利率上浮而影响或降低自身的生活质量;如果经济收入不高、对房贷利率上浮承受能力不强的,可选择租赁住房方式,且目前政府支持这种方式,不少开发商也投入了租赁商品房的建设,租赁住房只会变得越来越容易;且随着政府制订商品房租赁指导意见的出台,管理更加规范,任意提高租赁房价格的行为将被遏制,租房住也不再是难事,也不会带来较大的支出压力。

这样做的好处,可避免部分缺乏足够应对首套房贷利率上浮能力的购房刚需族能对住房消费形成正确理念,使刚需购房族既不超越自身经济承受能力、“打肿脸充胖子”,又不盲目与其他购房者攀比,合理分流社会购房需求,使所有购房民众的住房需求趋于合理,从而减少银行房贷压力,也使银行房贷的有效需求下降,间接推动银行房贷利率的下降,最终使有能力购房的刚需族避免银行首套房贷高利率上浮的“盘剥”,使银行房贷及购房消费两者最终回归理性状态,达到破解银行房贷利率上浮、额度紧张、审批时间过长等困局。

这应该是政府希望的,也是银行与购房刚需族互利共振的有效方式,银行与住房消费者不妨身体力行!

(本文作者介绍:中国不良资产行业联盟金融与法律研究院研究员)

 来源:中访网  编辑:滚动新闻编辑组

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