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贵阳业主物管闹矛盾,如何破题?你对自家小区物业满意吗?

前段时间,贵阳某小区发生了一桩悲剧,一位三岁的幼儿在小区停车场内被一辆车撞倒碾压致死,家属悲痛欲绝,强烈质问物业为何不作为。

与此同时,在贵阳观山湖区某小区,部分业主因不满停车场开始收费,便将车辆堵在停车场入口处,导致成百上千居民无法上班,持续好几天……

业主们的舒适生活,离不开物业管理的精心运行。但在实际生活中,贵阳很多小区的业主和物管矛盾重重,时常发生争吵、拉扯甚至大打出手。

面对贵阳蓬勃发展的楼市,物业公司纷纷抢占市场,对于业主来说,怎样才能选择放心的物业公司?

对于物业公司来说,怎样才能为业主服好务,在激烈的市场竞争中占据一席之地?

业主物管长此以往的矛盾,究竟怎样才能破题?

贵阳物业公司 大致可分三大类

记者了解到,在目前贵阳的住宅类物业市场,大致可以分为三大类:名盘、一般住宅、老旧小区。

其中,名企所开发的楼盘,一般由该房开企业自己的物业管理公司来具体管理,这种楼盘的物管费较高,但运作比较规范;

一般住宅由于房开商自身没有物管公司,因此楼盘销售后,开发商再向业主推荐市面上的物管公司来管理小区;

老旧住宅又分为两种,单位宿舍一般由单位后勤部门组织聘请值班人员负责小区治安,垃圾清运等卫生问题则交给周边环卫站相关人员来负责,停车方面一般由小区业主自发建立“村规民约”来办理;

另一类老旧小区则不属于单位住宅,一般处于“几不管”的状态,其物业管理,一般由几名业主牵头收费,聘请值班人员、保洁人员来承担相对简单的物管工作。

贵阳一家物管公司资深经理陈浩宇表示,随着经济的发展,贵阳的物业市场竞争越来越大。

由于知名开发商自带物管公司,他们具备良好的管理经验和雄厚的资金实力,让原本在物管市场占据一席之地的中小型物管公司举步维艰。

再加上人力资源成本、硬件成本的大幅增加,让这类公司的生存和运转越来越难,同时在业主的眼中,物业公司的服务永远“没有最好,只有更好”,因此要想取得业主的信任、占领市场,物业公司还要有很大的提升。

业主物管矛盾源于“死循环”

连日来,记者走访了贵阳十余个小区,在观山湖区某小区,一周前二十余名业主因不满物管对其家中停水停电,在物管办公室进行了打砸,后来警方介入处理。

白云区某小区,业主因不满物管公司每月收取的450元的停车费金额过高,与停车场收费员发生了争吵拉扯。

该小区物管公司负责人告诉记者,公司与业主产生的纠纷,除了停车、水电之外,绝大多数是由于业主拒交物业费造成的,有的业主,已经长达三年多没交过一分钱。

拒交物业费的业主刘先生在电话中告诉记者,他和很多业主都认为,物业公司干得不好,服务没有到位。

例如小区停车场管理混乱,收费标准不统一,此外小区的包裹没人收取,外来企业想进驻小区安置快递储物柜,由于利益问题,受到了小区物管的百般阻挠……

“物管公司缺少严格的评价标准和科学评估手段,也缺少相应的约束,也就是说,只有物管管我们,没人去管物管,这么差的服务,我们为什么要交费?”刘先生说。

记者调查发现,在贵阳很多小区,由于部分业主对物管不满,于是不缴费成为业主们对物业服务不满的最直接抗议。这样一来,物业管理就陷入了“服务差—不缴费—服务差”的死循环中,这也成为物业管理的最大痛点。

解决物管问题要靠谁?

贵州省律师协会的王林律师表示,物管公司和业主是被雇佣和雇佣的关系,这一点首先要明确。

但在具体实施过程中,许多业主可能会有疑问,这家公司又不是我雇佣的,它的服务我很不满意,这究竟该怎么办?

王林表示,代表业主方与物管公司签订合作关系的,一般是业主代表大会或者业主委员会。但目前贵阳的很多住宅小区尚未成立业主委员会,或者即使成立了,也名存实亡,运行不规范。

按照《贵阳市物业管理条例实施细则》规定,首次业主大会召开,决定小区的管理等问题,需具备几个条件:

交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;

交付使用的房屋套数达到总套数50%以上;

首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上;物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

他说,目前虽然各省都有地方条例,但是成立业主委员会的条件仍使得很大一部分小区无法满足条件,法律条文形同虚设,因此政府应根据实际情况,降低条件,或成立业主临时委员会,可以行使业主委员会的部分权利,以利于维护现有住户的权力。

总之,在贵阳有条件组织业主大会的小区,市民朋友们要积极参与,不能置身事外。

因为业主大会所决定的事务,对于每位业主的切身利益息息相关,只有亲身参与业主大会,才能提出自己的合理诉求,保障自身的合法利益。

解决“死循环” 可让第三方介入

贵阳一家大型企业资深物管专员王先生表示,要想获得市场竞争的有利地位,物业管理公司首先要提高自身素质,同时,政府相关部门、行业组织等的规范管理,也能为物管市场的发展奠定良好基础。

他表示,对物管公司,引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务,能提高物业服务的水平。

政府的物价部门,要根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司,科学核定不同级别的物业费收取标准。

通过第三方机构的介入和相关部门规范管理,保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明,将有利于物业管理市场的良性运作。

政府部门还要加强对开发商的后续服务的监管,小区建筑竣工验收后,相应的配套设施是否完善也应监管,开发商的销售广告与实际是否一致,房屋交接后与销售合同不符是否对开发商处罚等一系列措施,才能为业主和物业管理企业合作提供一个优秀的平台。

如何选择好物业?

贵阳一家物管公司资深经理陈浩宇表示,业主大会要选择一个好的物业公司,一般可以从几个方面来入手。

A.看品牌

品牌不但能体现物管企业的知名度,也是业内对其的认可程度。国内某些知名企业的物管公司由于存在时间长、管理规范等,在业界享有了较高知名度,形成了良好的品牌效应。

B.看实力

物管公司的实力,可以从公司的规模大小、公司人才储备等来判断,一家优秀的物业管理公司,一定拥有学历高、经验丰富的经理级人才。

同时,公司硬件设施如监控探头、卫生设备,乃至于办公室的外在形象等,都是展示公司实力的窗口。

C.看特色

贵阳的物管公司大大小小至少有几百家,有实力的公司,一定有自己独有的管理方式,转化为优势并融入到自身的企业文化中,因此业主在选择企业时,可根据物业的特点有针对性地去考虑管理者,取其长,弃其短。

D.看成绩

物业管理公司如果很优秀,一定会取得国家相关部门颁发的各种正规奖项,这也是衡量一家公司实力强大与否的重要标志。

业主最关心的话题,莫过于收费标准。业主除了能通过业主大会与物管公司商谈收费标准之外,根据2014年10月颁布的《贵阳市普通小区物业管理收费参考标准》,贵阳市物业服务收费被分成三个级别。

但据业内人士介绍,《参考标准》中的物业服务费用仅包含管理、设施设备养护、协助维护公共秩序、保洁、绿化养护等物业人员的工资、五险一金、加班工资等人工成本费,并不包含设备设施运行、维护、保养费用,也不包含设备的维修耗材费用。

因此,各物业企业可根据项目共有设施设备配置实际情况,进行测算后按市场实际情况另行收取相关费用,代业主支出相关维护费用,这一切,都要在业主大会上提交讨论并公示。

此外,由于员工成本不同,该标准只适用于为普通新建小区的物业收费提供参考,而老旧小区以及花园洋房、别墅等住宅并不在适用之列。

陈浩宇表示,对于业主来说,以上的标准可能过于抽象,优秀的物管公司,有很多直观的印象。

管理制度严密科学,一个好的物业公司,管理制度必然是非常完善的,这不仅仅是对员工的工作职责,工作态度的要求有明确的指向,对责任落实,赏罚也是有明确的标准。外在形象,物管工作是通过人来实现的,优秀的物管公司,其管理人员的外在形象一定是着装统一、整齐干净,态度和蔼,动作规范。

小区公共设施完善程度及卫生环境,小区的单元门门禁是否正常使用,单元门的对讲功能是否正常,各项运动休闲设施是否能正常使用,电梯运行情况如何,消防设施、楼道灯等公共设施是否完好等,是衡量物管公司是否优秀的重要标准。

增值服务,很多优秀的物业公司都会开展一系列活动,比如社区文化活动,社区公益活动,晚会表演、游园、跑步等各种活动。很好的拉近了邻里之间的距离。

来源:贵阳晚报、贵阳楼市网

 来源:贵阳晚报  责任编辑: cmstop

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