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高价横扫土地市场 建发国际无惧负债升高?丨公司

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梁学城/发自北京

建发国际拓展土地储备的动作不断。

4月末,建发国际(01908.HK)公布有关收购建发南京100%股权的主要交易及关联交易。建发国际集团间接全资附属公司益悦及厦门兆翊蓉,与公司控股股东建发房产及厦门利源订立建发南京股权转让协议,交易对价为2048.71万元。

建发南京成立于2016年6月29日,位于江阴的一块土地为其名下主要资产。对于此次收购,建发国际表示,购入江阴地块可进一步扩大集团土地储备规模。

事实上,建发国际土地储备一直处于高速扩张中,且所拿土地多为高溢价地块。中指研究院数据显示,2022年一季度建发国际拿地面积为55.71万平方米,位列第六。

快速拿地背后,建发国际负债压力也不容小觑。2021年度业绩报显示,建发国际负债总额2802.65亿元,负债率达81.58%。

地产投资顾问崔元星表示,建发国际高价拿地的“突进式”行为,可以在一定程度上助力其规模扩充;但在市场深度调整之际,建发国际未来盈利空间或将被压缩,销售、净利润等也将面临诸多未知数。

对于快速拿地、负债情况及未来发展,记者多次拨打建发国际官网电话联系,始终未能接通。

━━━━高价扫地

实际上,建发国际不仅频频拿地,还屡次高溢价拿地。2021年5月20日,建发国际以总价5.88亿元、溢价率33.06%获得江西九江一宗地块,成为九江经开区新晋“地王”;2021年5月7日,其又以最高限价+38%自持比例拿下拱墅区祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块,刷新了杭州自持纪录。

除此以外,福州、厦门、无锡、广州、上海、温州、宜城、六安、盐城等多个城市,均出现了建发国际高溢价拿地身影。

值得注意的是,2021年2月份,建发国际联手融创在上海普陀区拿下一宗宅地,成交价为64.52亿元,成交楼面价8.43万元/平方米,溢价率36.2%。根据普陀区房管局在竞买活动前发布相关提示,本案周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米,成交售价之间仅约有1.2万元/平方米差距。

实际上,在建发国际联合体拍下此地块的2个月前,大华地产在该地块东侧拿下的项目的楼面价为4.74万元/平方米,仅为建发国际此次拿地楼面价的一半。

另据中指研究院数据显示,建发国际母公司建发房产2021年拿地金额首次冲进拿地排行榜TOP10行列,为601亿元。记者通过翻看往期财报发现,2011年至2021年10年间,建发国际净利润仅约合110.6亿元。IPG中国区首席经济学家柏文喜直言,从业绩对比来看,拿地数额偏高。

━━━━项目问题频出

逆势高价拿地将建发国际销售规模推上了一个新高度。

2021年度业绩报显示,2021年,建发国际全口径销售金额1647.4亿元;累计实现权益销售金额1300.9亿元,同比大幅增长100.9%;权益销售面积682.7万平方米,均同比大幅增长超100%。

随之而来的问题也开始逐渐显露。据天眼查显示,2022年1月24日,融创退出常州融誉置业有限公司,股权层层穿透之后发现,标的公司旗下资产为建发国际于2021年2月1日以16.7亿元价格抢下的一块南通市如皋市住宅地块,溢价率65.52%,这一地块成为如皋新单价“地王”。

不过,就在拿地3个月后,就被江南时报曝光项目鸿璟园在只提交了“建设工程施工许可”申请,在并未取得“项目建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证”的情况下擅自开工。

鸿景园一人士对记者透露,在提交申请许可后,为了赶进度,针对部分地下工程进行了一些施工,不过也是在合规情况下进行,且预售证已于项目开盘前,即2021年9月底拿到。据上述人十介绍,该项目共计1032套房源,一批次推出252套,目前已卖出200多套,去化效果较好。

这不是孤例。2022年1月10日,苏州市住建局对建发国际全资子公司苏州兆瑞连开4张罚单,被处罚项目均为建发春江泊月。值得注意的是,2021年11月22日至1月末,已连续被苏州市住建局处罚7次,合计处罚21.6万元,原因均包括擅自施工问题。

处罚之外,建发国际开发项目还因质量问题被投诉。2021年7月,有消费者在《百姓呼声》官网投诉长沙“网红盘”建发央著虚假宣传,质疑项目品质“降格”,此项目是其在长沙所斩获的“地王”项目。

长沙建发央著项目负责人对记者回应称,已与业主代表多次进行沟通,同时从全集团层面调配技术管理人员60余人,投入2600余万元改善小区品质,前期业主提到的问题已经基本得到解决。

柏文喜表示,这些高价地项目频繁出现违规、被投诉问题,说明企业现金流与流动性压力较大,为了改善企业现金流和加快周转而不惜减配以节省投资,不惜违规被处罚以提高周转速度。

一位业内专家认为,这也从侧面说明,企业被高价地所拖累,只想早开工、早销售、早回款。尽管违规开工会被处罚,但从更大的层面来看企业亏损就会少一些,违规成本低。

━━━━实现有质量增长?

柏文喜称,企业频繁高溢价拿地,甚至不惜牺牲企业盈利能力,追求单方面的规模增长,是因为国企往往对于规模增长有考核目标。不过,低盈利模式很难长久支撑。因此,建发国际只能长期通过与控股股东建发房产通过关联交易进行输血。

据了解,自2014年顺利借壳后,建发房产便将旗下资产逐步注入到上市公司建发国际。

2017年10月,建发国际以3.35亿元总价向建发房产收购龙岩恒富40%股权及龙岩利荣30%股权,获得项目包括福建龙岩市富力建发尚悦居和建发玺院。

2018年1月,建发房产以总代价约49.89亿元向建发国际旗下厦门益悦出售长沙、太仓、南宁4个子公司的股权及贷款。资产包括长沙、太仓的3宗土地,以及位于南宁的两个旧改项目。

2020年9月30日,建发国际通过收购建发房产旗下成都兆欣麟、厦门汇珑以及厦门景呈珑、株洲悦发4家公司100%股权,从而获取交易标的公司下的土地项目,支付现金代价为0.5亿元,剩下为应付股东先前垫付款,计入间接控股公司贷款。

随着规模诉求的进一步凸显,不仅是公司股权和资产层面的腾挪与转让,建发国际在资金上也倾向于依赖母公司建发房产。据悉,其在2019年便接受控股股东贷款合计230.8亿元,同比增长43.5%。

2020年上半年,建发国际产生给予间接控股公司建发房产的贷款利息开支上升至6.66亿元。期间,还与建发房产订立贷款框架协议,以年利率5.5%向建发房产寻求400亿元贷款融资,以推动项目开发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,总体来讲,建发房产通过资产组合以及债务嫁接,使建发国际财务指标在短期内可以得到改善,但如何控制好负债,拓展优质土地储备,实现有质量的增长,这将会是建发国际未来面对的核心问题。

 来源:中国房地产报  责任编辑: 三石天下

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