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富力地产最新消息 富力地产融资陷困境

过去一年,要问哪家房企过得最不舒坦,可能非富力地产莫属。

富力地产最新消息

在中国房企前30强中,富力在去年上半年就已脚踩“三道红线”,不仅销售疲软、债务高企,融资也陷入困境,不得不在元旦节前抛出内部75折卖房的举措。

年关时刻亟待回款回血,曾经的“华南五虎”之首,富力地产为何沦落到这番绝境?

小编梳理发现,多年来,在张力、李思廉双老板的治理下,公司始终未能逃出“高杠杆、重资产、周转慢”的怪圈。

  富力真钱紧

元旦节前几天,富力地产内部75折售房的消息满天飞,在年关超低折扣抛售房源,这家企业一定是遇到了难过的坎。

回望2020年,富力地产在缺钱中度过,市场表现相当一般。克而瑞数据显示,富力地产全年实现全口径销售金额1496.6亿元,再次爽约年度目标。

1月4日晚间,公司披露其全年权益销售金额约1387.9亿元,同比增长0.43%。

从行业排名来看,富力地产全口径销售额排名第24位、权益销售金额排名第18位。2019年,前述排名分别为第21位、第15位。

小编发现,最近两年来,公司不仅行业排名连续下降,一直以来的高杠杆政策早已让公司苦不堪言。

亿瀚智库研报显示,2019年末,富力地产债务净额1744亿元,一年内到期和一年后到期债务分别为623亿元和1350亿元;当年末,公司货币资金384亿元,现金短债比0.62倍,在手资金难以覆盖短期债务。

澎湃新闻报道,截至2020年三季度末,公司有息负债为1144.11亿元,净负债率降至166%,资产负债率降至80.37%。同期,公司现金及现金等价物仅359.5亿元,1年内到期有息负债752.7亿元,公司短期现金流仍然十分紧张。

经营能力弱、以及紧张的财务状况,三大国际评级机构早已对公司展望负面。

2020年5月-8月期间,穆迪、惠誉和标普等机构,先后对富力地产及其企业家族评级下调,这直接导致金融机构敬而远之。

尤其是在监管层对偿债“红线”的规定之下,富力地产的融资活动和债务偿还存在不确定性。

元旦节前后,有公开报道称,富力地产已将持有广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权、广州天力建筑100%股权,质押给拥有国资背景的广州城投,这被市场解读为是引入国资缓解公司压力。

症结与顽疾

富力地产曾是人尽皆知的“华南五虎”之一,尤其在广州根深蒂固。

在不少老广州人眼里,“广州每一根烟囱倒下,都有富力地产的一份功劳”。

上世纪90年代末,富力地产通过开发广州铜材厂地块、广州硫酸厂地块,再到后来的超级大盘珠江新城,迅速做大规模,促使这家房企逐步从华南区域走向全国市场。

公司是早期的地产行业领军者,在2006年就突破百亿销售额。而中国恒大(03333.HK)达到这一规模,是在3年之后。

2011年,富力地产的销售增速明显下滑,此后多年未完成全年销售目标,如今已跌出行业前20强。尽管张力、李思廉两位老板携手共进退,公司仍难重回辉煌。

小编梳理发现,从早期大规模拿地占用大量资金、重仓商业物业,到豪赌一般接盘万达资产包,这几年,公司的现金流状况陷入频繁波动的局面。

据亿瀚智库研报,公司自2012年经营性现金流净额由正转负,其后大多数财年为负值, 2013年、2014年以及2019年陷入波谷,分别为-119亿元、-221亿元和-242亿元。

就是在这样的状况下,公司在2017年前斥资199亿元接盘万达酒店资产包,成为全球最大豪华酒店业主。

风光背后,重资产且须长期投入的酒店业务将公司进一步拖入泥潭,2020年上半年,公司酒店业务亏损扩大,录得亏损9.36亿元。

事实上,在收购万达酒店资产包之前,富力地产已出现策略失误。公司投资性物业面积剧增,2016年末,公司落成及规划中的投资性物业总建筑面积达到430.4万平米,涉及酒店、写字楼、零售物业及物流地产等,大量资金沉淀在这一板块。

从2007年开始,公司的净负债率始终保持在100%以上, 2019年末飙升至199%。

公司负债率持续高位运行,一方面是公司集中式土地投资和酒店投资,消耗大量资金;另外在储备大量土地后,遭遇市场下行,导致销售回款不足,加之同期融资环境趋紧等,导致公司财务恶化。

  艰难解围

2020年,富力地产可能是TOP30中过得最糟糕的一家房企。

踩中“三道红线”、信用评级遭全线下调、销售规模和盈利能力逐渐疲软,疫情更让公司雪上加霜。

这个时刻,不知道李思廉是否会体味到当年王健林的苦楚。这家房企自我解围的方式,几乎和万达当年甩卖资产变现的路径如出一辙。

去年11月,公司将持有广州国际机场富力综合物流园70%股权转让给黑石集团,交易对价44.1亿元。

此后,公司陆续将海南富力海洋欢乐世界的相关股权摆上货架。启信宝显示,该公司是富力在海南操盘大型文旅项目的平台,富力地产持股比例80%。

此外,拟向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权、出售珠江新城CBD地标建筑广州广发证券总部大楼40%股权,屡屡在媒体报道中被提及。

在去年双11期间,公司推出500亿货值的房源,通过易居售卖,最终去化仅20%。

受到三家评级机构同时下调评级的影响,公司对外发债受限。去年9月份申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)告吹,在11月12日,公司才发行一笔3.6亿美元的优先票据,年利率高达12.375%。

对外高息发债,对内则通过裁员、减员来压缩人力成本费用支出。

截至2020年6月,公司员工总人数3.92万人,相比2019年末的6.23万人,半年减少2万多人,员工总成本支出同比减少约20亿元。

去年8月,公司董事局主席李思廉曾透露降债计划:未来9个月,将处理250亿元-300亿元债务,一半会有重组安排,其余则靠资金和销售抵消。

 来源:综投网  编辑:滚动新闻编辑组

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