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销售回暖,但空置率上升!9月销售1441套 贵阳商铺成交量亮眼

9月数据显示,贵阳市商铺销售市场一改前几个月的低迷,出现了一波明显的反弹势头,备案套数比8月上升了97%。但记者在采访中了解到,进入四五月份后,商铺租赁市场持续走低,空置率持续上升,在很多“热门”的区域,也有不少空置的商业门面待租,对于很多房东来说,一面是长时间空置,另一面却是高额的还贷压力,他们都感觉压力很大。

专家表示,对于商铺来说,市场的需求是决定其价值的根本,而决定市场需求的因素则包含多个方面,对于投资者来说,需要综合考量,谨慎入手。

销量回暖库存依然较大

据合富研究院提供的数据,今年9月,贵阳9个区市县商铺总计备案套数1441套,备案量8.62万方,成交金额接近15亿元,备案量环比上月上升97%,反弹势头很明显。而2020年前9个月,贵阳9区的商铺备案量总计6144套,备案量接近35万方,成交金额接近66亿元。

从区域上来看,9月商铺备案量最大的是云岩区,中天未来方舟是成交主力,而商铺均价方面,南明区以29399元每平方米领跑贵阳商铺市场,成交主力项目是花果园。

根据市场反馈,今年9月,贵阳9区的商铺成交面积段集中在20平方米以下,总价集中在60万元以下,这也是今年以来商铺成交面积段的总体趋势。

同时,数据也表明,贵阳市商铺市场的供应量也持续处于高位。今年9月,贵阳9区的商铺供应量达到了1.28万平方米,成交量8.62万平方米,成交均价为17105元每平方米,从成交来看,云岩区的备案量最大,其次是观山湖区,而南明区的库存量非常大。

库存量是商铺销售的重要指标。目前,贵阳9个区域的库存量分别为:乌当区5.3万平方米,经开区16.78万平方米,花溪区16.9万平方米,白云区21.55万平方米,双龙新区45.37万平方米,云岩区55.17万平方米,贵安新区56.69万平方米,观山湖区71.31万平方米,南明区84.82万平方米。由此推算,9月,贵阳的商铺总存量373.88万平方米,销售数量8.62万平方米,存销比达到了43.37。而据此前的统计,今年5月,贵阳九区的商铺存销比为101.43,6月为69.65,7月为95.47,8月为124.84,从数据上可以看出,贵阳商铺销售市场和前几个月相比有了很大好转。

市场人士分析认为,9月商铺销售数据“好看”,究其原因,是由于疫情威胁逐步消除,又经过了几个月的过渡期,临近年底,房开商加大促销力度,蓄客资源释放导致,“但不是商业地产销售的反转,只能视为暂时的回暖”。

租赁市场空铺持续增加

近年来随着贵阳经济社会的发展,商业市场也越来越繁荣,再加上人们向来有“一铺养三代”的投资观念,因此贵阳商铺建设十分火热。据统计,近十年来,贵阳新建的商铺面积已接近千万平方米,呈现出高速增长的势头,但从租赁市场来看,商铺已步入“供过于求”的阶段。

据记者调查发现,今年以来,贵阳多个区域的商铺面临着空置的尴尬局面,以老城区大十字周边为例,目前空置的商铺面积已达数千平方米。省府路一家商铺业主刘先生告诉记者,从去年底开始,他在前几年购入的50平方米左右的商铺越来越难租,再加上疫情影响,目前门面已经空了将近一年,“真心想租的客人嫌房租太高,而更多的人只是问问就没有下文了。”他说,其实自己的叫价并不高,月租在一万元多一点,“贵阳市中心,这么好的位置,每平方米连200元出头都租不出去?”

连日来,记者走访了中华路、中山路、遵义路、北京路等地段的多家商铺后发现,即使是在位于传统商业繁华地段的多个位置,也有不少空置的商铺,记者联系了一位房东,他表示自己的商铺已经空置了3个多月,主要原因是客户出价太低,他感觉难以维持贷款成本,于是就没有成交。

除了老城区,在观山湖区、白云区、双龙新区等地,不少新建商铺的出租情况也不容乐观。在观山湖区一新建小区,尽管入住的人较多,但多间社区底商都贴着“门面招租”、“房东直租”等字样,但依然长期无人问津,有的门面房甚至已经放置了超过一年的时间。

相比之下,花果园、未来方舟等核心区域的门面房均在正常经营,几乎没有空置的情况存在。

不考虑其他细节和个体差异,过去吃香的商铺不再是香馍馍,除了商业过剩、电商发展等因素之外,租金高企也是门面难租的重要因素。很多房东只看租金不看生意,一味地涨房租,也导致了门面难租。在贵阳二七路附近一家经营了10年左右的牛肉粉馆,近日也与房东断了约。租客告诉记者,房东今年一直想涨房租,但涨就涨吧,前几天,房东竟然想让他一次性交“转让费”12万元,理由是每隔3年,就要交一次转让费。由于双方一直谈不拢,续租的事就黄了,直到今天,那个门面都没租出去,导致了“双输”的结局。

并非稳赚投资务必谨慎

投资商业地产,早已不是买下后就躺着赚钱了,在贵阳,近年来由于产品数量呈几何级数增长,商铺市场鱼龙混杂,良莠不齐,在繁荣的市场背后,隐藏了许多陷阱。购买商铺是门技术活,消费者要擦亮眼睛、规避风险。

广大投资者在选择商铺的时候,市场前景应是最看重的。投资商铺不能和市场的大趋势相违背,比如在某地,已经有了一家或多家规模大的商城后,如果在同质化的小商场投资,成功的几率就很小。在当前经济形势下,消费者要分析某地的市场状况,特别要将电商、互联网经济的影响考虑进去。

无论是专业市场、散铺,还是社区底商,现在在贵阳,有不少开发商都宣称自己的商铺地理位置优越、业态齐全、交通便利,升值空间巨大。但一般来说,决定商铺火热与否的最重要的条件就是所在地的人流量。人流量大的商铺,升值空间不一定很大,但没有人流量的商铺,肯定没有升值空间,也不可能租得起价。人气决定财气,这在商铺投资中是一条亘古不变的真理,大家在判断商铺所在地人气是否旺盛的时候,主要可以从是否是传统黄金位置、周边居住人口数量、周边居住人群构成比例、生活规律等方面来判断。

要特别注意的是,许多人由于不熟悉商业地产投资,常常会被市场上大量的商业地产项目弄得眼花缭乱,常常会轻信商家的单方面宣传而掉进陷阱。例如,现在市面上出现了很多“购铺包租”的商铺,对于业主来说,包租返租的最大诱惑力在于,在返租期内,即使商铺长时间空置,业主仍然能够收到租金,而对于开发商来说,可以快速出售商铺同时快速回笼资金,这似乎是一种双赢的经营模式,但早在2006年5月,国家就对当时盛行的“购铺返租”现象发文,明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

许多房开商为了能用“购铺包租”返利吸引人购买,首先将商铺的价格提高了一大截。例如商家将1万元的商铺提升到2万元,再返利给消费者,这样做,实际上是把本身属于消费者的钱“借用”了,再经过多年的积淀后再还给消费者,实际上消费者根本没有得到任何实惠,多出来的钱还白白让房开商用了这么多年。此外,一些房开商在“购铺包租”时,他们给消费者的返利取决于商铺的经营情况,很多地方的商铺在销售后,火热了一阵子,但经过不长的时间后便门可罗雀、经营惨淡,这时候的房开商反正已经收到了钱,便借故卷款跑路,留给业主们一个烂摊子,租也租不出去,想卖更是不可能,往往只有自认倒霉。

为规避以上风险,消费者在购买商铺时,要注意产权归属。在选择商铺时,很多人往往很注重投资回报率,而不看重产权归属。其次,消费者要对周边市场有个冷静清醒的判断,对于房开商要对其资质、业绩、口碑等进行多方调查了解,不能听信其单方面宣传。

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  空置商铺“复活”攻略

商业地产投资大,租金门槛较高,业主如果找到了一个较为稳定的租客,即使利润稍低,也应维持租赁关系,毕竟这类房屋想从闲置状态迅速成功出租,不是一件容易的事情,即使少收一个月租金,也是一笔不小的损失。同时,商业地产适合作为长线投资,这类商铺重在稳定的投资和增值率。

对于房东来说,最郁闷的就是难以找到合适的租客。面对如此窘境,大家可以从以下几方面来考虑破局。

降价打折。分析商铺空置的原因,如果是地段好有价值的,房子空置租不出去,就要考虑降低租金。如果商铺成片都是空置租不出去,可以联系其他商户或者商铺的运营管理方,共同商议对策,考虑一起降价出租,或者先集体免费半年或一年租给商家,把此地段做火后,再收取租金。

抱团发展。可以集体招商引资,把大品牌和大公司,引到这里集体入驻,亦或打造成特色小吃或别的特色一条街等。

以房租为股份,与他人合作做生意。可以以房租折算为股份,与他人进行合伙或者以合同分成的形式“出租”,既能按照生意盈利状况的一定比例进行分红,也可以约定盈利后按固定收益当房租。

自营。实体店虽然受电商等的冲击很大,但是老百姓的衣食住行还离不开实体店。自己经营虽然辛苦,但是一旦选择了好的项目,做好管理,一般都能挣到钱。

改做他用。可以考虑将门面房改成住房、办公用房等,实在不行还能租给别人当仓库,有一点收益总比没有强,而且商铺如果空置时间太长,在市场上就会产生很差的口碑,以后想翻身更难。

果断出手。如果在商铺上的投资成本已收回,那就可以考虑把它售卖。

令人高兴的是,最近一段时间以来,贵阳市加大了实体经济的扶持力度,各行各业也将迎来新的增长。有政府的加持引导,有产业结构的优化调整,有外界力量的帮助,我们相信,贵阳的商铺市场,也会告别阴霾,迎来阳光。(记者余珉琨 商昌斌 来源:贵阳晚报)

 来源:贵阳晚报  责任编辑: 黔小编

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