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融创中国净负债率179.64%登顶 招商蛇口永续债大增171.43%

净负债率“三甲”是融创中国、阳光城和绿地控股;有息负债同比增幅“三甲”是融创中国、旭辉控股集团和招商蛇口。其中,招商蛇口永续债规模暴增171.43%至170亿元。

出品|纵横陆家嘴(ID:LJZ_Zorro)

撰文|查克

2019年,中国房地产市场出现过短暂的宽松预期,也遇到过交投活跃苗头初现的“阳春”行情,但“房住不炒”的房地产维稳政策基调始终贯穿全年。尽管2019年全年行业销售额突破16万亿元,但7%左右的增速已是自2008年金融危机出现负增长以来的最低增速。 

房企们蒙眼狂奔的时代已渐行渐远,不过,近两年的偿债高峰却仍在持续。在融资渠道持续收紧的时刻,房地产行业融资难度和成本齐升。

而在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策指引下,谁在延续着高杠杆策略?谁又是高负债的主人?谁又承受着高昂的融资成本缓慢前行呢?

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融创净负债率179.64%高居榜首

2020年4月28日,当每年必“吊车尾”的绿地控股(600606.SH)披露2019年年报,头部房企的年报季基本宣告收尾。纵横陆家嘴统计发现,随着“大鱼吃小鱼”式行业洗牌拉开帷幕,行业集中度也正在加速提升,而合同销售额超过2000亿元成为了新的行业头部标准。

截至2019年年末,合同销售额超过2000亿元的房企数量为15家,较上一年增加5家,分别是世茂房地产(0813.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、阳光城(000671.SZ)、金地集团(600383.SH)和旭辉控股集团(0884.HK )。

纵横陆家嘴对头部15家房企年报进行梳理分析并制作的《2019年TOP15房企净负债率排行榜》,榜单显示,尽管TOP15整体合同销售额同比增长20.70%,并远高于行业增速,但降杠杆的效果相对较差,平均净负债率为78.93%,同比下降幅度仅为9.21%。

净负债率排名前三的分别是融创中国(1918.HK)、阳光城和绿地控股,分别为179.64%、164.15%和159.86%。其中,融创净负债率同比上升5.41%,而这一增速也排在房企TOP15之首;阳光城和绿地控股的净负债率则分别下降25.85%和9.99%,但仍处于行业高位,并远高于TOP15均值。 

TOP15房企净负债率榜

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有息负债平均增长14.10%,融创增幅居首

净负债率上升的核心原因是有息负债规模的增长。榜单显示,TOP15有息负债平均增速为14.10%,其中有息负债增幅最大的三家房企分别是融创中国、招商蛇口和旭辉控股集团,分别同比增长40.48%、34.72%和33.18%。

值得注意的是,融创2019年实现营收1,693.2亿元,较上一年增长约35.7%;毛利约414.1亿元,同比增33.0%。两项数据增速均低于有息负债规模增速。而在去年“并购王”称号被世茂房地产取代后,昔日蒙眼狂奔的代表融创于今年开始做“减法”。

据了解,融创董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,“2020年融创将会处置一部分现金流回笼慢的资产,包括酒店和乐园等商业项目。”随后,融创便退出金科股份(000656.SZ)控制权之争,并将浮盈套现。

不过,融创“瘦身”的同时,曾经加速扩张的“顽疾”也开始显露。去年年底,融创曾因海南月岛项目未批先建、环评造假等违规问题被处罚5001.604万元。2020年4月22日,在《中国纪检监察报》就上述事件的进展报道中,融创再度被“点名”。

受益于近年来采取“抱团取暖”策略,招商蛇口和旭辉2019年少数股东权益分别同比上涨20.10个百分点和6.90个百分点至58.29%和55.12%,因此,二者的净负债率并未出现过大波动,分别同比变动3.28%、-2.62%至40.04%、77.45%。

而“无动于衷”的融创则饱受有息负债增长近亿元至3222.70亿元之苦,不仅净负债率居高不下,其融资成本也大升25.70%至8.56%。而TOP15整体的平均融资成本仅为5.97%,同比增长3.51%。排在融创之后位列第二的是中国恒大(3333.HK),融资成本同比增长10.58%至8.99%。两家公司的融资成本同样排在TOP15的前两位。

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招商蛇口永续债大增171.43%

纵横陆家嘴注意到,相比以融创中国为首的民营房企利用高息、高负债拓宽版图,央企背景的房企则在缓解短债压力并保持一如既往的优质财务指标的同时,通过发行永续债实现业绩“奔跑”。

榜单显示,TOP15中共计八家房企拥有永续债。排名前三的分别是招商蛇口、保利地产和华润置地,永续债归母分别为190.00亿元、156.80亿元和100.00亿元,分别同比增长 171.43%、141.23%和100.00%。数据显示,2019年,房地产行业发行永续债的规模约470亿元,同比增长近三成,而上述三家房企的永续债新增总额就接近行业总量的55%。

其中,招商蛇口永续债规模接近榜单中其他五家房企的永续债总和。不过,强大的融资优势下,招商蛇口却未能体现出央企般的盈利能力。

2019年,尽管招商蛇口合同销售额同比增加29.25%至2205亿元,但其营业收入和扣非归母净利分别同比变动10.64%和-14.55%,与规模增速并不匹配。这一现象的原因是,招商蛇口近年来逐渐加大项目合作力度,最终导致其真实录得的业绩与账面数据存在偏差。

随着招商蛇口2019年项目权益占比进一步下滑,其2020年的业绩恐将面临进一步缩水的境况。而这也是摆在“抱团取暖”房企们未来共同面临的业绩变化。

 来源:纵横陆家嘴  责任编辑: 黔小编

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