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花178万买商铺有84万是服务费 购房者起诉维权为啥败了?

法院宣判,余女士败诉了。

一年前的6月,她以1788400元的总价,全款买下了位于成都市双流区金河路“北大资源·公园1898”2栋1层的一处建筑面积约为44.71平方米的商铺。不过,其最终的购房合同显示,房屋总价实为938910元。而另外849490元则变成了“顾问费及咨询服务费”,且仅有一张收据。

余女士认为,在认购房屋的过程中,遭到了隐瞒和欺诈。遂将当初向其售卖房屋的成都睿嘉房地产营销策划有限公司(下称“睿嘉”公司)告上了法庭,要求返还该笔服务费,并请求法院确认其签订的房屋《认购协议书》无效。

不过,一审法院驳回了余女士的诉讼请求。这让她始料未及。

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↑“服务费”收据

购房

178万多元买商铺,有84万是“服务费”

余女士长期生活在日本。2018年6月,出于投资考虑,她在成都市双流区金河路“北大资源·公园1898”认购了一处商铺。商铺建筑面积约为44.71平方米,单价40000元,总价1788400元。

按照余女士的介绍,在购房过程中,她先于2018年6月6日在售楼部签订了一份房屋《认购协议书》并交了10万元定金。该份《认购协议书》对余女士自愿缴纳10万定金以及所购物业的面积、单价、总价、房款支付方式等多方面情况进行了载明。

两天后,余女士再次来到售楼部支付房款,付款方式为全款。

“签订合同的时候,对方提出在合同中的单价只能写2万多,其余的房款只能出具收据不能开发票,说这样是为了避税。”余女士介绍,签合同当天,对于销售人员的说法,她表示了坚决反对,“价格是多少就写多少,不需要什么避税,否则就不买了。”

“但如此一来,当初交纳的10万定金就无法退回了。”余女士介绍,在交涉过程中,房屋出售方还向自己出示了与其他客户签订的购房资料,表示在此购房的客人都是如此进行操作的。

一番争执之后,余女士最终还是签订了购房合同以及相关的代租约定,并支付了全部房款。不过,付款之后,却并没有立刻收到发票,“告诉我要等几天才行”。

余女士称,因需要急着返回日本,她委托了成都的朋友在之后帮自己拿回了最终的合同以及票据等购房资料,“拿到之后一直放在朋友那里,直到后期,由于有代租服务但我又一直没有收到租金才想到找律师来追这个租金,追的过程中我才看到了完整的票据资料,结果一看就傻眼了。”

让余女士傻眼的是,除了购房合同中约定的房屋总价为938910元,而另外849490元则变成了“顾问费及咨询服务费”。“我要知道有这么巨额的服务费我还会买这个商铺吗?”余女士说,“而且后面调查发现,这边商铺的价格本身也只要2万多元,但他们当初给我说的是4万,并且说只是为了避税才在合同写2万多的单价,没想到其中的猫腻就在于这笔服务费上。”

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↑余女士所购房屋签约备案信息显示其总价为938910元

维权

状告当事公司,请求退还“服务费”

根据余女士提供的购房合同及付款票据,红星新闻记者看到,余女士所支付的1788400元房款,实际上分别支付给了两家公司:“成都航美房地产开发有限公司”(下称“航美公司”)及“成都睿嘉房地产营销策划有限公司”。

购房合同显示,房屋出卖人为航美公司,其所购房屋每平方米单价为26102.59元,总价为938910元。航美公司出具的发票显示,余女士的付款内容为“购房款”。睿嘉公司则仅出具了收据,收费内容为“顾问费及咨询服务费”,金额为849490元。

余女士认为,在整个购房过程中,航美公司为房屋开发商,睿嘉公司的角色实质为“居间人”角色,但售楼部工作人员却并没有谁明确告知其所属公司,“只说是北大资源的”,收费时也没有告知还有这笔80多万的服务费。

在经过多次的维权交涉无果后,余女士将向其推售房屋并收取服务费的睿嘉公司告上了法庭。余女士认为,睿嘉公司在前期销售以及收取房款时存在隐瞒欺骗行为,并损害了自己的利益。请求法院确认此前所签《认购协议书》无效,判令被告返还顾问费及咨询费849490元,并承担诉讼费及维权产生的律师服务费等。

四川自由贸易试验区人民法院于2019年5月9日受理了该案,并于9月11日、10月15日两次公开开庭审理。

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↑房款发票

法院认定的事实为,2018年6月6日,睿嘉公司与余女士签订“北大资源·公园1898”《认购协议书》,并支付了10万元认购定金,认购物业面积约为44.71平方米,单价每平方米40000万,总价1788400元。2018年6月8日,余女士向睿嘉公司付款849490元,收据注明“顾问费及咨询服务费”。同一日,余女士与航美公司签订购房合同,采取一次性付款方式支付全部房款。发票显示,余女士向航美公司支付购房款938910元。

而对于航美公司及睿嘉公司的关系。按照航美公司的说法,其先将房屋出售给睿嘉公司,睿嘉公司再对外转售,航美公司再根据睿嘉公司与余女士的要求签订购房合同。过程中,航美公司预先收取睿嘉公司部分价款93891元,后允许睿嘉公司对完进行转售。

睿嘉公司也称,其以兜底价格收购航美公司的商铺。再负责进行房屋项目的招商、宣传、营销活动,并负担其费用。

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↑购房合同显示其单价为每平方米为26102.59元,总价为938910元

结局

购房者败诉,但“服务费”避税涉嫌违规

本案的关键在于,余女士的购房过程是否遭到了隐瞒欺诈。而在法院审理过程中,睿嘉公司提交的一份证据让其处于了被动局面。

庭审中,睿嘉公司出具了一份于2018年6月6日签署,署名为余女士并捺印的“北大资源·公园1898”《成交签约备忘录》。在该份备忘录上提到:购房合同中约定的房屋总价为938910元整,支付给航美公司,由航美公司提供购房收据,后换为发票。差额849490元支付给睿嘉公司,且不另行开具发票,仅提供盖章的收款收据。

对此,余女士曾在2019年9月11日庭审中表示,该份备忘录内容是她第一次看到。但经法庭询问,她又明确答复是本人签字捺印。不过在2019年10月23日,余女士又向法院递交了笔迹鉴定申请书,否认上述备忘录是本人签字。

“我说的是上面的签名确实是像自己的,但跟我其他的签名又有一点差异,而且这个备忘录我手上根本没有,是单方面的,那就可能存在伪造的嫌疑,就想申请鉴定。”余女士说。

不过,余女士的鉴定申请被法院驳回了。法院认为“民事诉讼应当遵守诚实信用原则”,且余女士并未陈述正当理由和足以推翻自认的证据。同时,法院认为,余女士知晓睿嘉公司将房价款分割为两部分。

另外,法院认为,余女士与睿嘉公司签订的《认购协议书》,无论从标题到内容约定上看,都是睿嘉公司出售房屋的意思,其主要约定是睿嘉公司将案涉房屋以1788400元的价格出售给余女士。具体履行方式是余女士与开发商航美公司签订正式的买卖合同。余女士在《认购协议书》上签字,足以认定其认可涉案房屋价款系1788400元。《认购协议书》属于房屋买卖合同。

同时,在该案房屋买卖合同履行过程中,睿嘉公司系出卖人,与买受人余女士订立房屋买卖合同,买卖标的的房屋所有权系由航美公司负责让渡。虽然睿嘉公司对房屋没有所有权,但睿嘉公司与航美公司存在合作关系,航美公司可以向买受人让渡所有权。

除此,对于“服务费”问题,法院认为,睿嘉公司将房款分割,849490元价款部分以顾问费、咨询服务费的名义收取,只开收据不开发票,导致国家税收流失的行为,涉嫌违反相关行政管理规定,应当由有关部门调查处理。

综合来看,余女士主张的欺诈并无在案证据及事实作为依据。最终,法院驳回了余女士的诉讼请求,并于近日做出了判决。

对于判决,余女士表示不服,将继续上诉。而睿嘉公司一名负责人则向红星新闻记者表示,此事已经由人民法院依法审理并作出判决,已驳回了余女士的全部诉讼请求,是非曲直已有权威结论。“一切以人民法院的书面裁决为准,我方尊重法律,敬畏法律。”

(红星新闻记者 杜玉全 受访者供图)

文章来源:成都全搜索新闻网

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 来源:楼市全搜索  责任编辑: 黔小编

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