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负债累累的大唐地产被“上市”,中间发生了什么?

出品:中访网零度调研

研究员:朱婷婷

楼市冬天来临,中小房企开始啼饥号寒了。在资本寒冬冷风呼呼作响之际,赴港上市成为了房企生死存亡的最后一班列车。

从2018年以来上市中小房企的融资额可以看到,一笔20-30亿港元的资金对一家300-400亿人民币销售额的企业而言,买的土地都不够一个季度卖的,显然不算多。

但是随着房地产存量时代的到来,地产企业已无法通过债务杠杆和权益杠杆来撬动高周转。

可预见,未来能成功上市的房企将快速减少,淘汰者结局将趋同,要么轰轰烈烈,要么无声无息。

负债累累,上市救急?

11月29日,大唐集团控股有限公司向港交所递交了招股书。公开资料显示,大唐地产于1984年在中国台湾成立,在创建年限上早于大部分的大陆房企,创始人为余英仪。1994年,大唐地产将总部迁往福建厦门。

在钱紧的当下,赴港上市,已然成为了中小房企的救命稻草。刚刚向港交所递交招股书的大唐地产,也成为其中颇为扎眼的一个。这个将京剧脸谱当作公司logo的闽系房企,在祭出快速扩张的大招之后,在短短两年时间里,跻身百强房企之列。

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此外大唐还有其他多元业务,如建筑业务、租金收入、酒店服务等,但整体业务规模较小,影响相对有限。其中尤其是建筑业务,2016年大唐的建筑业务占比仍有42%,至2019年上半年已下降至3%。

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值得注意的是,虽然总部位于厦门,但是大唐地产在厦门的项目却不多。招股书显示,截至今年9月,广西单个省份的土地储备在大唐地产土地储备总量中占比达35.3%,另一方面,广西也同样是其业绩贡献主力区域。

由于大唐目前业务规模不大,利润率易受单个高利率项目所影响,如大唐在招股书中表示2019年上半年住宅物业每平方米平均售价较高,主要由于物业的交付所致,其中漳州物业销售收入占比从2018年的18%上升至上半年72%。从未来来看,由于大唐大部分未交付土储仍集中于南宁,相对售价较低,其未来的利润水平或不能保持目前的高位。

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此外,与其他拟上市的中小房企一样,大唐地产也存在着高负债率、高融资成本等问题。招股书显示,2016年至2018年,大唐地产的净负债率分别为1085.3%,1087.9%和408.8%,今年上半年净负债率虽降至185.6%,但仍位居高位。

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从偿债能力来看,2019年上半年大唐的现金短债比及长短期负债比均有提升,分别上升至1.93、3.39,高于行业均值。2019年上半年大唐持有现金及银行存款33.47亿元,较年初增长23%,其中包括受限制现金14.02亿元,主要为建设预售物业而设置的监管账户现金,要随着项目建设进度而分批核拨。

据招股书显示,大唐地产的收入来源主要来自销售物业和提供建筑服务,在2016年,提供建筑服务占总收入42.3%,但是此后该业务规模快速萎缩,到了2019年上半年,该业务收入仅占总收入2.6%。相反,销售业务则快速增长,2016年到2018年收入从11.44亿元增长至52.3亿元,复合增速高达113.8%。2019上半年增速虽然有所下降,不过依旧保持85.4%的高增速。

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事实上,希望快速扩张做大规模的大唐地产,资金需求十分迫切。截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日,借款总额分别约为人民币54.53亿元、人民币91.45亿元、人民币84.61亿元及人民币75.98亿元。

缓解债务压力成为其上市的诉求之一,除了用于物业项目开发外,大唐集团募集的资金将用部分资金偿还若干银行有息借款,包括一笔2021年8月份到期的银行借款,固定年化率为8.5025%,及一笔2022年6月到期的银行借款,固定年化率为9.0%。

估值隐忧

根据200-400亿规模同行的估值情况可以看,大唐集团未来PE均值区间为4-5倍,以2019预计利润12.4亿元人民币计算,市值区间为55.1-68.9亿港元。

若以NAV计算,公司总NAV=净资产20.7亿元+19年利润12.4亿元+土储NAV105亿元=138.1亿元,目前行业NAV折价率区间为0.5-0.7,以大唐集团市值相对小,流动性较弱特点,给与0.5NAV折价率计算,公司预计市值为76亿港元。

即便如此,大唐地产并没有掩饰自己的野心。大唐地产总裁郝胜春曾于2018年公开表示,公司确定了“未来三年冲刺500亿元的销售目标”。

2019年,大唐地产再次将目标升级为“3年1000亿+,进入全国房企50强”。

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据中访网了解,2019年1-11月,大唐地产在行业中排名第78,地产销售金额为298.3亿元,预计全年销售额较去年小幅增长,由于300亿元和千亿还有段距离,3年增加700亿元,平均每年增加200亿元,且预计2020年房地产市场也不会出现大幅好转迹象,以稳中趋升为主,大唐地产要实现千亿目标还是有一定的压力。

千亿规模意味着持续的投入和开发,需要源源不断的资金注入。而大唐前几年的倍增式扩张,使得负债迅速攀升,随着房地产融资渠道的日益收紧,融资不但成本看涨,而且越发困难。

今年以来,先后有弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际等多家中小房企在港交所递交上市申请,大唐只是这些排队房企中的最新一员。

不过,对这些资金极度焦渴的中小房企来说,香港资本市场并不是一条理想的融资捷径。港股整体估值在全球处于较低水平,尤其是内房股,估值严重偏低,对支持企业规模扩张,可能只是杯水车薪。

在当下调控政策趋严和融资渠道持续收窄的大环境下,中小房企没有足够的能力去撬动行业格局。大唐赴港上市,如能打通一条境外融资渠道,攒够粮食安然“过冬”,也算是一个不错的结果。 但是,可惜的是一方面债务高企、经营步履维艰,一方面豪情满怀、欲冲千亿大关,在这个冬天里,大唐的追梦之旅还能走多远?

 来源:中访网  责任编辑: 黔小编

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关键词: 大唐 地产
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