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武汉绿地中心“停工”背后:绿地或陷资金链危局?

武汉绿地中心外景 摄影/胡嘉琦 

武汉绿地中心外景 摄影/胡嘉琦

文:胡嘉琦 朱耘

武汉绿地中心的缓慢施工与“敢为天下先”的武汉显得格格不入。

近日,一则关于武汉绿地中心拖欠中建三局工程款致其停工的新闻将绿地置于舆论焦点。

实际上,武汉绿地中心自2010年12月8日举行奠基典礼以来,便吸引着无限关注。据《商学院》记者走访武汉绿地中心获知,武汉绿地中心写字楼区域将于2020年底交工,总裁公寓区域或将需要更长时间。武汉绿地中心延宕近10年还未交工的原因是什么?近期传闻停工近一个多月的原因什么?是否如中建三局所言与绿地拖欠工程款有关?近10年投入了资金是否影响绿地集团总体的业绩表现?

对此,《商学院》记者向绿地集团品牌方面发出采访提纲,绿地集团品牌方面没有正面回复记者的问题,而是以发送多条新闻稿件的方式回复记者。

施工缓慢

近日,一则关于武汉绿地中心的工程联系函在网络上流传。工程联系函显示的落款是“中建三局集团有限公司武汉绿地中心总承包项目部”,函件盖有“中建三局集团有限公司”公章,签发日期是2019年10月30日,主送单位是绿地控股(600606,股吧)集团武汉房地产事业部武汉绿地中心项目部,并抄送给上海市建设工程监理咨询有限公司武汉绿地中心监理项目部、总包商务合约部、计划部以及多达41家分包单位。工程联系函的核心内容是,“因业主欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫即日起对项目实行全面停工,待业主解决工程款支付事宜后即进行复工”。

《商学院》记者在武汉绿地中心走访期间发现,绿地武汉中心整个项目施工现场较为冷清,施工人员较少,工地处的绿地工作人员向《商学院》记者透露,武汉绿地中心已停工近一个月,12月刚刚复工,停工的原因是绿地拖欠中建三局工程款。

而据绿地集团品牌方面提供的信息显示,截止2019年11月13日,武汉绿地中心地下室6层已投入使用;1楼办公大堂和46楼大堂、武汉绿地中心党群活动服务中心、武汉城市规划展厅已投入使用;4楼-62楼办公区段硬装基本完成;65楼-85楼正在进行装修施工;86楼-99楼正在进行主体结构外框施工。2020年底,大楼办公区段交付;2021年6月,大楼酒店区段交付。目前,大楼200余套大型机电设备已进入各设备层就位,正在进行设备安装。大楼内84部电梯,9部已验收完成,50部电梯将于今年年底完成安装。大楼外立面幕墙及灯具安装施工已达82层(净高395米),预计明年年中可完工。大屋面99层(净高467米)钢结构封顶,楼顶停机坪施工正在快速推进中。 事实上,武汉绿地中心原计划修建636米,因航线限高等原因,削成467米。据了解,绿地武汉中心项目于2011年7月正式动工,原计划在2018年底前完工,但至今仍未交工。延宕近10年未完工的原因是什么?

对此,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《商学院》记者采访时称,“据我所知,此前停工确有拖欠工程款的原因,由于拖欠工程款使得承包商也就是中建三局资金运转遇周转压力,不得不停工。不过除此之外,‘限高’因素,也造成了目前该项目工期拖延。总的来说还是建设项目合同管理出现了问题,造成了目前业主违约和工程拖延。”

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《商学院》记者采访时提出,绿地的确在中国众多城市有超高层项目的开发建设,并且在一些城市还成为当地的地标性建筑。其实从开发地标性项目本身来看并无不妥,但此类项目往往存在投入资金巨大,建成之后的招租或出售很难保证都有上佳表现。因此,这种布局方式也并非所有房企都可效仿,尤其在融资压力长期从紧的时段更需要谨慎为之。

盘和林表示,从目前了解到的消息看,武汉绿地项目建设一直是中建三局在垫资,也就是说有承包商承担了部分资金压力,但是在多个城市超高层项目的战略布局,给企业带来的资金压力仍然不容小觑,尤其是在支付工程款和工程交付期。工程款垫付和拖延在很大程度上就是为了保障企业的资金的运转,但是当工程交付比较集中时, 必然会带来合同纠纷和风险,也会导致绿地业绩表现波动较大。

今年以来,随着房企融资压力增大,导致全国整体商品房开工率提升,但完工率不断下降,对于大型商业物业,由于现金流要求高,施工方往往难以长期垫资,易导致项目被停工,延期交付导致的损失也不可避免。

著名经济学家宋清辉在接受《商学院》记者采访时表示,因为超高层投资额度大,建设周期长且难度又大,延迟交工给绿地集团及总承包方中建三局带来了的损失巨大,令人充满想象。

张波认为,延迟交付可能涉及的损失主要包括,或有的合同违约责任风险,对工程涉及借款产生得利息对资本化费用和财务费用的影响,因延时交付对于房企自身品牌带来的美誉度影响等。

盘和林则认为,绿地武汉中心的延期交付直接损失就是延期交工导致的收益损失和成本增加。成本增加一方面指得是由于工程期延长导致的人力资本成本和物力资本成本的增加,另一方面是由于市场波动,工程材料价格不确定增加导致的成本增加。除此之外,机会成本和信誉损害等隐性损失,对双方的影响会更持久,更加具有不可弥补性。

宋清辉在接受《商学院》记者采访时提出,显而易见,绿地近10年投入的巨大资金,在一定程度上影响了绿地集团总体的业绩表现。当前,绿地俨然已成为国内超高层建筑的专业户,在全国各地建设或正在建设许多超高层区域地标性建筑,并统一冠名为“绿地中心”。究其根源,在于当地政府的政绩冲动,于是双方一拍即合。

多项财务指标下降

屋漏偏逢连夜雨,据绿地财报显示,今年前三季度,绿地多项财务指标同比下降。绿地控股报告显示,期末经营活动产生的现金流净额为91.3亿元,同比骤减70.53%。另外,前三季度,绿地控股实现销售额2345.5亿元,同比减少12.1%,销售面积2117.1万平方米,同比较少13.2%。而截至第三季度末,绿地控股负债合计9181亿元,占总资产10398.6亿的88.3%。

对此,张波认为,绿地控股多元化战略未能令其偿债指标优化,并导致其整体利润率不高,也在一定程度上影响到其在房地产主业上的表现。同时由于资金紧张也影响到其部分项目的建造进度,对于绿地来说,仍需加快在售项目的去化速度,或对资金紧张也会起到一定缓解作用。

开发超高层建筑具有耗资巨大、盈利难,开发周期长等特点,但是硬币的另一面是,超高层建筑作为地方政府的“脸面”之一,建摩天大楼可通过政府配比的“其他土地”来获得较大收益。所谓的“其他土地”,就是回报高、周转速度快的住宅用地。

开发超高层建筑具有耗资巨大、盈利难,开发周期长等特点,但是硬币的另一面是,超高层建筑作为地方政府的“脸面”之一,建摩天大楼可通过政府配比的“其他土地”来获得较大收益。所谓的“其他土地”,就是回报高、周转速度快的住宅用地。

“做政府想做的事”是绿地集团董事长张玉良长袖善舞之道。一方面,绿地通过兴建超高层建筑地标、参与轨道交通、大基建建设等,使绿地在各地得以迅速打开局面;但另一方面,盘和林提出,绿地多城市超高层的经营战略模式,很难保证其经营的平滑,资金压力是“长期+巨额”开发模式不可避免的问题。

盘和林提出,对于房企而言,每个企业都有独具一格的开发经营模式,这是保证其市场竞争力的重要因素,但是在国内外资本市场都收紧的情况下,绿地这种“重资金”开发模式,慢下来,可能会走得更“稳”些。

宋清辉认为,绿地多项财务指标同比下降的原因,或与企业的核心竞争力正在逐渐下滑相关。此前媒体曝出武汉绿地中心可能与绿地资金紧张有关。未来,绿地应采取降价、发债等措施解决资金问题。

对于绿地未来的发展,《商学院》记者将持续关注

 来源:商学院  责任编辑: 黔小编

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