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融资无门,停工欠款,变卖资产:89万亿债务危机下的房企生死线

“2019年11月20日,第四次全国经济普查成果公布。数据显示,截至2018年末,全国房地产企业法人单位负债合计889489.2亿元。”

绿地最近又火了,但都不是好消息。

10月底,华中第一高楼武汉绿地中心被爆全面停工,原因是绿地拖欠承建方中建三局巨额工程进度款。随着停工一起被翻出的,还有武汉绿地中心被降高161米的旧事。被降高后,武汉绿地中心叫板中国第一高楼的雄心壮志,就此破灭。

一波未平一波又起,半个月后,距离武汉绿地中心11公里的绿地青山香树花城,也陷入了欠款停工风波。

在这之前,绿地湖南还曾传出强制员工购房,否则予以开除的消息。

不禁要问,跻身世界500强的万亿房企,为何如此窘迫?

绿地今年第三季度报显示,今年前三季度,绿地累计销售额2346亿元,同比下降12%,成为前十房企中唯一一家销售额负增长的房企。同时,由于工程支付款同比增加,绿地今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为91亿元,较去年同期减少218亿元,降幅达70.53%。

武汉绿地中心 图片来源:摄图网

今年绿地住宅销售业绩不佳,现金流量金额大幅降低,但债务却不降反升。今年前三季度,绿地负债总额为9181亿元。其中短期借款、应付票据和长期借款等较上年末都有较大幅度增长。

债务高企,绿地和施工方的纠纷,以及强制员工卖房的举措都能说通了。但面临债务危机的,远不止绿地一家。

01 债务压顶

在绿地之前,曾经“华南五虎”之一的富力就因为债务危机,被推向风口浪尖。

富力的酒店业务,是蚕食利润,增加负债的重要原因之一。2017年,在北京万达索菲亚大酒店的贵宾厅,富力大手一挥,用199亿元收购了万达的77家酒店,成为全球最大的豪华酒店业主。

六折的收购价,看似占够了万达的便宜,但接盘侠难当,大举吞食酒店,让富力消化不良。

一年后,富力的2018年年报显示,富力的总盈利为87.28亿元,同比下降59%。而总负债近3000亿元,净负债率高达184%。其中一年内到期的债务达160亿元,同期富力手持现金340亿元。同时,富力2019年还有400亿元的拿地现金流预算。这笔资金账,富力很难算过来。

到今年6月底,富力的总负债增加到3340亿元,净负债率达219%。债务高企,富力已被挤出一线房企阵营,再无当年一掷千金的豪迈。

从2014年开始,富力的债务水平连年走高,一步步走向高负债深渊。房地产本就是一个高杠杆行业,房企高负债,富力不是个例,闽系黑马福晟集团今年也陷入了债务危机。

对于福晟集团而言,今年无疑是多事之秋。产品逾期兑付、实控人变更、股价暴跌、申请破产被驳回、裁员50%、多家子公司股权被冻结等,负面消息甚嚣尘上。虽然大部分流言最后都被证明只是谣言,但无风不起浪,福晟集团的高债危机已然来临。

福晟集团被冻结股权情况 资料来源:企查查

福晟集团2019年中期的短期债务达443亿元,同期货币资金仅为72.91亿元。其中即将到期的短债为70亿元,但非受限的现金仅有57亿元,资不抵债。

屋漏偏逢连夜雨,由于涉及民间借贷,范艳一纸诉状,将福晟集团及旗下的三家公司,以及创始人潘伟明告上法庭。福晟惹上的官司远不止这一起,有的同是民间借贷,有的是融资纠纷,有的是买卖纠纷,有的是借款纠纷。十月以来,福晟与资金相关的法律纠纷接踵而来,旗下多家公司被冻结股权。同时被冻住的,还有福晟前进的步伐。

对于福晟来说,2019年的冬天有点冷。但对于规模更小的颐和地产来说,今年冬天天寒地冻,难以过冬。

上个月,颐和地产被爆涉及9笔违约债务,合计金额超50亿元。

反观收入,今年上半年,颐和地产的营收仅为0.86亿,同比下降93%。归母净利亏损过亿,同比下降203%。6月底,颐和地产货币资金不足3亿。与高企的债务相比,颐和地产的营收只是杯水车薪。

值得注意的是,颐和地产去年仍在百强房企之列。百强房企都难过冬,更何况那些在利基市场苦苦挣扎的“蚊型”房企。

从万亿房企绿地,到百强房企颐和,房企的债务危机一路扩散,在整个房地产行业中不断传导。

第四次全国经济普查的结果显示,到2018年年末,全国房企的负债总额高达89万亿元,较2004年末上涨了近17倍。

《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2018年上市房企的净负债率均值已攀升到近93%。

Wind数据显示,2019年共有5701亿元地产债到期,其中,下半年到期金额共计2874.67亿元。亿翰智库测算发现,明年9到12月,房企又有12479亿元的债务到期。

房地产的偿债高峰正在来临,市场风声鹤唳。项目停工、营收惨淡、多方投诉、上门讨债、债务违约,可能还将大规模上演。

02 弱肉强食

市场上不好的声音接踵而来,从行业巨头,一直传导到长尾末端。引发这场债务危机的,是对时局的错误预判,是对高杠杆的盲目自信,也是短债长投的高风险策略。

房地产是一个高杠杆行业,借钱土拍、建设,回款还钱,再借钱拿地补仓,高杠杆本就意味着高风险。对房地产来说,时间就是金钱,高周转快速回款,简单粗暴。但**和经济对房地产的渗透体现在方方面面,一旦其中一环出现问题,债务危机可能就会不请自来。

前几年国内房地产市场一片大好,房价一涨再涨,销售红红火火,广大的三四线市场在棚改东风的吹拂下扶摇而上。大小房企,谁都想从中多分一杯羹,大跃进式的发展就此开启。广开门路,多元融资,房企手握大笔借款,横扫全国土地市场,地王频出。

杠杆越加越高,周转越来越快。为降低融资成本,一些企业将目光转向短债,通过不断发行短债来驱动规模增长。正当大家沉迷在规模扩张、回款数钱的美梦中时,政府调控接踵而来,限购、限贷、限价、限商、限售,把越来越热的房地产市场浇了个透心凉。

“五限政策”一出,房企的销售回款速度明显减弱。拿不到钱的房企,不仅不能继续进行大规模扩张,连偿债能力都出现了问题,短债长投企业尤是如此,债务危机就此**。

为求生存,大小房企殚精竭虑,四处找钱。但房地产躺赢的时代已经过去了,融资收紧,面对债务危机,大型房企掉层皮,但中小房企可能就要搭条命。

绿地树大根深,即便最近被卷入项目停工风波,但仍在积极谋求多元化转型。近三个月又签约或启动绿地济南全球贸易港、绿地南昌VR科创城、绿地哈尔滨·东北亚国际贸易中心等多个项目。

富力规模不及绿地,债务当前,富力做出了今年下半年暂停拿地的妥协,把促销和回款的位置摆到了最前面,资金压力可见一斑。今年年初,富力定下1600亿元的销售目标,11个月过去,权益销售额不足1204亿。富力400亿的销售缺口,只剩下一个月的时间去兑现。

但好消息是,富力去年年底申请增发的H股,被审批通过了。最多发行约8.056亿新H股,相当于扩大H股股本约20%,这给富力带来了一个喘息之机。

富力尚能增发股票度过危机,福晟走到了需要变卖股权的地步。最新的消息是,目前世茂正在与福晟洽谈股权收购事宜。而从百强滑落的颐和地产,根据企查查的数据,今年以来已先后4次被法院列入失信被执行人名单,融资难上加难。

竞争加剧,规模决定生死,房地产进入弱肉强食时代。债务高企,品牌房企尚能渡劫,小型房企能走到哪里,尚不可知。

03 荒野求生

在房地产市场,今年倒下的小型房企数量有些触目惊心。当大家还沉浸在双十二营造的购物氛围里买买买的时候,人民法院公告网上的破产房企数量,已达492家。

唱衰房地产的声音甚嚣尘上。

大小房企都开始超越融资、拿地、建设、销售和物业的常规思路,试图从多个方向突围。之前的盈利模式,甚至市场规则都逐渐失效。现在房企更像是在荒野求生,物竞天择才是自然法则。

随着信贷市场调控的收紧,以及违约情况的加剧,银行对涉房融资的态度愈发谨慎,房企通过银行融资的门槛越来越高。同时,银保监会发文,明确要求银行、信托和租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,房企找钱的难度进一步加大。

被逼无奈,今年很多房企都将目光转向海外债和永续债。

海外债的成本比境内发债高,但今年前11个月,境外发债总额达4193亿元,占发债总额的64%。9月时,今年上市的中梁发行了3亿美元债,2021年到期,年利率高达11.5%。

同样,永续债的成本也高于普通债券,到期不赎回还将进一步增加利息负担。华夏幸福11月份发行的一笔10亿元的永续债,最高重置利率可达15.5%.

但另一方面,央企的融资成本却一如既往地低。华润置地12月发行的一笔10.5亿美元的永续债,利率仅3.75%。

对于大部分发行海外债和永续债的房企而言,这些高息债券就像吞噬兽,不断侵吞着房企越摊越薄的利润。但没办法,房企只能借新还旧。

一些小到不能发债的房企,将融资希望寄托到IPO上,希望借力上市奋力一搏。今年提交招股书的房企,诸如港龙、三巽、万创国际、景业名邦、奥山控股等,大都是生面孔,规模和名气都不大。但由于融资无门、债务高企、缺钱扩张,这些小房企都前仆后继地涌向上市之路。但能成功的,只有少数。

奥山控股交了两次招股书,还是未能成功敲钟。这家在武汉起家的小型房企,2018年的负债率为283%,高到吓人。而同年营收不足19亿,净利仅2.4亿元。年尾将近,招股书失效的奥山控股,可能很难过个欢乐年。

除了靠融资找钱,为了还债,很多房企也走起了卖卖卖的路子。今年的房地产销售市场降温明显,为快速回款,打折促销,甚至加高渠道预算,都成为房企的常规操作。项目回款不够,就股权来凑,卖项目股权,甚至卖公司股权,只要能找到钱的法子,全都要试试。

尚未面临债务危机的品牌房企,打着“放长线钓大鱼”的主意,开始把钱投到多元化上,从恒大的汽车,到碧桂园的机器人,再到融创的文旅城。

行业危机暗藏,人人自危。

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 来源:搜狐新闻  责任编辑: 黔小编

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