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贪吃蛇世茂:今年抄底地产,多地无法交房

易简财经

贪吃蛇,用游戏把子上下左右控制蛇的方向,寻找吃的东西,每吃一口就能得到一定的积分,而且蛇的身子会越吃越长,身子越长玩的难度就越大,不能碰墙,不能咬到自己的身体,更不能咬自己的尾巴,等到了一定的分数,就能过关,然后继续玩下一关。

世茂,就是这么一条贪吃蛇。2019年,趁着一些房企危机之际,世茂开启疯狂抄底并购。

单单在上半年,世茂就逆道而行,斥资近200亿收并购粤泰、泰禾、明发等同行手头的项目。也因此,世茂也实现“业绩大爆发”,今年前11个月销售额达2277.33亿元,挺进前十。

虽野心勃勃,却顾此失彼。

销售数据如此亮丽,其实世茂连负债的坑都填不满。最新的数据虽未公布,世茂上半年负债就已高达3047亿元。

不仅如此,世茂的后端大本营也乱了阵脚,多地的房地产开发项目频陷交房危机。

其中,厦门世茂御海墅项目本应于3月份交付的高层楼盘,至今仍有200余户未收房,甚至有百余户业主宁愿“无息退房”;另外,由于未通过竣工验收备案,合肥世茂国风项目一期正在整改,世茂则面临着每天万分之一的赔偿成本,约每天13.33万元。

“大手笔扫货”让世茂体量无比庞大,在寒冬里往前趟去,却像是大象走着钢丝,步步惊心。

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逆流而上,接盘之王

2019年,世茂就像是憋了很久的购物狂突然收获了自由,买买买个不停。

在年初的业绩会上,许世坛公开表示,2019年70%以上的土储都会来自并购,将拿回款的50%买地。

他的确这样做了。

世茂2019年上半年业绩报显示,报告期内,世茂新增土地60幅,总价约为788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米,是其去年同期的1.83倍。值得注意的是,新增土储面积中,有900万平方米是以收并购方式获取,占比约70%。

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以货值来计算,2019年上半年新增的2500亿货值中,约1800亿元货值通过收并购获取,“2019年世茂的可售货值将超4000亿元。”许世坛曾对媒体表示。

仅在广州,今年6月,福建开发商世茂一举拿下粤泰地产在广州两块最有价值的资产,世贸天越为其中之一,另一块是海珠太古仓的天鹅湾。

两个楼盘位置绝佳,一个左拥老东山,右拥珠江新城CBD;另一个在沿江项目抑制开发的趋势下,距江边不到100米。二者都是受广州市场瞩目的豪宅。

实际上,过去几年,世茂的拿地强度一直在不断加大。根据申万宏源统计,世茂的权益土地购置金额从2016年的300亿飙升至2017年680亿,2018年前三季度继续购地450亿元,不过世茂在2018年第四季度放缓了拿地的节奏,2019年则通过并购项目的方式增加储备。

但这时,从行业到房企,均处于下行收缩期。

Wind数据显示,2019年10月房企拿地194宗,总面积为1085.95万平方米,拿地总价不足千亿元,仅917.71亿元。整个行业的收缩已是显而易见。

下行期中,多数房企选择了收缩。粤泰、泰禾等房企接连甩卖旗下项目,以求尽快回笼资金,他们所甩卖的大部分项目,都到了世茂的手中。

世茂以24.99亿元从粤泰手中收购的天越公馆项目目前已取得预售证,显示其总套数为264套,总建筑面积约65711㎡。为了最大限度攫取剩余价值,该项目吹风价都到了15万㎡。

在各大房企纷纷减缓拿地脚步的时候,世茂意图抄底,疯狂扫货,一跃成为继融创和阳光城之后的新晋“并购王”。

但这能否成为世贸晋级的阶梯?

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收购一时爽,去化火葬场

风风火火奔跑的时候,世茂或许没有担心过,自己的资金链会承受巨大压力。

根据世茂地产发布的2019半年报,上半年世茂负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元,同比增长19.12%。

债务是哪来的?财报也给出了答案——备注说明:该科目的费用增加,与自持物业投入增加有关,及购买子公司股权所致。

可见,世茂地产即便在项目并购方面动作频频,却也背负着沉重的债务压力

与此同时,在其他地产公司逐步降低负债率时,世茂地产资产负债率却已经连续3年走高。截至报告期末,世茂房地产资产总额约4159.37亿元,资产负债率约73.25%。

财报显示,2017年上半年至2019年上半年这三年间,世茂房地产的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%,呈持续走高态势。

但并购的大手笔投入,给世茂的资金流带来巨大压力。上半年,世茂投资活动产生的现金流量额为负12亿左右,较去年同期大幅增加111%。

资金承压之时,如何将房子卖出去,变成实实在在的回款才是世茂面临的最大问题。

世茂在广州拿下的两个重要项目之一,广州天鹅湾项目二期,共花掉了世贸地产约27.8亿元。位置虽好,但价格也绝对不菲。

另一个从粤泰手中接盘而来的天越项目,吹风价就到了15万/m,十足的豪宅盘。

然而,在当前经济下行的环境下,居民收入水平增幅缓慢,购买力同步下降,此时,豪宅并不一定能给世茂带来很好的回报。

在销售并不顺畅的情况下,世茂地产的待售项目正源源不断的跑步到来。这些项目,包括招拍挂得来的,也包括并购买来的。

据其2019年三季度报显示,2019 年1-9 月,世贸地产开工面积约151 万平方米,同比增加68%;竣工面积约44 万平方米,同比增加16%。

这些待字闺中的房地产项目,既是世贸地产试图借此上位的垫脚石,也是令其倍感压力的负担所在。

而为了卖房,世贸地产已经出过不少荒唐事。

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虚假宣传、捆绑销售遍地开花

重回TOP10不是一件容易的事,但办法总比困难多。世茂也相信是这样。

世茂在做大销售额的过程中,想了很多办法。

比如,世茂在福建厦门的御海墅项目,就因虚假宣传、捆绑销售等纠纷陷入“退房僵局”。

目前,原定于2019年3月交付的厦门世茂御海墅02-1-B#,仍有200余户尚未交房。原因是在相关维权方面,业主没能与世茂方面达成一致。有些业主等不起,甚至宁愿“无息退房”,也要和世茂划清界线。

纠纷之中,最主要的矛盾集中在装修标准问题上。厦门世茂御海墅《预售方案》规定了3627元/平米装修标准,但业主们怀疑其“以实际装修可能不到500元/㎡的装修交付业主,变相抬高房价,侵吞业主们近1亿元资产。”

装修质量,图片感受一下:

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这让业主们无法接受。

除此之外,业主们还举报称,厦门世茂御海湾告知购房者,如绑定其世茂旗下位于石狮的某游乐园价值38万的天价娱乐卡,可优先选房,后遭购房者举报,在相关部门监管下世茂退款后,又绑定价格52-59万不等的车位销售,以市场价来看,均价在20万左右。销售人员直接表示不买车位就不能买房。

在济南,世茂璀璨悦府的业主,还奇葩地发现自己被捆绑了三万的电商费(也可以称之为服务费)。业主在缴纳时,开发商自称是定金。事后业主才发现这三万实际“被揩油”,开发商相当于把营销费用转嫁到了购房者身上。

而在山东的另一座城市淄博,世茂金洲府捆绑车位进行销售。世茂金洲府的置业顾问说:“我们车位必须是捆绑销售,要想不捆绑,除非你有关系。”

此事引起当地官方关注,世茂甚至被桓台县房管局直接喊话:该查处查处,该查封查封!

世茂在销售过程中的违规之举层出不穷,但这还不是乱象的全部面貌。

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项目质量不堪一击,赌徒可能会输

在企业蒙眼狂奔的时候,注意力都集中在怎样赚钱上,容易忽视另一件事关企业生存的事情——质量。对于房企而言,同样如此。随着世茂在销售上的发力,其房子质量问题却接连暴露出来。

本应在11月30日交房的合肥世茂国风,因为存在工程质量、噪声污染等问题次引发业主维权。相关部门也未通过竣工验收,小区整体也延期交付。

业主投诉称,临近交房的时候,因为下雨,可以看到小区室内墙体、地下室多处出现漏水情况。开发商并没有完全从根源解决问题,而是只用腻子粉简单修补了下。

除此之外,噪音问题也依旧悬而未决。

小区由于临近高速公路,存在严重的噪声,且根据合肥市高新区环保分局检测,噪声污染明显超标。小区治理噪音污染的措施也严重不到位。

11月29日晚,安徽合肥世茂国风项目一期业主收到了来自开发商的延迟交付短信。

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据项目业主介绍,此次延迟交付涉及的,包括一期洋房18栋至35栋的450户业主及叠墅14至20栋的52户业主(叠墅仍余部分房屋未售出)。合同约定若项目延期交付,开发商将承担每天万分之一的赔偿金。

查询合肥市发改委官网发现,延期交付所涉及的房款共计约13.33亿元。故按此推算,世茂每天需赔付的延迟交付金额约为13.33万元。

见山花园项目在合肥市发改委官网的备案信息

这也就意味着,若世茂未能在12月31日前完成整改,项目将至多损失约413.23万元的赔偿金(未计入叠墅部分赔偿成本)。

若31日前仍未能整改结束并成功交付,世茂不仅会面临更加高昂的赔偿成本,该项目的预收房款也无法在年内结算为营业收入,进而影响公司2019年的业绩。

世茂入驻合肥的第一个项目,世茂翡翠首府,这最高端的产品别墅也出现了问题。今年年初不断有业主反映,自己500万购置的别墅质量奇差,漏水、大面积空鼓、地下车库入户门锁毁坏等等众多问题,让装修师傅都不敢接活。

但在2015年,宣传口号是“要对得起客户,对得起脚下这块土地”。在宣传中,这一楼盘曾被视作高品质的豪宅,然而2017年时,有业主在收房之后发现,从绿化到墙面,都没有达到预期的标准。业主们询问后得到的反馈是,该小区是按照集团内部最低规格的标准来做的。

同样的质量问题还发生在福州世茂璀璨天城。今年10月份,有业主反映称自己300万买的新房,交房时却发现主卧室天花板开裂,渗水长度约8米。地板渗水开裂到另外两套单元1403和1504。同一小区内,反映出现渗水问题的业主不在少数。

如果此类事件出现在少数业主或是少数楼盘中,或许还能称作是无心之过。然而,从济南到淄博,再到合肥,又到厦门。由南及北跨越1700多公里的距离,世茂旗下楼盘的问题频频发生。

无论是捆绑销售,还是偷工减料,无一不是在透支市场对世茂的信心。待到信心消耗殆尽,世茂的房子将更难以售出。

但此时,世茂或许没有闲心去考虑这个问题。债务的压力横亘在眼前,在绝大多数房企正在收缩羽翼的时候,世茂怀揣着无比壮烈的雄心反向扩张,等待国内楼市出现回暖。

房企似乎都相信,头部房企的成功都在于加杠杆。今年底部加杠杆抄底,明年转暖回款大挣。曾经也有不少房企凭借这一打法获得了飞速增长。但在大环境改变的情况下,当前的楼市比过往更加复杂。

世茂的逆势并购,正是在下一个巨大的赌注,赌未来几年楼市会回暖,赌自己能够在钢丝上走到对岸。但既然是豪赌。既然是赌,就有输的可能。

一旦世贸输掉了这一赌局,世茂面对的,是高达3047亿元的债务。

 来源:新浪财经  责任编辑: 黔小编

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