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绿地集团负债压力高悬 区域人事大换阵能破局吗?

绿地集团负债压力高悬 区域人事大换阵能破局吗?

监管绿地集团向外界表达了自己的资金实力,但是从报表上来看,资金压力还是高悬

出品:每日财报

作者:张京

中小房企生存艰难,大房企的日子似乎同样不好过。

一家同时在A股H股上市的房地产企业、业内十大房地产企业之一,截至今年三季度,其销售总收入2942.18亿元,净利润156.94亿元,总资产10398.64亿元。却因工程欠款被推上了舆论的风口浪尖,这就是绿地集团。

10月30日中建三局的一张“催款单”显示:“因业主欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫即日起对项目实行全面停工。”中建三局所说的业主,正是国内房地产龙头企业绿地集团。

被催款的武汉绿地中心项目,身份很独特,它曾经有个代号叫武汉绿地636——摩天大楼的名字后面会配上建设高度的数字,这是其区别其他建筑的独特标签,这个最初的设计高度比中国第一、世界第三高楼——上海中心还高了4米,有意争夺“中国第一高楼”。

不过,绿地集团对于欠款的传闻进行了澄清,并对《每日财报》表示,武汉绿地中心的相关工作运转良好,建设正在稳步推进中。

面对传闻,12月5日绿地集团还和中建三局发布了联合声明称,近期,关于网络上流传的武汉绿地中心停工的相关信息对项目建设推进造成了不良舆论影响。目前该项目都运转良好,大屋面98层(净高467米)钢结构已经封顶,亚洲房建领域最大的动臂塔机——武汉绿地中心主塔楼M1280D动臂塔机于2019年12月2日开始拆卸,将为主塔楼层面结构完成、幕墙封闭创造施工条件,为全面竣工打下了坚实的基础。

绿地集团负债压力高悬 区域人事大换阵能破局吗?

01

负债九千亿,扩张策略难维继

事实上,除了绿地集团武汉绿地中心项目遭遇停工风波传闻影响,另一处位于武汉和平大道的绿地青山香树花城项目也被曝停工,施工方华仁建设集团有限公司将不再垫资施工。此外,从企查查可以了解到,绿地集团旗下已有数家子公司上海绿地建设(集团)有限公司、南通绿地置业有限公司等因拖欠工程款被列为失信被执行人。

作为堂堂房企龙头,绿地集团难道付不起钱了吗?

《每日财报》注意到,去年绿地总资产成功突破万亿大关,达到10037亿元,成为上海首家资产破万亿的房企。但与之相对应的是,绿地的总负债也同时创了历史新高,达到了9276.2亿元,较上一年度净增加1725.39亿元,资产负债率高达89.49%。

同行业对比来看,2018年,国内房地产企业资产负债率超过90%的仅有5家,且都是鲁商置业、中南建设等二线房企。一线房企中,负债率比肩绿地的仅有融创。而绿地89.49%的负债率,远高于国内销售额前50房企的81.1%的平均值。

不过,《每日财报》也注意到,公司通过加强融资创新、海外融资等一揽子措施正在努力地降低负债率。截至2019年三季度末,公司总负债为9181亿元,其中预收款项3815亿元;资产负债率88.29%,较年初下降1.20个百分点,扣除预收款项后负债率为81.50%,较年初下降2.90个百分点,资产负债结构有所优化。

对于外界担心的现金流,绿地集团也对《每日财报》表示,前三季度,公司主要经济指标继续保持平稳较快增长,质量效益持续改善,累计实现营业收入2940亿元,同比增长26%;实现利润总额223亿元,同比增长37%;实现归属于上市公司股东的净利润118亿元,同比增长33%;实现经营性现金流量净额91亿元,持续为正。

不过即使绿地集团向外界表达了自己的资金实力,但是从报表上来看,资金压力还是高悬。

三季报显示,公司总负债超9000亿元,负债率达88.29%。其中,有息负债合计约1142.65亿元,而同期货币资金仅为823.77亿元。91亿元的经营性现金流相比去年末降了70.53%。

尽管多重压力于一身,绿地集团依然在今年前三季度在全国共获取82个土地项目,新增权益建面积2623.52万平方米,不过同比有所减少36%,权益地价649亿元。

深陷“欠款风波”的绿地集团还能靠业绩撑起接下来的项目吗?

《每日财报》统计发现,2019年1月-9月,绿地控股合同销售面积2117.1万平方米,比去年同期减少13.2%;实现合同销售金额2345.53亿元,比去年同期减少12.1%。其中,第三季度绿地控股的销售额大幅下滑,实现合同销售面积630.0万平方米,比去年同期减少42.1%;实现合同销售金额668.68亿元,比去年同期减少35.8%。

巴菲特有句名言,当潮水退去就知道谁在裸泳。在房地产难以为继“高周转”的背景下,绿地大肆圈地扩张的策略行不通了。

02

权利变动的背后:区域合并和人事调整

由于武汉绿地中心等项目因拖欠工程款停工闹的沸沸扬扬,这时大家才开始注意到,绿地华中事业部的负责人已经换成了绿地副总裁任虎。而前华中事业部总经理李煜也已经离开了绿地。

《每日财报》发现,虽然绿地去年在武汉的销售额为145亿,且排名各房企首位,但是一年来其几乎所有的项目都发生了维权事件,而华中第一高楼更是进展缓慢。有消息称,绿地集团董事长张玉良很不满意。

深挖不难发现,绿地的主要人事变动远不止如此。

去年,绿地京津冀房产事业部总经理调任绿地城市投资集团副总裁,原碧桂园京西区域总裁潘伟接任。几乎同一时间,江西事业部总经理由任虎变成了李景斌。

原海南事业部总经理助理张昊一年前从武汉事业部副总经理的岗位调任海南,其实他本来是有望接任海南事业部总经理,但前段时间被调去了山东事业部,而原55岁的山东事业部总经理金成发已经从绿地离职了。目前山东事业部正在全力冲刺400亿销售额的目标,看来这个重任要交到更年轻的张昊身上了。

在深圳,变化同样也已经发生。绿地刚刚成立了粤港澳大湾区指挥部,将广东事业部并入其中。将要挑起这块大梁的,不是广东事业部的总经理陈志华,而是执行总裁、绿地香港总裁陈军。

细数下来,从去年到现在,绿地9个区域管理总部,已经有超过一半发生了负责人的变更。而绿地最重要的粮仓,事业一部的总经理费军已经退休,到了加拿大养老,陆孜浩成为了新的负责人。

绿地集团在完成董事会换届后,董事会人数由原来的15人下降到11人,代表国资股东方的董事人数超过了一半。而张玉良仍然是董事长和总裁。如今张玉良已经63岁,他在这家国企做了26年的董事长。

其实纵观今年主要房地产,似乎都在忙着干两件事:区域合并和人事调整。

碧桂园、万科、融创都是其中的代表。碧桂园的区域合并一定程度导致了刘森锋的出走;融创第一次精简了架构,将海南区域与华南区域合并;万科的城市总换防如走马观灯,这几天,万科南方区首孙嘉亲自兼任了深圳公司总经理。

不难看出,房企已经变天了。

 来源:每日财报  责任编辑: 黔小编

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