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长沙撤回“房企利润不得高于8%”公文 究竟是怎么回事

长沙撤回"房企利润不得高于8%"公文 究竟是怎么回事 

特稿 | 限利润还是保地价: 长沙“被舆论”

特稿 | 限利润还是保地价: 长沙“被舆论” 

被称为“楼市调控最严二线城市”的长沙,在限价、限售、限贷的后面,因为提到“限利”,引发全国瞩目。

12月11日傍晚,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(长发改价调〔2019〕296号,以下简称《通知》),明确了长沙市商品住房价格由“成本+利润+税金”构成,平均利润率为6%至8%。《通知》从12月11日起执行。

12月12日晚上,中国房地产报记者发现,这份《通知》在长沙市政府官网上已被删除。如同今年9月30日,长沙市住建局发布《长沙市人才购房补贴实施办法》,以正式文件延续“暂行办法”一样,一石惊起千层浪。

“楼市调控最严的二线城市惊天大逆转”“看似仍限价,但发生了改变没有天花板了”“低利润率情况下,或鼓励房企开发高价楼盘以寻求高额利润”等各种声音不断传出。舆论鱼龙混杂时刻,长沙市发改委相关人士对外表示,限价“更严”和“放松”的说法均不准确,长沙楼市政策并没有新的变化。

2016年10月份以来,长沙市多次加码楼市限购、限售、限价等调控政策,2017年长沙就发布过限价商品房限利润的政策,因此也获得“二线城市调控最严厉城市”称号。除了引发全国瞩目的“限利”,另有市场人士表示,在当前楼市下行环境下,长沙地价在经历一轮上涨过后,开发商拿地意愿不高,土地市场正面临压力,此时长沙或以保地价来稳定土地市场。

“这次通知提到平均利润率6%~8%,与两年前暂行办法的相关条款基本一致,只是此次条款把之前‘限价商品住房平均利润率’的‘限价’二字去掉。”一位当地业内人士表示,商品房限价应该仍会继续。这个通知根本不是楼市新政,只是原来的“暂行办法”文件两年有效期满,需要重新发一个新文件来延续政策的效力。

2017年11月30日,长沙市发改委发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》通知,第六条第二项明确,限价商品住房的平均利润率为6%~8%,生效日期从2017年12月11日至2019年12月11日。

长沙市明确,商品住房成本由8个方面构成,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。也就是说,长沙市商品住房价格继续采用成本法监制,楼面地价等进入房价成本。

长沙还要求,以下5类费用不得计入商品房价格,包括:住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

在商品住房利润方面,长沙市规定,以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费的成本之和为基数,平均利润率为6%~8%。

地价成本一直在涨

2017年10月,长沙市开始推出“限房价+竞地价+摇号”出让住宅用地,“双限地”成了土地市场供应的主流,地价也在逐步攀升。

不得不说,当时开启了长沙限价地供应序幕的位于雨花区牛头村的编号为[2017]长土网040号地块,住房限定售价为7700元/平方米,起始楼面价约2290元/平方米,竞得楼面价约3435元/平方米。另一宗位于雨花区韶山路143号的编号为[2017]长土网041号地块,住房限定售价为7195元/平方米,起始楼面价约2103元/平方米,竞得楼面价约3154元/平方米。

即将于本月下旬挂牌截止、同样位于雨花区的编号分别为[2019]长沙市112号、[2019]长沙市114号、[2019]长沙市115号的地块,其住宅限价分别为10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米,起始楼面价就分别约3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此,长沙市内五区住宅单价限价全线突破万元。

“双限地”的房价在涨,地价也在涨。在长沙楼市热门片区梅溪湖板块,2017年12月26日,片区首宗限价地[2017] 053号地块,住房限定售价为9970元/平方米,以起始楼面价约4794元/平方米出让。2018年3月12日,该板块编号为[2018] 009号地块,住房限定售价为9971元/平方米,起始楼面价约4814元/平方米,竞得楼面价达6152元/平方米。2018年9月13日,该板块编号为[2018]071号地块,住房限定售价为11000元/平方米,起始楼面价约6000元/平方米,竞得楼面价达6417元/平方米。

今年4月16日,位于梅溪湖板块的编号为[2019] 010号地块,住房限定售价为12600元/平方米,起始楼面价约6006元/平方米,竞得楼面价达到了7207元/平方米。

土地市场转冷

尽管地价成本一直在涨,但长沙土地市场也呈现出转冷迹象,房企哄抢地块的局面不再。

湖南中原战略研究中心的数据显示,今年前11个月,长沙市内六区累计供应经营性用地达89宗,供应总建筑面积约1594万平方米,同比增加23%;累计成交土地建筑面积1409万平方米,同比增加34%,成交量远超去年全年。

土地市场看上去明显放量,但自今年11月以来,长沙土地市场也在转冷。11月,长沙市内六区总计成交的4宗经营性用地,总建筑面积约38万平方米,环比减少79%,同比增加253%,成交总建筑面积为今年以来月度最少值,且其中有2宗限价地为底价成交。

中国房地产报记者了解到,房企在长沙理性拿地,除了出于对地价成本一直在涨的忧虑,还有就是明显感受到了持续加大的短期去化压力,楼市发出下行信号。

从数据看,11月份,长沙市内五区新房整体供求比1.2,住宅市场已连续4个月处于供过于求状态。

这种状态又遇上年末,各大房企纷纷冲刺销售业绩。在更多项目集中入市的同时,长沙有房企不仅向无资格购房者售房,还发生内部销售人员为抢客户而互殴现象,有房企甚至全员下达销售任务,只要交10万元定金,即可算销售业绩,并获得销售佣金。

土地供应方面,12月份,长沙市内六区共有17宗土地出让。住宅用地中,有5宗为限价地,另出现了5宗不限价地。

“地价即便高溢价也能进入房价成本,看似鼓励房企放心拿地、保住地价。但短期长沙市场能不能接受更多的高价楼盘?”有房企人士担心称。有房企人士也提出自己的顾虑,6%~8%的利润率较为有限,房价核价后,一旦别的成本增加,项目或面临亏损风险。

 来源:和讯网  责任编辑: 黔小编

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