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贵阳观山湖:美的林城时代无法兑现的安置协议背后

作者:□本社记者 马付才 

2019年10月28日,位于贵州省贵阳市观山湖区的美的置业广场一施工地下停车场发生垮塌,造成8人死亡的较大事故。该事故的发生,令位于观山湖区美的林城时代的居民们心惊胆战,因为,在该事故发生之前,他们通过申请政府信息公开得知,租用美的林城时代住宅楼7000多平方米的是架空绿化层开设的“合力超市”,至今没有任何消防手续及房屋验收手续,存在安全隐患。

美的林城时代是一个占地1000多亩的房产开发项目,有473户拆迁村民。最初开发商承诺给每户村民签订安置20平方米门面房,并办理独立产权证的安置协议,用于解决失地农民的生存问题。可房屋建成后,对473户村民的承诺却至今未能兑现。

20平方米商业门面的拆迁安置协议

2011年1月20日,观山湖区养马村的村民们与美的房地产开发有限公司(以下简称“美的房产”)签订了房屋拆迁安置补偿协议。美的房产要在养马村和上寨村区域开发的房产项目名称为“美的林城时代”,占地1000余亩。

统一格式的拆迁安置补偿协议第二条显示:美的房产以成套住宅房屋建筑面积及营业面积20平方米与村民们进行产权调换,房屋调换的面积以产权部门核定为准。美的房产应负责办理调换房屋产权证交给村民,办证费用按有关规定执行。

拆迁安置补偿协议第六条显示:美的房产调换给村民的房屋,应符合国家规定的质量安全标准,并执行国家保修规定,按规定实施物业管理。

养马村和上寨村的村民们告诉记者,美的房产与村民们签订的安置补偿协议中,每户村民都应得到20平方米的营业面积,开发商并负责办理产权证交给村民。一直等到2016年,美的林城时代房屋建成,可开发商不但没将门面房按期移交,连门面房的过渡费也没有了。

在此背景下,2016年11月,有13名村民主动出面,收集村民签字,帮助村民向开发商讨要过渡费。一直到2017年5月,部分村民才陆续得知,帮村民讨要安置过渡费的“十三代表”已经代表养马、上寨473户村民,与开发商签订了一份《回迁安置户20平方营业面积移交协议》,在该协议中,开发商称:因金阳2010-02-03-04地块所有安置户享有的20平方米营业面积是整体营业面积,无法分割区域,开发商在无法为安置户办理独立产权的情况下,经全体安置户和养马村民委员会、上寨村民委员会以及“十三代表”多次协商,养马村村委会、上寨村村委会同意代安置户接收该营业面积和代为保管该营业面积的产权,但对该营业面积质量(注:房屋合格证、消防认证书、房屋分层分户平方面积图等)产生的问题与两村村委会无关,造成的一切责任由开发商负责。

“十三代表”被指出卖村民利益

杨琪璟是被拆迁安置的村民之一。

杨琪璟告诉记者:“‘十三代表’代表养马、上寨473户村民的授权委托书是伪造的。十三代表”联合两村村委会,将村民们的商铺以每月每平方米30元的租金,租赁给一家名为贵州三元隆商业策划公司,该公司以每月每平方米120元至200元不等的价格对外租赁招商,并且,“十三代表”与其签订的租赁期是20年。20年的租赁期,每平方米每月至少90元的利润,6000平方米左右每月仅租赁费的利润就在50万元以上,20年的利润超过一个亿。

为了维护自己的合法权益,村民们将“十三代表”及养马、上寨村委会起诉到贵阳市观山湖区人民法院,请求判令其与开发商签订的《回迁安置户20平方米营业面积移交协议》无效。当地政府为“十三代表”及村委会介绍了一家律师事务所,并让律师为他们提供了法律援助。最终,观山湖区法院以该协议有当地政府盖章予以见证,并认可了“十三代表”签字有效的观点,驳回了村民们的诉讼请求。

至此,被拆迁的473户2000多村民20平方米的营业用房及产权,就这样被“十三代表”以每月每平方米30元20年的合约价格出租了。村民们在观山湖区法院没能讨回自己的合法权益。

无法兑现的安置协议

“十三代表”与开发商签订《回迁安置户20平方米营业面积移交协议》,协议中开发商称“无法分割区域”“无法为安置户办理独立产权”,但实际的情形却是,开发商指定移交给村民们的营业用房,出租后被开成了一家营业面积7000余平方米的“合力超市”,这个超市位于两栋住宅楼中间的一层位置。

从原贵阳市规划局为美的林城时代对该项目规划的平面图显示,该项目规划用地为68.67万多平方米,建设楼栋161栋,商业办公建筑面积为11.2万平方米,公共建筑面积为7.78万多平方米,不计容面积为45.2万多平方米,其中架空绿化层面积1.5万多平方米,商铺架空走廊面积为0.32万多平方米。

杨琪璟及村民告诉记者,由当地政府见证,“十三代表”与开发商签订移交给村民们的无法分割、无法办理产权的营业用房,其实在规划中是一个架空的绿化层,开发商就是用这个架空的绿化层改建成大型超市,用于兑现给村民们20平方米的门面房。至今,住建部门无法对该架空的绿化层进行房屋竣工验收,消防部门也无法对架空的绿化层改建成的大型超市办理消防等相关手续,这给住宅楼上的住户造成极大的安全隐患。而“合力超市”的大门出口临地铁站出口,人员密集,安全隐患更为严重。

为此,杨琪璟及当地村民申请贵阳市消防支队信息将该超市所在位置的消防手续公开,申请市自然资源和规划局政务公开规划及用地等详细手续。但该市自然资源和规划局行政服务中心窗口工作人员仅仅让他们在电脑上浏览一下平面图等,不具备专业知识的村民们看得一头雾水,并没有得到他们想得到的开发商是否改变规划及用途的详细图纸信息。

村民艰难维权

当地村民告诉记者,其实,占地面积1000多亩的美的林城时代,开工于2010年,早在2012年,房管部门就已经开始给该项目办理“预售许可证”,2016年,住建部门对该项目进行了竣工验收,该项目的房产也早已售罄。

记者来到观山湖区自然资源和规划局,希望了解该项目的用地、规划等相关手续。该局办公室负责人告诉记者,美的林城时代的用地和规划都在贵阳市自然资源和规划局,让记者到市局去了解。

按照城乡规划法的相关规定,此类房产开发项目的规划平面图应该在项目地公开张贴公示。贵阳市自然资源和规划局办公室负责人告诉记者,记者不是该项目的利害关系人,他们不能向记者提供该项目的信息。如果想了解该项目的规划详规,请让村民们拿着身份证到行政服务中心自然资源和规划局的窗口去申请信息公开。

观山湖区消防大队让办公室的负责人查询位于美的林城时代的“合力超市”的消防手续后告诉记者,该超市他们仅查询到了公司的名称和法人名字,监督检查任务无任何信息。10月16日他们将检查,责令该超市限期改正并处罚。

奇怪的是,这个在2016年就已经竣工验收并基本售罄的房产开发项目,至今,贵阳市税务局仍然未对其土地增值税进行清算。

按照国家税务局对土地增值税清算的条件:对已经销售完毕的;取得预售房许可三年以上;销售已达到85%以上的,税务机关应要求企业进行土地增值税清算。而美的林城时代项目符合清算条件已有数年时间,但开发商既未主动申报应缴税额,同时税务部门也没有清算征缴。对此,贵阳市税务局办公室负责人告诉记者,该局正准备对该项目进行土地增值税的清算。

虽然,养马、上寨两村2000多村民的维权屡遭挫折,但是,村民们仍然相信依靠法律能解决他们的问题。据悉,村民们要求开发商履行拆迁安置协议的上诉状,观山湖区法院已经受理并立案。就“十三代表”的行为,村民们也以诈骗的名义报案到当地公安机关,希望立案查处。村民们认为,“十三代表”伪造《委托接收书协议》,出卖了村民利益。“十三个代表”代表不了2000多名村民,当地政府为“十三代表”提供法律援助的同时,也要为2000多名村民提供法律援助,因为解决他们这些失地农民的生计,才是最大的民生问题。

对此,记者将继续关注。

 来源:民主与法制网  责任编辑: 黔小编

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