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被两次台风吹成“筛子楼” 珠海001号综合体信任危机未了

有业主诘问:“公寓玻璃幕墙因为台风大面积破损,在横琴乃至整个珠海,几乎找不出第二家”。最为奇怪,也难解的是,办公楼与公寓楼相邻,设计方案、建材和施工团队均相同,且层数更高,却在这两次台风中安然无恙。”

两次“台风”,让南方金融传媒大厦陷入一场围绕设计方案所进行的争论,时至今日还没有结论。

南方金融传媒大厦,又称“横琴·金融传媒中心”或“HFC”,位于广东横琴自贸区(横琴新区)金融岛,这是一个由金融新贵香江控股与传媒巨头南方报业跨界联合打造的自贸区文化地标。

2017年和2018年夏季,南方金融传媒大厦的幕墙玻璃受“天鸽”和“山竹”台风影响,两次发生大面积爆裂,变成了四处透风的“筛子”楼。

当年的一幕幕恐怖如斯,有业主们至今无法忘却:“玻璃破碎的声音和风声雨声挟杂着玻璃碎渣追着你,让你恐惧般地逃亡。”

事发之后,陷入恐慌的业主们认为,这个项目设计方案存在不足是地标变“筛子”的主要原因。开发商和设计单位则坚持认为设计方案没有问题,导致幕墙玻璃爆裂的原因是自然灾害和建筑垃圾的撞击。

不断积压的矛盾就此无可阻挡地爆发,随着当地官方介入调查,事情的真相正在浮出水面。

强强联手的001号

号称横琴自贸区001号综合体的南方金融传媒大厦,具体位置在广东省珠海市香洲区荣粤道272号,由珠海横琴新区南方锦江置业有限公司(以下简称“锦江置业”)开发建设,产品形态包含70年产权的公寓楼和40年产权的办公楼及商业中心。

项目东临横琴国际金融大厦,与澳门隔海相望,西临十字门中央商务中心,南临北山咀,北临珠海市区。其所在的金融岛,是广东三大自贸区之一的横琴自贸区中,位置最优、政策最好的中央商务区,被认为是“国内首个离岸金融岛”。

2016年7月29日,公寓楼首次开盘就异常火爆。有媒体报道称,这个“双重影响力的横琴标志性文化建筑物”“比肩纽约时代广场”的项目吸引了包括香港和澳门在内的来自全国各地的购房人,甚至还有来自马来西亚、新加坡等国家的投资客。400余套精装修公寓成交均价高达5.4万元/平方米,远远高于横琴楼市3.5万元/平方米的成交均价,开盘后仅仅两天,就揽金近10亿元。

项目火爆得益于得天独厚的区位优势,更得益于南方金融传媒大厦拥有一对重量级的“父母”。

企查查显示,锦江置业成立于2012 年 11 月 29 日,由深圳香江控股股份有限公司(以下简称“香江控股”)出资8400万元持股70%,由广东南方报业传媒集团有限公司(以下简称“南方报业”)出资3600万元持股30%。

南方报业是华南地区乃至全国主流政经媒体,拥有强大的传媒历史沉淀与品牌影响力。香江控股是一家业务覆盖商贸物流、地产开发、金融投资、资源能源、健康产业等五大领域的企业,且在这之前,香江控股就已经在深圳前海、广州南沙这两个自贸区布局。

这场国内金融界与传媒界不多见的联姻,在当年铺天盖地的宣传中可以窥见其重视程度。香江控股与南方报业战略合作启动仪式暨横琴·金融传媒中心新品发布会的一篇宣传文案中,对南方金融传媒大厦的身世有这样的描述:“你能想象,金融界的‘巴菲特’,与传媒界的‘默多克’携手,会是怎样的一种场景?今天(2016年5月27日),爱妻日,67岁的南方报业,在珠海横琴,与香江控股喜结连理,二者将携手共建珠海自贸区的地标——横琴·金融传媒中心。”

双方称:“绝不局限于媒体推广和项目开发,而是基于对未来文化传媒的推动,打造自贸区文化地标。”

资料显示,锦江置业于2012年年底以3.7亿元获得南方金融传媒大厦的土地使用权,计划总投资超过20亿元。项目总占地面积约15900平方米,总建筑面积超过140000平方米,2013年取得《建设用地规划许可证》并开工建设,2016年开盘当日取得公寓楼的预售许可证,2016年11月11日写字楼主体建设全面封顶,是当时金融岛内4个在建项目中较快预售并封顶的综合体项目。

项目建设得如火如荼,但故事却没有按照剧本继续发生,反而越来越有香港“无厘头”电影的韵味。

被两场台风吹成“筛子”被两次台风吹成“筛子楼”珠海001号综合体信任危机未了

2018年台风袭击后的公寓楼玻璃幕墙

2018年9月,正值台风“山竹”在珠海登陆,虽说是天灾,但是业主们更愿意把这场灾难比作“豆腐渣工程的检验器”。

当时,这个被包装得异常完美的自贸区001号综合体公寓部分正在陆续收房,却不成想被突如其来的台风吹得“面目全非”,公寓楼玻璃幕墙发生大面积爆裂成了“筛子楼”。

这个过程如同噩梦一般。当事业主回忆说:“在台风中整个公寓楼玻璃幕墙大范围破损形成了一个风场,玻璃碎渣犹如子弹,在室内到处横飞,撞得墙面弹痕累累,柜子、卫生间、厨房的玻璃碎了一地,就连床垫也被打出了一个个的洞。”

“玻璃破碎的声音和风声雨声挟杂着玻璃碎渣追着你,让你恐惧般地逃亡。”亲历“山竹”的业主们感到庆幸,因为公寓楼刚开始收房不久,入住的人不多,也没有小孩儿和老人,没有造成人员伤亡。

被两次台风吹成“筛子楼”珠海001号综合体信任危机未了

玻璃碎片飞入室内

这件原本毫无预兆的事情,其实很早之前就已经显露出“端倪”。

按照约定,公寓楼业主的收房时间是2018年6月25日前,但是在2017年年终,室内装修尚未完成的情况下,锦江置业忽然通知业主说可以提前预收房,同意的业主可以获赠18个月管理费。

提前收房这件事显得蹊跷,而且“山竹”到来之前,准备收房的业主发现,所谓的精装修并没有达到预想中的效果。

在他们看来,公寓楼在宣传时号称拥有豪华玻璃幕墙、每平方米8000元五星级精装修和现代化智能家居,但实际却存在精装修缩水、空调制冷不稳定、漏水发霉生虫、甲醛超标、通风不畅等问题。

收房期间,锦江置业对于这些问题矢口否认的态度,使业主们内心迟疑,也促使他们有了更多发现。

多位受访者证实,在2018年台风“山竹”到来之前的2017年夏季,还处在施工阶段的南方金融传媒大厦公寓楼,就因为台风“天鸽”出现过玻璃幕墙大范围爆裂的情况,只不过知情者甚少,未造成严重社会影响。

“最初,大家并不知道公寓楼曾在2017年发生过严重的玻璃幕墙爆裂,在这样的情况下,开发商让业主预收房是不是太想当然了?”有业主诘问:“玻璃幕墙因为台风大面积破损,在横琴乃至整个珠海市,几乎找不出第二家。如果锦江置业在公寓楼玻璃幕墙第一次爆裂后及时更换更高标准的钢材和玻璃,就不会发生后来更为严重的质量与安全问题。”

最为奇怪,也难解的是,办公楼与公寓楼相邻,设计方案、建材和施工团队均相同,且层数更高,却在这两次台风中安然无恙。”

设计方案之争

按照南方金融传媒大厦的施工图来看,项目1~3层为裙房,即商业中心,裙房上面有两座塔楼,即办公楼和公寓楼,二者的总层高和建筑面积分别为38层、70000平方米;26层、27000平方米。

办公楼与公寓楼距离如此之近,设计方案相同,坑风能力却截然不同,这是不可思议的事情,唯一的可能就是设计本身存在问题。

在《建筑结构荷载规范2012》GB5009-2012和《玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003》JGJ102-2003这两份规范中,对高层建筑物风荷载体型系数取值的要求是,以风洞试验数据为依据取值。

这也是业主们据理力争的一个问题。在他们看来,设计公司没有按照国家标准中的要求取值,造成风荷载体型系数取值偏低,是造成公寓楼玻璃幕墙爆裂的根本原因。

“山竹”之后,围绕这一问题的质疑声不绝于耳,锦江置业因此委托华南理工大学进行风洞试验。

锦江置业的文件称:玻璃幕墙工程设计、施工、检测相关单位均符合资质要求,基建程序符合要求,质量未存在问题,(大面积破损)属于自然灾害。(华南理工大学)风洞试验报告显示,原设计风压绝大部分能够包住“山竹”作用的风压,仅局部区域略超原设计风压,但在幕墙玻璃安全储备范围内,其中最大风压面出现在南立面,此局部区域在本次台风(山竹)作用下未见破坏。由于本项目周边全是在建项目,玻璃破损经分析是周边建筑材料、垃圾等被台风卷起,撞击幕墙玻璃导致,现场有明显撞击点。

被两次台风吹成“筛子楼”珠海001号综合体信任危机未了

玻璃爆裂形成的碎片

能够印证这个结论的是,横琴新区建设环保局的一份答复书称,南方金融传媒大厦公寓楼、办公楼均采用单元式幕墙系统,幕墙面板分别采用8+12A+8mm、10+12A+8mm中空Low-E玻璃,幕墙气密性均为第4级,水密性均为第5级,坑风压性均为第9级,平面变形均为第3级,耐撞击性能均为第2级。工程于2015年7月1日开工,办公楼2017年12月1日竣工验收,公寓楼2017年12月27竣工验收,经审核符合竣工验收条件,并办理了竣工验备案。

该局表示,南方金融传媒大厦的幕墙性能检测由国家建筑工程质量监督检验中心检测,取样部位为办公楼。由于南方金融传媒大厦公寓楼、办公楼均为单元式幕墙,幕墙的性能检测选择楼层更高、面板跨度大的办公楼进行幕墙性能检测未违反相关国家及行业标准的要求。

对于答复书中涉及的施工工艺和标准,有专业人士告诉中国房地产报记者:“这些设计,是符合国家标准的。”

各项验收均已通过,玻璃爆裂是由于自然灾害和异物撞击,看似一切都说得通了。

但是业主们对此并不认可。据业主们保守估计,前后两年的两次台风,公寓楼幕墙玻璃至少破损了上千块,“这对于附近的居民,无异于每天在头上顶了个不定时的雷”。

于是,重新组织风洞试验,再次进行论证迫在眉睫。

2019年3月18日,由横琴新区管委会出资并组织召开风洞试验协调会,明确委托上海同济大学再次进行风洞试验,各方派代表现场见证试验,以此次风洞试验结果作为后续处理依据。

2019年4月17日,同济大学教授来南方金融传媒大厦现场查勘,5月6日,开始风洞实验,6月6日,同济大学出具了试验报告。

试验报告显示:“各面风荷载基本均未超出设计书中围护结构风荷载标准值,风洞试验获取的风压极大值在局部区域超过计算取值的正压,风压极小值在局部区域出现较为强烈的负压、明显超过设计取值”。

报告指出,项目设计存在纰漏,台风“山竹”风荷载基本未超出设计要求,除局部位置外,不应该存在玻璃面积大面积损坏的现象,应根据风洞试验重新对幕墙进行加固。

但锦江置业及南方金融传媒大厦的设计单位对上述结论持有不同意见。

符合标准却不到位或是主因

“一般来说,高层楼栋使用的钢化玻璃可以是中空玻璃或夹胶玻璃。钢化玻璃出厂时有5%的自爆率,台风期间楼体摆幅过大,导致钢架变形,玻璃幕墙就很可能会出现大面积爆裂。”有资深的业内人士告诉中国房地产报记者,项目的设计方案需要多层审批,通过之后才允许施工。玻璃幕墙施工前,相关的材料还需要通过质检部门的检测。整个施工阶段,主管部门和监理公司等单位还会多次抽查和验收。

这位业内人士认为,自然灾害和异物撞击造成玻璃爆裂是比较客观的一个说法,但就此事来看,南方金融传媒大厦的设计方案存在漏洞也可能是原因之一。即设计方案符合国家标准,但没有充分考虑到沿海的特殊环境,如超强台风,或者楼栋的具体位置,如是否正对风口等因素。从而导致项目承重、抗风性和抗压性设计不到位。“如果确实存在这种问题,主因不完全在开发商,因为各个审核单位均有把关不严的责任。”

他还分析称,开发商拒绝更换更高品质的玻璃,一方面是认为原方案设计合理,另一方面,也可能是因为更换之后无法达到节能要求。因为玻璃品质提高之后,钢架需要加粗,重量下压,就超出了节能减排的指标。而且更换玻璃和钢架意味着更高的成本,整栋楼外立面至少上千平方米,底层的玻璃幕墙保守成本至少600元/平方米,随着楼层的升高,这一成本将倍增。

公开资料显示,南方金融传媒大厦已经得到了LEED绿色建筑设计认证,建筑节能率达50.9%,可再循环建筑材料用量比超过10%。

玻璃破损的细节同样值得注意,就楼栋的布局来看,公寓楼呈L型,发生大面积破损的是L型的内侧,这一侧与办公楼呈口袋状,如“狭管”一般。在“山竹”之后,锦江置业在未破损的幕墙玻璃上贴了一层膜,用来防爆。同时将破损的中空玻璃更换成了抗风、抗压性更好但保暖性略差的夹胶玻璃,但窗框未更换。

不久前,锦江置业提出与业主签订协议,因南方金融传媒大厦公寓楼玻璃幕墙受损,致使商品房出现一定时间空置,愿意给予业主一定的经济补偿,以弥补业主的租金损失,补偿金额是55000元。

协议要求,业主需保证,在收到经济补偿款后,就商品房受损事宜不再以任何形式干扰开发商经营和诋毁开发商声誉,包括但不限于冲击开发商办公场所、向政府部门投诉和行政复议、网上发布不实信息、散布谣言等。

2019年7月9日,横琴新区启动南方金融传媒大厦质量问题调查程序,成立横琴新区管理委员会南方金融传媒大厦玻璃幕墙质量问题调查组,同时委托广东省建设工程质量安全检测总站有限公司作为第三方单位对南方金融传媒大厦玻璃幕墙(包括既有部分及修复部分)进行安全性鉴定,剖析、明确玻璃幕墙破损原因。

遗憾的是,调查规定的时间早已过去,但11月20日中国房地产报记者致电多个当地部门获悉,截至目前,官方对此事尚未有明确结论。

记者观察“台风”的教训要知过不讳改过不惮高拯坤 / 文

这是一件需要辩证看待的事情,其一,综合考虑,自然灾害和异物撞击导致玻璃幕墙大面积破损的说法,是比较客观的。其二,连续两年的两场台风公寓玻璃幕墙均出现爆裂,这种事实从某种程度上印证了“符合国家标准但设计不到位”的说法。

每一个事件的出现绝非偶然,中国房地产报记者获取的一份落款时间为2016年3月份的《珠海正青公司施工图设计文件审查意见单》显示,计算书荷载设计不妥,该项目为超高项目,有190多米,并且地处横琴岛,风荷载环境复杂。

从这里可以看出,设计方案欠妥是早已经发现的问题。那么发现之后是否及时做了更正呢?如果更正,为何还会出问题?如果未更正,又是谁的责任?

我们认为,对于问题,所有相关方都要各负其责、各尽其责,形成责任链条,而不是仅仅依靠事后推诿、补偿。

毕竟,对于人们每天居住其中的居所,住得安全安心是他们首位需求,也是产品提供方的商业底线,不可逾越。这个事件也告诫了职能部门,要进行精细管理,将艰涩难懂的法条规定,通过日常细致的管理执法体现出来,不能高高在上。

 来源:凤凰网房产  责任编辑: 黔小编

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