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关于贵阳房屋专项维修资金的问题 权威解读来了

《贵阳市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)自2019年3月1日起施行。《办法》对怎么交、交多少、谁来管等方面的规定都做了调整,不仅与购房者的利益息息相关,而且对政府职能部门、专户银行等都有影响。市民反响热烈,纷纷通过电话对相关问题进行咨询。现就市民关注度高的问题进行了梳理归纳如下:

 1、这次修订的背景和原因是什么?

答:维修资金被称为房屋的“养老金”,是百姓老有所养、住有所居的有效保障,涉及群众最关心最直接最现实的利益。2005年4月21日,贵阳市出台了《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》,至今已实施了13年,在全市住宅维修养护管理工作中发挥了重要的指导作用。2008年,建设部、财政部联合出台了《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号,以下简称“165号令”);2016年,国务院修订了《物业管理条例》(国务院令第504号),对住宅专项维修资金制度提出了新的要求。随着上位法的调整,贵阳市亟需对现行的维修资金管理规范性文件进行整合调整。为构建“权责明确、运行高效、管理透明、使用便捷”的维修资金监管体系,加强和规范维修资金的交存、管理、使用,从人民的需求出发,统筹推进民生工程,切实解决老有所养、住有所居,贵阳市依据国家政策法规,借鉴其他城市的经验,结合贵阳实际,重新修订出台了《办法》。

 2、购房者按新标准交存房屋专项维修资金,是以签合同的时间为准吗?如果2月份就交了定金,3月份签合同,按什么标准交存?

答:新《办法》3月1日起实施,以购房网签合同正式提交的时间为准,只要是3月1日后网签合同的,均按照新标准交存。

 3、老办法是按房价的百分比,新办法是按建筑安装工程成本控制价的百分比,这两个概念有何不同?

答:房价顾名思义就是购房者与开发商签定购房合同时约定的房屋售价,建筑安装工程成本控制价源于上位法住建部、财政部2008年第165号令《住宅专项维修资金管理办法》第七条已明确规定“业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%”。按房价交则维修资金也存在一房一价;按建安成本控制价交则同一类型同一面积户型的维修资金也一致,更科学合理,更能体现公平性。

 4、新《办法》中规定的维修资金各标准交存比例是什么?

答:按照新《办法》规定,首期维修资金按照下列规定计算:(一)配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房,按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的8%;(二)未配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房以及商品房的配套建筑,按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的5%。

 5、新办法中规定首期维修资金交存标准按是否配备共用电梯划分,如果买的公寓、别墅应该怎样交存维修资金?

答:新《办法》交存标准不再按原来的住宅和非住宅分类,而是根据所购买的商品房物业项目是否配备共用电梯分两档。公寓、别墅也是按所在楼栋是否配备共用电梯来划分交存标准。

 6、现在购房者有哪些方式交存维修资金?

答:(1)在云岩、南明、观山湖、乌当、高新区范围内购买商品房的业主,可以通过以下两种方式自行缴交维修资金:

一、购房业主通过安装在房开企业销售现场的维修资金专用POS机自行刷卡缴交,交款成功后购房业主持身份证原件、《维修资金交存通知书》、专用POS机交款小票到贵阳银行部分网点换取《贵州省住宅专项维修资金专用收据》;

二、购房业主持房开企业出具的《维修资金交存通知书》到贵阳银行部分营业网点柜台缴交,交款成功后即可换取《贵州省住宅专项维修资金专用收据》;

网点信息:

贵阳银行维修资金专柜

地址:观山湖区中天会展城G座12楼1207室

贵阳银行维修资金专柜

地址:南岸区万东桥贵阳市房地产交易中心二楼大厅

贵阳银行营业部

地址:云岩区中华北路77号

贵阳银行市西路支行

地址:云岩区延安西路2号

贵阳银行瑞南支行

地址:贵阳市瑞金路58号

贵阳银行铁运支行

地址:贵阳市云岩区枣山路31号

贵阳银行神奇支行

地址:贵阳市北京路1号

贵阳银行会展支行

地址:贵阳市金阳新区长岭北路中天会展城D2-负2-1

贵阳银行西南商贸城支行

地址:西南国际商贸城一期1、2号楼第2-G-1层1号

(2)市辖其他区(市、县)的维修资金专用POS机也在加紧实施,将尽快全面实现维修资金专用POS机的交款。

 7、购房者维修资金交存票据丢失,还可以查询吗?怎样查询?

答:可以查询。遗失《贵州省住宅专项维修资金专用收据》的业主,本人持身份证原件及购房证明相关材料(例如已备案的购房合同、网签合同备案表、产权证或不动产证)到所购房辖区的专户银行维修资金专柜办理查询。

 8、首期维修资金一次性存入维修资金专户,开发商自己持有的物业需要交存吗?

答:维修资金归集对象为全体业主,开发商自持物业则开发商也是业主之一,故需要交存。

 9、未按照办法规定足额交存首期维修资金的,开发建设单位是否可以将房屋交付购房人或者被征收(拆迁)人?

答:为维护主动交存维修资金业主的合法权益、确保物业小区交付使用质量保修期满后共用设施设备的正常维修维护,住建部、财政部2008年第165号令以及新《办法》均明确业主应交存所拥有商品房屋的维修资金,否则开发建设单位不得将房屋交付购房人或被征收(拆迁)人。

 10、购房者交了维修资金后,是不是能及时存到市或区住建部门专门的维修资金专用账户中?

答:购房者通过维修资金专用POS机或者专户银行网点直接缴交的维修资金是存入住建部门专门开立的维修资金专用账户中的,并且购房者的维修资金自缴交至专户之日起开始计息,本息累计归入维修资金专户下设的业主个人账户。

 11、小区业主大会成立以后,可不可以申请自管维修资金?

答:可以申请自管。业主大会决定划转自管维修资金的,业主委员会应当持维修资金划转自管申请书和银行账户相关资料到有管理职责的住房城乡建设主管部门办理自管专户开立和划转手续。

住房城乡建设主管部门应当自受理申请之日起5个工作日内,通过部门内部核查、网络核验等方式核查管理规约、业主大会和业主委员会成立的备案资料,情况属实的,将代管的该物业管理区域维修资金余额划转至自管专户,并将有关账目移交业主委员会。

住房城乡建设主管部门应当对业主大会自管维修资金的情况进行指导和监督。

 12、如果小区有部分业主没有交存维修资金,其他业主可以申请使用维修资金吗?

答:可以申请使用。但住建部门只按照交存业主应分摊的比例拨付维修资金数额,由申请使用人按照分摊比例向未交存维修资金业主收取应该分摊的资金,将所需维修资金的差额部分补足。

 13、专户管理银行按照合同约定,负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务,是否还向维修资金申请使用人提供维修资金管理使用涉及的第三方专业机构的审价等服务?

答:新《办法》中为解决维修资金使用过程中业主监督难的困难,明确了由专户银行委托第三方专业机构向维修资金申请使用人提供审价、审量等专业服务,业主不需要承担第三方机构提供服务的费用。

 14、利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益,是否可以用于补充维修资金?

答:可以。

 15、业主大会成立前或者业主大会成立后未申请划转自管维修资金的,维修资金由哪里代为集中管理?

答:业主大会成立前或者业主大会成立后未申请划转自管维修资金的,维修资金由住房城乡建设主管部门代为集中管理。市住房城乡建设主管部门负责全市维修资金的监督管理工作。区(市、县)住房城乡建设主管部门按照职责负责本辖区维修资金的日常管理工作。

  16.新办法中新增了哪些部门的工作职责?(此题为新增)

答:新《办法》明确了财政、审计、自然资源、市场监督、应急(消防)等主管部门和社区服务管理机构、乡(镇)人民政府按照各自职责和新办法规定,共同做好维修资金监督管理工作。

 17、如果首期交存的维修资金余额出现不足,业主是否要续交?

答:当物业小区因物业及设施设备质量保修期满发生使用维修资金出现一幢或者一户房屋的维修资金余额不足首期维修资金应交额30%的,业主及业委会应当积极就维修资金续交问题组织召开业主大会,并按照业主大会决定的续交方案及时续交。

  18、新办法提出,使用维修资金应当按照谁受益谁承担的原则分摊,具体是如何体现这一原则的?

答:使用维修资金应当按照谁受益谁承担的原则分摊:(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;(二)属部分业主共有的共用部位、共用设施设备,由部分业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;(三)未出售的房屋,由开发建设单位按照未出售房屋部分的建筑面积所占比例承担。

分户账内维修资金余额不足支付所分摊工程费用的,应当由该业主补足差额部分。

 19、使用维修资金,应当向业主公示哪些内容?

答:使用申请人根据维修、更新和改造项目实际情况提出使用方案,详细说明申请使用原因、施工计划、项目施工范围、费用预算、付款方式、分摊列支范围及明细、第三方专业机构审价报告等内容,并向分摊列支范围内的业主公示,公示期不少于5日。

 20、新《办法》规定的紧急情况使用维修资金可以“特事特办”,有哪些属于紧急情况?

答:规定的紧急情况包括以下情形:(一)电梯故障危及人身安全的;(二)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的;(三)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或者危及财产安全的;(四)非专业经营单位管理的供水水泵损坏或者水管爆裂导致供水中断、供配电设施设备发生故障造成停电或者漏电,严重影响业主生活或者危及人身财产安全的;(五)消防设施设备严重损坏的。

 21、发生危及房屋安全和人身财产安全紧急情况,需要立即使用维修资金的,怎样申报?有管理职责的住房城乡建设主管部门或者业主委员会应当怎样拨付预算资金,怎样拨付结算资金?

答:使用申请人根据维修、更新和改造项目实际情况提出使用方案,详细说明申请使用原因、施工计划、项目施工范围、费用预算、付款方式、分摊列支范围及明细、第三方专业机构审价报告等内容,并向分摊列支范围内的业主公示,公示期不少于5日;报经所在地社区服务管理机构或者乡(镇)人民政府核实后,有管理职责的住房城乡建设主管部门或者业主委员会应当自受理备案之日5个工作日内,按照不得高于使用方案确定总金额的50%拨付预算资金;

工程竣工后,由使用申请人组织验收,并将验收结果向业主公示,公示期不少于5日,公示期满无异议的,使用申请人持工程验收合格相关资料向有管理职责的住房城乡建设主管部门或者业主委员会提出结算资金拨付,住房城乡建设主管部门或者业主委员会应当自使用申请人提出结算资金拨付之日起5个工作日内拨付。业主大会自管维修资金的,业主委员会作为使用申请人时,直接拨付。

 22、如果进行二手房交易等房屋产权转让,那么原有维修资金的归属是否有变化?

答:房屋所有权转让时,该房屋维修资金分户账中结余的资金不予退还,随房屋所有权同时转让。2005年后交存维修资金的商品房若进行二手房交易,交易双方在协商房款同时可就维修资金协商,并可在《存量房交易合同》中约定。

 23、业主的商品房被征收(拆迁)了,那么为房子交存的维修资金怎么办?

答:新《办法》第二十二条明确“因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的,结余的维修资金退还房屋所有权人。”被征收人持房地产交易管理部门出具的房屋注销证明、本人身份证原件,可到房屋所在地维修资金管理部门申请退回灭失房屋下结余的维修资金。

24、购房者办理完退房手续,当初交存的维修资金可以退吗?

答:可以退还给购房者。购房者在其房开企业完成退房手续后,本人持身份证、《贵州省住宅专项维修资金专用收据》、房屋注销情况查询表、备案登记表、银行卡到专户银行维修资金专柜办理退款业务。

 25、新《办法》中规定专项维修资金除了放在银行中活期存款以外,还有其他的保值增值方式吗?

答:在保证维修资金安全和正常使用的前提下,维修资金代管期间和自管期间均可以向专户管理银行申请将维修资金转存银行定期存款,或者购买一级市场新发行国债,不得用于其他投资,禁止将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

 26、如果有关单位违规使用维修资金,会有什么处罚吗?

答:维修资金交存、管理、使用过程中,开发建设单位、物业服务企业或者其他有关机构有违法、失信行为的,由住房城乡建设或者其他有关主管部门记入其诚信档案,并向社会公布。

开发建设单位、物业服务企业、业主大会违反本办法规定,法律、法规、规章有行政处罚规定的,由综合行政执法部门依法处罚。

 来源:贵阳市住房和城乡建设局  责任编辑: 黔小编

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