设为首页加入收藏网站地图2015年11月10日19:22:53 星期二

手机黔讯官方微信

您当前的位置:首页 > 资讯 > 房产

龙光地产激进拿地后成本攀升 高盈利能否持续

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/王永

在粤系房企中,龙光地产是个很独特的存在。

2018年销售额718亿,在克而瑞榜单上,尽管排到30名以外,但核心利润率达到17.3%,在行业内处于领先水平。过去八年,龙光地产ROE均稳定在20%以上,这在头部房企业中并不多见。

龙光地产保持超强盈利能力的关键是:极低的土储成本。在大湾区核心城市地价低谷期,公司囤了大量土地,随着房价的上涨,这些低成本的土储就成为公司利润的来源。上市前的2012年,龙光地产销售建筑面积成本为每平方米995元,仅占当期每平米售价的13.7%。

随着地价的上涨,公司又瞄准了“旧改”这个低价拿地的途经。2017年以来,龙光地产有大量土储是通过旧改或并购拿到的。

然而“房住不炒”时代到来之后,过去那种低价拿地坐等房价升值后大赚特赚的模式已经终结。随着土储成本的推升,龙光地产究竟能不能继续保持较高的盈利能力?

龙光地产高盈利秘诀:低价拿地+旧改

1996年,龙光地产在汕头成立,用5年时间占据了汕头1/3以上的市场份额,成为汕头地产龙头。2003年,公司走出汕头,进入广州、佛山、中山等地,将业务中心转移到大湾区。2013年登上香港联交所,随后进入快速发展阶段。

截至2018年,龙光地产销售额为718亿元,2019年业绩目标为850亿元,离千亿销售额只有一步之遥。

然而,真正让业界刮目相看的并是不龙光地产的销售额,而是它的盈利能力。2011年以来,龙光地产的ROE一直保持在20%以上,这一点连万科也没有做到。

复盘龙光地产的崛起之路,“逆周期”加“通过旧改项目低价拿地”是不二法门。龙光地产很早就进入大湾区,并且在行业低谷时,储备了大量土地。

根据任泽平的《房地产周期》,从2010年起,国内房地产市场以两年为一个阶段:

1、2010年调控收紧,从2010年到2011年房地产市场略有降温;

2、2012年到2013年开始恢复;

3、2014年地产投资拐点出现;

4、2015年到2016年,一二线暴涨,随后开始新的调控。

这与全国土地平均成交价格走势基本一致。

(数据来源:国家统计局网站)

新浪财经上市公司研究院整理了2010年以来龙光地产历年新增土储情况,可以看出:

1、 在调整阶段的2012年到2014年,龙光地产新增土储不断升高,2014年达到高峰;

2、 在一二线开始暴涨的2015、2016两年,新增土储则开始下降;

3、 2017年开始,公司新增土储又开始大幅增长。

(数据来源:公司公告、财务报表)

从总体来看,在拿地上龙光地产的确存在的“逆周期性”,这是它在土地成本上能够保持优势的原因之一。

早期公司拿地成本极低,比如2007年拿下惠州龙光城项目时,每平米价格仅300元。招股书披露了公司低成本拿地的秘诀:选择邻近地区道路、学校、商业区等基础设施尚未全面开发的区域,然后以具有竞争力的价格收购若干地块。

2010年、2011年、2012年及2013年上半年,龙光地产已售建筑面积成本为每平方米1075元、1006元、995元、1117元,分别占当期每平米售价的19.8%、16.5%、13.7%、16.3%。

(数据来源:公司公告、财务报表)

从2013年到2018,在房价不断上涨的大背景下,龙光地产的总土储成本始终保持在低位,从1045元上升到3985元,尤其是2016年后,销售均价增长了84%,土储总成本则仅增长18%,这对2016年后大规模拿地的龙光地产来说,似乎是不可思议的。

事实上,从2013年到2016年,龙光地产通过招拍挂方式从公开市场拿地的实际成本是水涨船高的,2013年这个数字是3824元,2016年则涨到了13394元,甚至高于当年平均售价。

公司能够在地价节节上涨的背景下,保持较低土储成本的另一个方式是:通过并购和旧改拿地。

每年除了通过招拍挂从公开市场拿地之外,龙光地产还有很大一部分土地是其他途径购入的。2017年披露,截至当年底,公司土储总建筑面积为2743.05万平方米,其中通过招拍挂购得的土地是1731.03万平方米,占63%。这也就意味着,公司通过并购和旧改购得的土地占当时土地储备将近四成。

根据安信国际的测算,截至今年上半年,龙光地产持有的旧改总建筑面积约1877万平方米(有待确权进入正式土储),占到总土储的52%,旧改货值约为3250亿元。旧改上半年贡献了18亿元核心利润,占公司核心利润近4成。而旧改项目因为占用资金多和周期长的特点,导致土地成本较低,进而提升了项目的利润率和公司的整体盈利能力。

龙光地产的旧改项目主要位于大湾区,以旧厂改造为主,旧厂改造占约60%,旧村改造占约40%。未来城市旧改项目转化的土储是一个重要的观察点。

总土储成本迅速提升 上半年售价出现回落

值得注意的是,由于近两年激进拿地,公司的总土储成本正在推升。

今年6月24日,龙光地产以最高限价65.85亿元竞得深圳红山地块,折合楼面地价6.49万元每平方米,赢得了“地王之王”的称号。6.49万元的成本几乎赶上周边二手房价格。

在此前龙光地产也多次竞标核心城市的地王。比如2014年,同样在深圳,龙光地产以楼面价2.5万元的成本竞得玖龙玺地块,刷新地王纪录。当时周边二手房价也在2.5-3万元区间。这个项目于2016年开盘后,售价达到7万元每平方米。

2015年龙光地产以1.95万元楼面价竞得龙华新区红山片区地块,成为新地王。之后地价的上涨同样让龙光地产尝到甜头。

总体来看,在过去近十年房价不断上涨的大趋势下,高价竞得地王后仍旧可以赚得盆满钵满。据统计,龙光地产到目前为止还没有拿过亏损的地。但目前的形势下,高价拿到的地王,能否复制过去的经验,仍有疑问。

从数据来看,2017年、2018年公司通过招拍挂方式获得的土地分别为570万平方米、747万平方米。2019年上半年,这个数字为416.63万平方米,达到去年全年的56%。

体现在公司财报上,总土储成本正在迅速推升。从2017年到今年上半年,公司总土储成本分别为3231元、3985元、4304元,增长了33%。而公司在这期间平均售价分别为17096元、21901元、19655元,上半年相比去年出现回落。

在房价进入调整阶段后,逐渐上涨的成本蚕食了公司的利润。今年中报,公司销售毛利率与销售净利率为34.76%和19.56%,相比去年同期分别下滑2.27和4.24个百分点;相比2017年同期,则分别下滑4.72和10个百分点。

得益于此前大量低成本土储,龙光地产近年来核心利润率一直保持在17%左右,随着地产行业调整期的到来,房价再像过去那样快速上涨的可能性已不大,高价拿地和囤地待涨的模式未来还能有效吗?

责任编辑:公司观察

 来源:新浪网  责任编辑: 黔小编

  • 微笑
  • 流汗
  • 难过
  • 羡慕
  • 愤怒
  • 流泪
相关新闻
关键词: 龙光 盈利 成本 地产
广告
广告

稿件侵权联系邮箱:qianxun162@163.com