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万科慢性病:降薪四成,宫斗频传,为利润疯狂

万科慢性病:降薪四成,宫斗频传,为利润疯狂

原创首发 | 金角财经(F-Jinjiao)

文 | 胡野原

万科走不出王石的阴影。

在中国房地产业中,万科曾经是最特别的那个。但在离开了王石之后,万科的面貌变得有些模糊。人们不再记得这曾是中国最优秀的房企,但却记住了王石的接班人郁亮在2018年秋季例会上说出的一句话,“活下去”。

一年之后,万科还活着,2019年1-9月,万科累计实现合同销售面积3061.6万平方米,同比增长5.5%;合同销售金额人民币4756.1亿元,同比增长10.21%。

但万科真的毫无压力吗?所谓的“活下去”是一种危机意识,还是矫情?

如果真的要对此下一个定义,这就像一个“狼来了”的故事——喊着喊着,狼就真的来了。

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工作在万科=降薪40%

在万科工作是一种什么样的体验?过去,员工们可以说自己在中国最大的房地产公司工作,现在,在万科工作的体验就是大幅降薪。

市场在变,万科的薪资体系也在变。这两天,“万科调薪,员工底薪下降40%”的消息甚嚣尘上。

过去,万科薪资体系是房地产界通用的28级,现在则变成了50级,层级数量基本上相当于翻了一倍。其中45以上是集团领导级别,40—45级是城市总级别。

职务级别也从过去的V1—V7调整为核心合伙人、业务骨干和合伙人三级。

看起来,万科薪酬体系更加细分了,但是员工们的实际体验则是大不相同。

薪酬大调整之后,万科员工的薪资构成变成了“底薪低、绩效高”,想要拿到高工资,只有寄希望于绩效部分的工资。不过,这个部分的工资可没那么好拿。

万科慢性病:降薪四成,宫斗频传,为利润疯狂

第一财经报道称,万科一位高级经理级别的员工之前的薪资如果是1.8万元,其中底薪是14400元,另有绩效薪资3600元。其中,绩效薪资占总工资比重是20%,底薪与绩效之比为4:1 。

但自去年底启动职级调整和薪酬调整之后,同样的薪资结构变成了底薪7600元,被砍去的部分则变成了绩效。这样一来,绩效薪资占总工资比重上升到了57.8%,底薪与绩效之比则成了1:0.73 。

总体算下来,其底薪降低超过40%。

行业不好的时候,即便是带头大哥也不能独善其身。但对万科的员工来说,这种感受更近似切肤之痛。因为在底薪被砍掉大半之前,他们的工资原本就不如其他房企中的同行们。

有猎头透露,万科的高级经理,以前的薪资标准在每个月1.8万到2万元左右,龙湖同级别的高级经理每月薪资则高达3.5万—3.8万。换言之,同样级别下,龙湖的薪资最少也比万科高出94%。

员工也许会觉得自己委屈,但在万科看来这都是没办法的事。万科的日子也不好过,它正在忙着“活下去”。

毕竟,万科老了,病症自然也多了。

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难言之隐的慢性病 

万科是真的遇到一些难处,这些难处就像难言之隐的慢性病,藏在血管里,不显眼但足够令其难受。

2019年前三个季度,万科一共卖出了2239.15亿元,去年同期则是1760.22亿,这个数据或许令万科感觉到欣喜,然而有些病不那么容易被发现。

在万科的财报中,有几个数据并不像营收、利润这样显眼,可也同样重要。

其一是流动比率,这是流动资产与流动负债之比。一般用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力。

2019年前三个季度,万科的流动资产约为1.35万亿,,流动负债为1.2万亿,据此计算,流动比率是1.13 。问题在于,这个数据比起去年同期的1.16,下滑明显。更简单地说,其短期偿债压力承压明显。

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另一个数据则是万科的速动比率。这个指标是企业速动资产与流动负债之比。通俗一点来说,就是在流动资产中将那些变现能力差的存活等资产剔除之后的余额,这一数据能够用来准确可靠地评价企业资产流动性,更重要的是评估其偿还短期债务的能力。

一般认为速动比率为1较合适,万科在第三季度的速动比率则是0.31。很遗憾,比起去年同期的0.36还降了一些。

直白地说,万科的偿还流动负债的压力不仅很明显,而且偿还能力也在悄悄减退。当然,这样的事实,是很难从官方口径里听说的。

2019年以来,市场下行令万科无法安心。克而瑞数据显示,万科2019年1月~10月全口径销售5199亿,同比增加7.1%,在TOP10房企增速仅高于绿地控股。此外,10月销售434亿、同比-20%万科2019年10月销售442.9亿,同比下滑10.1%,是TOP10房企中为数不多销售下滑的房企,下滑速度仅次于中海地产。

尽管房子销量不如以往,万科仍然没有停下拿地的步伐。10月公司在土地市场获取漳州、杭州、兰州等地16个项目和5个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。根据中国指数研究院《2019年1‒10月全国房地产企业拿地排行榜》,万科在1-10月累计拿地1476亿元,占据拿地榜榜首。

一边说要“活下去”,一边扩张拿地。万科究竟是口是心非,还是充满矛盾与迷惘?

回溯过往,万科从来不是一家甘于平庸的企业。高周转模式也是最早由万科提出;万科的多元化业务如长租公寓、物业、数字化等几乎都是行业最早试水的企业;这家上市企业的市场预判甚至搅动了行业和市场走向。

在早年,万科为了加速资本积累、迅速形成经营规模,王石将目光锁定在住宅产业,放弃“综合商社”模式,将城市大众住宅开发确立为公司主导业务。他曾语出惊人,“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”

在郁亮入主后,在头部房企的对决中,这家企业也由于分身术太多,以至于找不到有绝对代表性的业务。那几年,市场行情巨变,房地产市场开始进入下行周期,碧桂园、恒大、融创,这些曾经野蛮生长的房企都开始有超越万科的趋势。

与碧桂园在业绩上的差距,让郁亮意识到,靠着曾经的情怀去做事,万科恐怕很难应付当前的市场环境。

一位接近万科的业内人士称,当年王石就连做商业地产都反对,“但是现在,房企不做商业,连土地都拿不到。”在其他房企疯狂扩张,进而多元化,甚至都开始以造车游戏拿地以后,追赶者万科更加无所适从。

然而,郁亮的“去情怀化”,让万科陷入了失去定位,失去辨识度,泯然众人,甚至是剧烈的派系内斗中。

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没了情怀,维权缠身

时至今日,连万科自己都在问,万科到底是谁?

万科展现出来的光鲜亮丽,并不能代表真正的底色。就在万科的销售业绩一路上扬时,维权成了与万科相连的高频词。

年初,上海作家张艳华发公开信《万科一栋房子45处漏水 我住草棚》质疑批评万科楼盘质量。张艳华称自己从企业高管职位辞职后,在杭州良渚文化村开设一家700平米的书吧,但这家书吧自从2016年10月装修好到现在一直未正常营业,原因在于墙体漏水严重。

经过检测后,发现有多达45个漏水处。两年中万科先后有6拨人到来都没有解决此事,有几个来了一两个月就走了,致使其书吧迟迟无法开业。

如果说漏水还能以个案来辩解,万科在重庆则遭遇到当地购房者的集体围追堵截。

2019年6月30日至7月5日是万科在重庆的项目万科·金域华庭收房日期,但该项目的268户业主中仅有不到20户同意收房,拒绝收房的业主超过90%。。起因是万科在金域华庭的项目中使用的新工艺“轻钢龙骨隔墙”,被业主诟病为“隔音差”、“挂不了重物”、“隔音岩棉散发有毒气味”等。

万科慢性病:降薪四成,宫斗频传,为利润疯狂

这只是万科在重庆折戟之处的其中之一。6月以来,万科·御澜道、万科·重庆天地及万科·金域华庭等三个项目,都曾因装修瑕疵、减配降标、虚假宣传等问题不断被投诉。而这三个项目在宣传中,分别被定义成“豪宅标杆”、“地标性项目”以及“重庆第一个现房销售标杆项目”。

标杆住宅项目尚且如此,不是标杆的商业项目,其地位就更不堪。甚至连“商住”变“商办”这样近乎欺诈的事情也有发生。

2019年7月底,佛山万科被央视财经曝光,金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传、违规销售”,该项目将办公用房包装成公寓楼盘,出售给5800余户购房者,导致购房者无法办理产权证。

佛山市南海区住房城乡建设和水利局、佛山市自然资源局南海分局联合发布的《告知书》显示,该项目所涉宗地为公开出让,土地出让时设定的房屋规划条件中并没有"公寓式办公用房"一项,并且出让之后不可以随意变更。

那个一直讲求“情怀”的万科一去不复返,现在的万科,要的只有钱。

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落寞“一哥”疯狂追逐利润

从1988年进入房地产行业开始,万科已经在地产领域浸淫了21年,在中国企业中,算是老将。

过去的万科和现在不一样。王石时代的万科看重销售额,看重回款,现金流是其重要的考核标准。但从2019年初开始,万科的内部考核已经转向,来自全国范围内的30多位城市总经理,接收到新的指令:利润作为最高考核权重。

由利润出发,万科质量问题频发也就成了不难理解的事情。降成本+提售价+多卖房,这是房企提高利润的不二法门。当后两者都难以为继的时候,只有在成本上动脑筋。

这一点从万科质量问题频发的区域上也能看出。

万科慢性病:降薪四成,宫斗频传,为利润疯狂

作为企业来说,逐利本无可厚非,尤其在发展变得缓慢,资金承压明显的时候,挣钱保住利润是正事,但吃相还是要顾一下的。

饱受非议的万科佛山“商住变商办”就发生在南方区域,这也是四大区中唯一一个在2018年出现销售下滑的区域。

财报显示,2017年,该区域的销售额还为1515亿元,销售占比28.60%,仅次于上海区域以及北方区域;2018年,南方区域的销售额降至1434亿元,销售占比23.64%,逊色于上海区域;而在2019年第一季度,不管是销售面积,还是销售金额,都出现了大幅下滑,开工面积方面,也仅为625万平方米,低于其余三大区域。

重庆所在的中西部区域,则是四大区中房地产业务收入最低的区域。2018年收入556.5亿元,在四大区中占比为19.55%。净利润则更低,仅为24.72亿元,占比仅为6.57%。如此一来,万科也就有了足够的动力,想尽千方百计挖掘利润。

在业绩压力下,万科人员变动已成家常便饭。但在今年5月,郁亮率先给这里动了一场大手术。原公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉,接替高级副总裁张纪文,担任南方区域事业集团首席执行官。而张纪文作为万科元老级干将,被委任集团梅沙教育事业部首席执行官。2018年初,万科刚刚把孙嘉从上海区域总经理的位置调回公司总部任职,又被重新安排前往区域公司“救火”。

今年1月,万科南方区域管理层曾大换防,原厦门万科总经理薛峰调至广州万科总经理;但不到半年,薛峰职务再做调整。5月底,薛峰又转任长租公寓事业部总经理。紧接着,7月初薛峰即从万科离职。彼时,距离其接任长租公寓事业部总经理才一个半月。

调整后的南方区域,在经历了高层变动、万村计划暂停后,似乎还在喘息中。2019年半年报显示,南方区域仅贡献了627.59亿元的销售额,在集团占比18.79%,处于四大区域公司末位。业内认为,万科南方区域业绩两年内从第一到垫底。 频繁换帅背后,万科不少员工质疑这是郁亮故意将各个区域吊起来任其争斗,以图得到通过这种方式驱动业务往前走。

无论如何,人员变动的背后,折射更多是万科对前路的迷茫。

万科的改变也不是这一两天的事,如果以王石2016年离任万科董事局主席为节点,万科已在这3年中默默改变了不少。

在2016年之前,万科曾连续十年盘踞中国房地产百强企业的榜首之位。无论是企业规模,还是品牌影响力,在业内都是绝对的“老大”。但自此以后,万科接连失去房企的龙头宝座,时至今日仍无缘再登巅峰。要说万科一点都不着急,恐怕连万科自己都不相信。

所谓的情怀,不外乎有着自己的坚持,有所为有所不为。世界再怎么变,你总不能买个商业公寓,骗人说那是住宅吧。那个主导干这事的人,现在还在万科混得好好的呢。

 来源:金角财经  责任编辑: 黔小编

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