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融创一套房降价32万,显对资金需求存巨大缺口

内容来源:大白新闻

撰文/孙涛 统筹/刘金

10月22日,网上流传一则关于融创天津公司启动员工自购及全员泛营销,冲击全年任务,坚决进行资源“换仓”计划的消息。消息称,融创的非合作项目全部执行住宅产品8-8.5折,商办产品6-7折,车位5折。

与此同时,业主在融创中国(01918.HK)天津公司购买房子一月后,此前相中的高价房在开盘时却掉价5000元在销售。而且融创打折促销成为普遍现象。

“短期内大幅度降价,这就让此前的备案件价格显得有失公平。”曹铜华律师分析道:业主购房能走到完成贷款这一步,说明楼盘手续齐全,购房合同合法有效。如果开发商不能合理解释断崖式降价原因,难免会影响后续销售,因为房地产市场都是“买高不买低”。

今年以来,楼市依旧延续房地产政策持续保持“房住不炒”的定位,融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出,房地产市场调控趋于常态化。融创此前被爆资产负债率超过85%,当下打折促销去库存预示着在资金面上并不轻松。

融创一套房降价32万,显对资金需求存巨大缺口

图片来源于融创天津公司官网

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断崖式降价去库存

有媒体报道,天津市政府领导留言板上近日收到一位融创津宸壹号业主的投诉:今年6月底,自己参加了天津市的“海河英才”人才引进计划,8月初购买了天津市北辰区的融创津宸壹号的高层期房,单价15600元/平方米。

“当时说小高层更贵,我们就买的高层,面积是88平方米,目前已还贷一个月。”10月19日,融创小高层首开单价11000元/平方米起,均价12000元/平方米,“小高层的备案价是17000元/平方米,一下子降价5000元,并且整栋都是这个价格。相比我们已经签合同走贷款的业主,一下子便宜了30多万,这是我们不能接受的。”

“融创大幅度的降价,严重干扰市场秩序。”这位业主请求一是无条件退还差价,二是无条件退房。

大白新闻检索发现,融创津宸壹号楼盘网上报价的均价是15000元/平方米;高层均价15000-16000元/平方米。

财经网报道称,天津融创181项目售楼处销售人员表示,如能到售楼处看房,价格仍有商议空间。

天津官方宣称,2018年5月启动的“海河英才”行动计划大幅降低了人才落户天津的门槛,当年就引进各类人才13.3万人。公开资料显示,在天津购房时,可缴存、提取和使用住房公积金,可购买限价房,且公积金贷款力度更大。

买房刚一月,算账多掏30多万。这事搁谁身上也肉疼。

有媒体从融创渠道商处了解到,津宸壹号项目原来的均价的确在1.4万/平方米到1.5万/平方米,而现在均价1.2万/平方米就能买到。上述渠道商表示,这个项目刚卖的时候特别火,虽然是精装产品,但是价格比周边二手房低了2000块。不过从7、8月份开始,随着降价力度的提升,几乎天天都有业主到售楼处维权。“毕竟已经认购的业主多花了几十万块钱,肯定不干啊。”

西安万人购房团团长、独立地产评论人李连源提醒业主和地产商双方,都应该遵守“契约精神”。消费者目前购房必须保持清醒的消费头脑,以满足居住要求为第一要务,不跟风,更不能有攀比思想。

另外,房地产市场经过近20年的发展,投机和投资的红利时代已经过去。所以消费者购房时谨记“楼市有风险,购房须谨慎”。目前市场上房子饱和,但满足消费者个性化、品质化需求的房子还很少,面对地产消费市场上的换房需求,房地产还是有市场机遇的,但随着国家政策调控加紧,凭借杠杆撬动资金的房企将面临融资难题,而自有资金实力雄厚者,在地产市场依然有大量的商机和空间。

财经评论员严跃进认为,市场行情不好倒逼各家企业降价促销去库存,融创降价促销力度比较大,有些企业降价促销的楼盘被罚,大型房企降价促销容易受关注。在降价上更谨慎,如果让利于购房者是值得肯定的。每个企业都有年度销售目标,各个企业都通过降价完成销售目标,客观上讲都是在为缓解资金压力,降低风险。

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降价显资金需求加大

10月22日,网传融创启动员工自购及全员泛营销计划,冲击全年任务。融创的非合作项目全部执行住宅产品8-8.5折,商办产品6-7折,车位5折。对此,融创方回应称,此系个别项目行为,绝不属于集团性质。

10月8日,融创中国披露了2019年销售简报。根据累计销售面积及销售额计算,1到9月份融创中国累计销售均价为14593.96元/平方米,环比上月每平米增加6.03元,增加0.04%。较上年同期相比,每平米下降858.12元,同比下降5.55%。

“有传言说是融创要收购天房,所以加速去化,现在都不让说了。”一位天津的销售人员表示,现在房企融资越来越难,很多开发商资金紧张,收购存在压力。不过8月底,融创中国董事长孙宏斌曾公开回应,参与天房混改一事“不是真的”。

易居研究院的研究显示,今年上半年,大中开发商发债量大增,其中美元债为主,缓解了部分资金压力。但5月底以来,房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷收紧,考虑到四季度整体销售增速难以有较大起色,房地产企业的资金压力将加剧。

2019年本是债务到期高峰,但是目前的融资环境也不太乐观,从5月份开始,房企的境内融资环境就出现收紧态势。6月份,在境内发债持续收紧的环境下,多家房企又开启了新一轮海外发债潮。

据融创半年报显示,截至2019年6月30日的资产负债率(债务净额/资产总额)为90.84%,与去年同期的90.52%持平。虽然高于行业普遍水平,但这一数字在地产业并不可怕,因为地产业会将预收的房款记作债务,因此这一数字并不能体现企业真正的债务水平。

而净负债率却相对能够体现这一情形。有媒体根据财报测算,融创截至2019年6月30日的净负债率为205.88%,较2018年年底的149.39%上升56.49个百分点。如此高的负债率在融资渠道越来越窄,融资越来越困难的情况,想尽一切办法回笼资金对融创来说是可以想象的。

截至2019年上半年,融创的贷款总额为3020亿元,其中,短期贷款为1212亿元,长期贷款为1808亿元。而其持有货币资金1380亿元,短期内并不担心债务问题。

但对企业而言,困难的是融资越来越困难,所以企业必须想办法解决资金问题。

另外,地产业传言,随着中小型企业融资等越来越困难,都会走向破产境地,而拥有更多资金的大型企业通过收购形式获得这些公司的优质资产。比从公开市场拍卖土要实惠的多。这也是许多大型地产企业急于回笼资金的原因之一。

 来源:中访网  责任编辑: 黔小编

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