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贵阳楼市进入横盘期 是出手还是观望?

 核心提示

最近几个月来,贵阳的房价如同平静的湖面,波澜不惊,偶有部分楼盘推出一定幅度的优惠,以吸引购房者来打破“横盘僵局”。

“横盘”原本是股市术语,指在一段的时间内,价格波动比较小,没有很明显的上涨或者下降。

连日来,记者经调查发现,经过国家一轮轮宏观调控,再加上贵阳楼市本身的特点,贵阳的房价确实有“横盘”的感觉,而这就意味着,买房坐等升值的时代已一去不复返。也有很多人担心,在经过长期“横盘”之后,贵阳的房价会出现连续“阴跌”。

专业人士表示,造成贵阳楼市“横盘”的原因是多方面的,但今后贵阳楼市还有广阔的发展空间。此时,作为一个聪明的消费者,倒是可以静下心来,为自己的首次置业或是改善型居住,挑选出最为适合的房产项目。

 新房二手房价格均有下降

据数据显示,贵阳9月新房均价为11038元/㎡,10月新房均价为10941元/㎡,环比上月下降0.88%。

具体到各区域,南明区的新房房价波动略大,从今年3月起一直呈下降趋势,但9月突然上涨,10月与9月持平,没有变动,目前南明区的均价为12648元/㎡。

作为老城区重要的组成部分,今年云岩区的房价依然坚挺,新房均价几乎没怎么下降,目前均价为13550元/㎡。

整体来看,观山湖区的房价一直相对稳定,10月比上月环比下降0.75%,目前均价为12253元/㎡。

白云区的房价虽然整体均价低,但一直呈上升趋势,很有后发赶超的味道,目前均价为10555元/㎡。

乌当区和白云区的情况很相似,目前均价为10650元/㎡。

今年1月起,花溪区新房均价就一直走低,虽然10月与9月持平,但整体来说比去年便宜了不少,目前均价为9000元/㎡。

虽然原小河区早已和花溪区合并组成了新的花溪区,但小河片区的房价也呈下降趋势,不过10月均价仍然达到了11000元/㎡。

清镇市一直是个房价很稳定的区域,虽然10月新房均价有所上涨,但整体还算实惠,目前均价为7120元/㎡。此外,修文、开阳、息烽的房价维持在4900元至6000元每平米出头的水平,变化不大。

二手房方面,近日国家统计局网站发布全国9月70个大中城市住宅销售价格统计数据。

数据显示,9月全国二手住宅销售价格涨幅基本持平。其中,贵阳二手房价格环比下降0.6%,遵义二手房价格环比下降0.6%。

数据显示,这是贵阳和遵义房价自6月以来遭遇的“四连跌”。据此前报道,6月份,贵阳二手房价格环比下降0.4%,遵义二手房价格环比下降0.2%;7月贵阳二手房价格环比下降0.2%,遵义二手房价格环比下降0.6%;8月贵阳二手房价格环比下降0.5%,遵义二手房价格环比下降0.2%。

应对“横盘”压力开发商促销花样多

透过数据,贵阳的房价增幅已大大放缓,甚至还有所下降,但如此小的跌幅,并未在消费者心中以及市场上掀起太大波澜。从记者了解到的信息来看,房子还有点卖不动的感觉。为了应对房价“横盘”的压力,贵阳多家大型房开企业在促销上狠下功夫,推出多项优惠措施,希望以此来打破“僵局”。

 团购

记者了解到,目前贵阳楼市大部分楼盘,正联合多家单位进行“团购”。只要是单位职工,都能享受到比市场价稍低的价格,但这些价格,并非遥不可及,很多人,很多单位都能拿到这样的折扣。

特价房

记者了解到,有很多房企为了增加快速回款和销售业绩,常常低价打折促销。采取打折的策略不仅能保证市场标价不下浮,还能够促进销售和成交,既解决了内部资金回笼困难,又是一种较为吸引人的促销手段。

精装升级

记者了解到,多家房开在销售时,采取精装升级的方式,来维持房价不下降。目前贵阳市场上的精装房数量正逐渐增多,精装房不仅能够保证房价不下跌,还能够创造更多的利润,同时也给消费者造成了高档产品的概念,利于促进销售。

豪华礼品

贵阳某大型房开,目前推出了一项政策:购房就赠送大额购物卡。消费者如果购买价值100万元左右的房子,就能获得十余万元的商场购物卡,如果想返现金,必须打折处理购物卡。有的房开,还推出了购房送家电、送出国游等促销手段。总之,“羊毛出在羊身上”,这一切手段,都是在稳固房价的前提下,尽量加快房屋的销售。

房价为何“涨不上去,跌不下来”

楼市横盘期,给人最直观的感受无疑就是“房价波动小,涨也涨不上去,跌也跌不下来”。

资深房评人陈怡表示,从数据上看,贵阳房价已有小幅下降,但与直截了当的上涨不同,降幅有点“犹抱琵琶半遮面”的味道。她表示,哪怕是受到资金的压力,房开商都不会贸然打出降价牌,原因有三:一是降低房价意味着利润的降低;二是购房者普遍拥有“买涨不买跌”的心理,如果贸然降价,会破坏市场环境,使得原本严峻的形势雪上加霜;三是降低幅度过大的话,可能会引起老客户的不满,引起纠纷。

陈怡继而介绍说,总的来说,贵阳目前的购房政策相当宽松,不限购,且限售只针对新建商品住房,二手住房仍可以自由买卖。

“这从另一个方面表明,多年以来,贵阳的楼市一直是以健康发展的轨迹来运行的。”陈怡表示,如果贵阳楼市出现了上涨过快等不正常的现象,在政策方面肯定早有体现。

值得关注的是,贵阳各个区域的价格差距不大。据统计数据显示:从2017年春节后,贵阳房价进入一个上涨周期,经过两年多的调整,贵阳房价日趋稳定,从贵阳6个行政区以及双龙经济区主要在售楼盘的均价来看,毛坯高层住宅房源的均价集中在1万元至1.4万元/平方米。

数据的背后反映出贵阳的楼市价格有着“向高不向低”的特点,也就是说,近一两年来观山湖区的房价上涨速度领跑整个贵阳市,带动了贵阳其他地区的楼市价格快速上涨,房开商都想追求更高的利润,由此可见贵阳楼市的价格有一定的水分。而随着楼市进入调整,供应量又保持高位运行,价格的适当下调正是挤干楼市价格水分的市场表现。

而国家调控政策的持续加强,“房住不炒”的概念得到了很大强化,贵阳的房价经过了两年左右的较快上涨,已经达到了相对较高的位置,同时,宏观经济仍然存在较大的下行压力……这一系列的因素,决定了贵阳的房价不会再现前两年涨幅过大的情况。

既然价格暂时不会大涨了,那那会不会大跌呢?

“尽管目前贵阳楼市出现了价格‘横盘’的局面,但多重因素支撑贵阳楼市不会出现大跌的情况,今后还有广阔的发展空间。”在采访中,多位市场人士表达了类似的观点。

楼市的健康状态与城市发展密不可分。日前美国独立经济智库米尔肯研究所发布了2019年度“中国最佳表现城市”报告,贵阳在榜单排名抢眼,继2016年、2017年、2018年之后,省会贵阳市入选该榜单前十,再获“中国最佳表现城市”称号,这也是贵阳第四次入选。再综合贵阳市的其他经济数据来看,贵阳是一座很有活力的城市。

贵阳发展迅速,外来人口持续流入。同时,贵阳城市化进程、旧城改造步伐正在逐渐加快,在这个过程中,购买力还将继续释放。再加上贵阳城市经济发展脉络清楚,大数据产业迅速发展,实体经济布局呼声渐高,而这些都是贵阳楼市将继续健康运行的底气。

“贵阳楼市是健康的,政策也较为宽松,并未出台很严厉的限购令。虽然贵阳楼市也随同一二线城市,进入‘横盘’时间,但这反而有利于市场,在这样难得的调整期,房开商可以沉下心来修好房子,消费者也能沉下心来选择心仪的房子”。陈怡说。

“横盘”时期如何选房

记者调查发现,目前贵阳市场不少新项目已经调低了价格预期,房价正在回归大众真实购买力。因此对于购房者来说,如果有刚性需求,可以综合楼盘的整体实力来理性选择,而不是一再犹豫。

“在近一两年内指望贵阳的房价大幅下跌并不现实”。陈怡说。对于买房者来说,价格毕竟不是一个唯一的因素,周边环境、性价比、物业、配套设施等,也是必须考虑的,但在市场前景不明朗的这段时期,热点区域的房产抗风险能力和稳定性都要远大于其他区域的房产。

分析人士指出,对于刚需购房者来说,现在很多开发商为了销售房源,都会采取一些优惠、抽奖、赠送的方式来吸引眼球,此时购房者千万不要为了眼前的优惠而冲动购房,不能只注重价格而忽视全面,一定要睁大眼睛切莫贪图小便宜吃了大亏。可以多了解一些周边相似且同价位的楼盘进行对比,选择合适的房源。

在具体操作上,对于住宅来说,一些交通不便的远郊区域、地段较差、配套不完善的项目(其价格也“就高不就低,很不便宜”),一定要谨慎购买;如果买二手住宅,要尽量避免购买房龄超过15年以上,没有配套设施亮点的二手房,因为以同样的价格,可以买到一些配套相对齐全的新房源。

对于改善型置业来说,并不是“小房换大房”那么不简单。

对旧房的处理一般有两种方式,一种是卖掉旧房,以房换房,另一种是新房旧房都保留。经济条件好的可以直接买新房,然后把旧房出租,这样还能有一笔收入。当然也可以将旧房卖掉,这样买新房的资金会更加充足,但是需要提早考虑“换房过渡期”。另外,如果首套房仍属于贷款中,再次置业的贷款利率以及税费会有所提升。因为两套房的月供也是一笔不小的开支,所以对于生活质量可能会有一定影响。

尽管房价的前景扑朔迷离,但需要提醒广大消费者,“房子是用来住的、不是用来炒的”的基本定位不会动摇,楼市调控也会越来越严。“抑制投机,保障刚需”也将成为贵阳楼市未来发展的主旋律,在这个基础上,楼市的价格将逐渐回归理性,这也意味着买房坐等升值的年代会离我们越来越远,楼市的风险也将逐步加大。(记者 余珉琨 商昌斌 来源:贵阳晚报)

 来源:贵阳晚报  编辑:滚动新闻编辑组

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