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拿地金额萎缩三成,旭辉控股负债增高偿债欠佳

来源:E金融头条

10月,旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK,下称“旭辉控股”)发布了9月业绩公告。公告显示,从前三季度整体来看,旭辉控股累计实现合同销售金额1367.6亿元,同比增长27.7%;合同销售面积802.2万平方米,同比增长18.88%。

就合同销售额的增速来看,前三季度的数据较半年报有所放缓,低于6个百分点。旭辉控股2019年半年报显示, 1-6月实现销售金额884.4亿元,同比增长33.9%;销售面积508.82万平方米,同比增长17.5%。虽然合约销售额在不断提升,但旭辉控股的拿地规模却在收缩,偿债能力也在下滑。

土地支出大幅下降

与2018年上半年相比,旭辉控股的拿地规模有所减少,且新进入的城市数量较去年同期减少13个。半年报的数据也显示,旭辉控股上半年新获项目34个,去年同期则为67个。拿地金额为372.78亿元,较去年同期的530.08亿元下降29.67%;拿地面积为770万平方米,较去年同期的870万平方米下降11.49%。一方面,旭辉控股受宏观调控政策及融资形势的影响,避免拿高价土地;另一方面,旭辉控股也在尝试多途径获取土地。正如旭辉控股行政总裁林峰指出,“短期依靠招拍挂,中期采取一二级联动,长期发力旧改,这是旭辉的拿地策略。”

因此,旭辉控股通过招拍挂获取土地的比例正在下降。2018年,旭辉控股89%的土地都是在公开市场拿的。到了今年上半年,上述比例降至61%。此外,合作并购占20%,旧改占17%,商业勾地占2%。据公开信息显示,旭辉控股通过一二级联动,接连拿下252万平方米太原三给智慧新城项目、武汉52万平方米曙光村纯住宅地块等。

此外,旭辉控股也在布局粤港澳大湾区,通过“合作开发+旧城改造”的模式,拿下30多个项目,总建面约600万平方米。同时,旭辉控股在广州成立了旧改公司,完成了6个村的旧改协议签订。由于旧改在中长期能够为旭辉控股锁定不少土地储备,旭辉控股总裁林峰表示未来会增加一二线城市的旧改项目,这些项目在未来几年会有很大的机会。

尝试多途径拿地后,旭辉控股的土地成本开始下降。今年上半年旭辉控股的平均拿地成本为每平方米4848元,较去年同期每平方米6100元下降20.52%,占同期销售均价的27.89%。在房地产行业的发展过程中,房企依靠土地红利获益。低成本的土地资源,往往意味着高溢价,也是企业竞争的最核心优势。

由图1可知,在2014-2018年旭辉控股的土地储备倍数平均数为5.37。这一指标在今年上半年飙升至9.20,主要是因为1-6月份销售额较低。如果从完整财年来看,其土地储备倍数与往年相差不大。

截至今年6月30日,旭辉控股拥有的土地储备建筑面积为4680万平方米,其中包括已完成待售物业580万平方米和开发中或持作未来发展的物业4100万平方米。

截至到今年上半年,旭辉控股的土地储备分布最多的区域为长三角地区,为1396万平方米,占比38%;其次是中西部地区,为1157万平方米,占比31%;第三为环渤海地区,为948万平方米,占比25%;第四为华南地区,为226万平方米,占比为6%(见图2)。由此可知,长三角仍然是旭辉控股的核心布局区域。

长期偿债能力不佳

由图3可知,截至今年6月30日,旭辉控股的存货达到1180.46亿元,与年初的949.59亿元相比增长24.31%。近五年公司存货呈持续增长趋势,旭辉控股存货由2014年的152.23亿元增加至今年6月底的1180.46亿元,首次突破千亿元大关,其在2018年的增长率高达114.09%,主要因为拟出售的开发中物业增长了一倍多。在预收账款方面,今年上半年旭辉控股预收账款达534.6亿元,与年初的442.38亿元相比增长20.85%。

值得注意的是,2019年上半年旭辉控股的合同销售金额现金回款率高达95%,较2018年的85%上升10个百分点。究其原因,主要是旭辉控股改变了考核方式,把项目的回款率作为考核指标,而不是单纯以销售额作为考核指标。

从反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”来看,如图4所示旭辉控股历年来处于波动状态,2019年上半年该值为2.42,表明旭辉控股的去化压力较小。

截至今年6月30日,旭辉控股的资产总额为3020.41亿元,负债总额为2438.46亿元。由图5可知,从2014年至2019年6月30日,旭辉控股经调整后的资产负债率在73.97%左右浮动,其净负债率由58.16%上升至69.54%,杠杆水平有所提高。

图6显示,通过反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”可知,旭辉控股该项指标近三年比较平稳。今年上半年公司该项指标数值为0.56,较年初的0.58略有下降。 总体来看,旭辉控股的长期偿债能力不佳。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,旭辉控股绿色信用指数63.3,绿色信用等级B,排名行业第38位,也进一步验证了其长期偿债能力堪忧。

 来源:天天快报  责任编辑: 黔小编

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