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美的置业千亿过坎:业绩增速放缓,经营性现金流连续3年为负

内容来源:斑马消费

作者:杨柘

贵阳美的置业广场项目付出8条人命的代价,美的置业仍不会放缓脚步。

这家白电大王何享健身后的房企,早在2017年就立下2020年突破千亿的雄心。今年上半年,这一目标被提前至2019年。

或许真能如其所愿。今年前9个月,公司已完成合约销售额708亿元,距离目标不到300亿元。

斑马消费梳理发现,与碧桂园同出自顺德北滘镇,美的置业在过去4年里,押注二三四线城市,是公司短时期内崛起的关键。尤其踩准2016年前后二三线城市爆发行情,成为业内黑马。

和众多依靠高周转的房企一样,在融资收紧、楼市调控以及市场环境多重压力下,公司收入和净利润增速已双双出现放缓趋势。

业绩增速大幅放缓

发生在贵阳市观山湖区的美的置业广场坍塌事故,是美的置业全国性扩张以来,发生最惨烈的一次事故。公司迅速拿出补救措施全面排查隐患,加强工程和工地管理,决意杜绝此类事件再次发生,但这终究是公司千亿征途中的一个“坎”。

斑马消费注意到,贵阳所在西南市场只是美的置业(03990.HK)扩张的区域市场之一。

2019年中报显示,美的置业来自西南地区的销售额只占公司总销售额的15%。真正的收入主力来自长三角、长江中游以及珠三角地区,分别占比35%、19%和19%。

公司的发展速度,正按照何享健的思路在推动。这位中国白电大王曾耗时16年,将美的空调的销售规模从百亿做到千亿级,他的另一个野心,则是在地产领域再造一个千亿级企业。

公开数据显示,2015年至2018年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元。而完成百亿到千亿的蜕变,公司只给了自己4年时间。

2018年10月11日,何享健在香港联交所敲锣,正式将美的置业推上资本市场。

不过,公司正在冲击千亿的征途中,整个房地产行业整体放缓已经出现,公司销售增速也在明显下降。

公开数据显示,2015年-2018年,公司的销售增速分别为85.59%、146.12%和55.82%。公司要在2019年突破千亿目标,其销售增速应不低于26.58%。

10月9日,公司披露公告显示,今年前9个月,公司及附属公司,连同合营企业和联营公司的合同销售金额为约708亿元,同比增长21.65%,其相应已售建筑面积约694.9万平方米,同比增长20.89%。

值得注意的是,公司收入和净利润增速双双下滑。

2016年至2019年上半年,公司营业收入分别为119.92亿元、177.17亿元、301.20亿元和141.95亿元,同比分别增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%;净利润分别实现10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元,净利润增速分别为157.59%、89.84%、67.85%和 20.11%。

经营性现金流三连负

美的置业能够迅速崛起,并成为行业里的一匹黑马,很重要一个原因,是押中了二三四线城市房地产市场。

2016年前后,二三线城市推行的货币化安置政策,给予整个房产行业较大利好,也为公司库存去化提供了顺畅路径。而这一期间的房价上涨,正是公司借风起势的重要因素。

千亿规模已成为房企参与未来竞争的门槛,美的置业和诸多房企一样,激进扩张意味着企业要承担高负债、高杠杆,以及流动性差的局面。

房企激进一面,大多可以从拿地状况窥探。

在拿地方面,美的置业同样保持着激进的态势,而且,不少土地即便高溢价也要拿到手。

今年3月至4月,公司拿下5宗土地全部以高溢价拿到手。

在4月竞拍浙江台州一宗土地中,公司以6.43亿元夺得,楼面价8570元/平方米,溢价率86.6%。4月23日、25日,公司连续在武汉东湖经济开发区和江夏区分别以溢价72.94%、57.72%拿到两幅土地。在今年3月,公司竞得广东惠州拿地一幅土地,溢价24%。

斑马消费发现,公司通过高溢价获得土地增厚土地储备规模,早在两年前就已频繁出现。

2017年以来,美的置业在佛山、宁波、上饶等二三线城市拿下多幅土地。其中,在佛山高明区杨和镇一块商住地块溢价578%,拿地上饶一幅地块溢价165.85%,在宁波梅山保税区分别以100%和77%溢价拿下两幅相邻地块。

截至今年上半年末,公司新增土地地块46个,新增土地储备建筑面积966万平方米;土地储备建筑面积总规模为5251万平方米,比2018年末增长16.5%。

高溢价拿地和规模性扩张让公司负债持续走高,今年上半年,公司负债总额达到1861.66亿元,比2018年末增长21.10%。2019年上半年,公司资产负债率为86.70%。

在负债总额中,流动负债1418.68亿元,占比76.21%,存在较大短期偿债压力。

另一方面,2016年至2018年,公司经营性现金流净额连续3年为负数,分别为-55.54亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。2019年上半年,这个数据为-82.66亿元。

 来源:中访网财经  编辑:滚动新闻编辑组

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