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广州第一烂尾楼:22年了,这群白发业主还等得起吗?

“我们希望,等到重建成功,住进新房的是我们本人,而不是我们的遗像。希望我们到时可以坐在沙发上,而不是挂在墙上。”——《广州最大烂尾楼澳洲山庄购房者泣求书》

易简财经摄

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20年等不回一套房

在广州,有这样一群业主,交过房款以后,他们从壮年等到了白头,足足22年过去,房子依然没住进去,而“准邻居”却一个接一个地因为年岁渐长而离开人世。在每年的业主聚会上,他们第一个环节就是集体默哀,悼念过去一年里那些离开他们的“准邻居”们。

二十多年来,他们曾感受过维权的艰辛;也曾因项目有机会重建,初见曙光看到希望;再因失去安置地块,情绪濒临崩溃。房屋交付拖了20年,他们一直在希望与绝望之间来回飘荡。

不过,接下来要面临的状况,远比之前要残酷。一个不慎,他们不仅要不回来房子,就连这些年维系他们要房希望的法律依据,都将灰飞烟灭。

2019年9月2日,被业主们朝夕惦记的开发商广州澳美房地产开发公司,派人出席了方兴公司要求其破产的听证会。

法院若支持方兴的请求,开启破产程序,澳美公司与2348名业主的债权债务关系即会归于消灭。而且,澳美过去因工程、规划、消防等验收工作无法推进,而无法给予业主们合法房产证。缺了房产证的他们,在这起破产案里就只能被认定为一般债权人,清偿顺序被排在澳美破产清算财产的最末位。

到时,这群业主22年里的等待和抗争,都将功亏一篑。

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广州第一烂尾楼

业主们的这场噩梦,从1996年开始。

这一年,一个叫澳洲山庄的楼盘,吸引了大量广州人的注意。“首付三万八,月供只需四百八”,沿江路两旁打满了该楼盘的广告,很快便吸引了近2000户家庭的进入。有业主回忆起当初买楼时的盛况说,“当年的山庄,A区灯火通明。周末一帮邻居齐聚,好不热闹。”

澳洲山庄位置

从地理位置来看,这个楼盘相当优秀——它位于现在广州市东部的黄埔区,交通四通八达,广汕公路、镇九公路、镇新公路、北竹公路纵横贯通;山庄邻山近水,137.3 万平方米的金坑水库和366.7 万平方米的金坑森林公园就在旁边。当时不少人希望在此安居,后面可以享受退休生活。

金坑水库 易简财经摄

没想到,在两年后,美梦破灭了。楼盘突遭变故——澳美公司财务总监何某,卷款逃跑了。

澳美公司董事长胡耀智称,自己是澳裔华侨,90年代回国创业时对国内环境还不熟悉,所以把许多权力下放了。胡耀智当时非常信任何某,公司公章、其个人私章等都归何挺保管。97年澳洲山庄大卖,收回来的大量业主预售款也都交给了何某。

胡耀智获悉何某卷款后马上报警,人虽被抓,可是4千余万的卷款额(警方核查数据),仅追回了2千余万。

澳美公司方面向易简财经(ID:ejfinance)表示,这还只是表面款项,何某在职期间利用手上保管的大量合法权证在外面以公司名义大举借债,侵占公司金额达1.2亿。

由此造成的资金空缺引发了连锁反应,银行贷款无法如期偿还,施工队停工讨薪,澳洲山庄无法如期交楼,业主不断起诉维权。澳美公司统计,其作为债务人在广州市增城区法院、越秀区法院的执行案达1334件,涉及债务总额约5亿元。

从2000年起,澳洲山庄出现烂尾迹象。随着年月更迭、行政区划的变更,这个占地上千亩,立有近300栋楼,本应装下2500户家庭的项目成了广州第一烂尾楼,业主也因此踏上20年漫漫维权路。

广州市政府及黄埔区(包含曾经地块所属的增城市、萝岗区)相关单位,在2010年前后一度非常重视这个问题,专门成立了“烂尾楼”专责小组。2013年,广州市领导亲自督建,推进澳洲山庄重建项目,通过了《澳洲山庄盘活重建方案》。

此后,好像事情都已经走上了正轨。澳洲山庄整体拆除重建手续基本完成,并拟定将首先在017空白地块上开始建新房安置业主。

2015年10月30日,数百名业主重新回到澳洲山庄。在鞭炮和欢笑声中,澳洲山庄宣布重建方案正式启动,当时山庄门口的红色充气拱门上还写着:“澳洲山庄雄风重启。”业主们以为,苦等了十多年的房子,终于有了盼头。

羊城晚报记者赵燕华2015年摄

然而,现实再一次给这群平均年龄达60岁的业主以重击。

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梦碎017地块

这次,问题出在了017地块上。

90年代,澳美公司一共拿了10块地,总面积达1000亩。其中,017地块因为尚无上盖物、产权清晰、邻近即将新开的金坑地铁站而得到各方认同,被选为首先开发回迁项目。

这里的“各方”,还包括广州方兴房地产建设有限公司、广州富鼎实业有限公司(以下简称方兴、富鼎)。

早期,澳美为了解决资金问题,曾在2004年把手上的4块地卖给方兴,甚至还与方兴共同成立了富鼎公司进行再一步的卖地操作,017地块就是其中之一,2011年澳美公司以仲裁形式把该地块转移了给方兴、富鼎。

据胡耀智方面的说法,尽管已经有了仲裁协议,但因当时和方兴公司董事长吴楷明关系还很好,经过协商,方兴同意017地块暂不过户,听从政府的协调,先为业主盖好回迁房,再进行其他商业开发。

据了解,澳美刚成立的时候,外资代表是胡耀智任董事长,中资代表正是吴楷明,其担任澳美副总经理。两人均是潮汕籍,慢慢便成为无话不谈的好“兄弟”。吴楷明后来因工作调动离开澳美。

在易简财经获得的一份《关于澳洲山庄项目历史遗留问题协调会会议纪要》也显示,澳美、方兴、富鼎、业主代表四方在黄埔区规划局的牵头下,达成了协议。从法律事实上已是017地块拥有人的方兴、富鼎,均“对澳美作为首期开发东南角(国土证号017号)地块无不同意见”。

胡耀智对这次会议记忆很深,因为此前澳美已完成对该地块的土地平整、地质勘探、设计等工作,“会议之后,万事俱备,只差建屋。”

没想到,东风没来,西风倒来了。

两个月后的2016年5月10日,一份《恢复强制执行申请书》被呈递到法院,方兴要求,根据生效仲裁过户017号地块。

胡耀智得悉后急了,在他看来017地块太重要了,是这些年好不容易得到业主认可、政府大开方便之门的重建基础,不容有失。

他开始向各级相关政府机构,报送紧急报告和申请不予执行仲裁裁决,甚至不惜自陈自己与方兴吴楷明之间的非法交易。

原来,这块地被仲裁的前提,胡耀智和吴楷明之间的债权债务,是虚构的。

胡耀智表示,卖了4块地后,资金危机还未彻底解除,2005年,吴楷明又找了过来,提议把包括017在内的3块地交给他操盘,称会承担每月的经营费用,开发新楼获得的利润均分,即使利润不达预期也会给到2700万元。

于是,二人就在2007年联手伪造了一笔债权债务,并把伪称的澳美欠债款项拆分成3笔,分别用3则仲裁以3土地的转让来抵债偿还,这些土地按当时市价保守计算价值9亿元。

业主得知后既愤怒又焦急,但也不得不以房子为重,随即找上了政府相关部门,要求对017地块不予过户。

胡耀智也没有放弃,甚至直接向检察机关呈送资料,检察机关也依申请介入了。2018年7月6日,广州市国资委向方兴出具了一则《不予登记决定书》,提到“你司申请的不动产登记事项已被检察机关依法暂缓审批”,最后直接指出“本委决定对你司提交的不动产登记申请作出不予登记”。

然而,层层努力过后,017地块还是过户了,业主们的希望再次被狠狠压碎。

值得注意的是,针对这3起仲裁,有业主咨询律师后发现一些不合理之处,一是超快受理速度,第一起仲裁从立案至结案耗时仅仅17天,第二起仲裁从仲裁庭开庭至结案也仅耗时四个月;其次,三块土地价格均没有经过有公信力的第三方来评估,交易对价远低于当时市场价等等。

此外,前两起仲裁案里的仲裁员陈忠谦、王小莉曾先后担任过广州仲裁委主任一职,也先后在今年7月落马,两者均因涉嫌严重违法违纪被中纪委调查,落马日期仅仅相差6天。

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险象环生破产案 

017地块没了,但是澳美和方兴之间的纠缠还没结束。

90年代,澳美与中行荔湾支行、中行广东省分行、交行东山支行产生的贷款或贷款担保,随着楼盘烂尾无法偿还变成了不良债权,被卖到央企信达资产管理公司手上。

易简财经获得的《债权转让合同》、《债权转让协议》显示,2013年12月,信达把这个本息合计达1.46亿元的不良资产包,以3050万卖给了国企广东志华发展有限公司。18年8月,国企志华又将该资产包原封不动地以同样的3050万卖给了方兴,由此,方兴拥有了澳美的3笔债权。

按照我国国有资产法第54条,国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行,且转让方应当如实披露有关信息。在实务中,国有资产转让一般需要走招拍挂程序,经过招拍挂,资产价格才是公允的,相对没有争议的。然而,上述文件显示,在信达转让给志华时,没有经过招拍挂程序,志华作为国企把资产转移给方兴这家民企依然没有走这道程序。

此外,常规来说,每一轮资产转让都应向法院申请变更执行人,以方便欠债人及时获得债权人信息。但是,澳美公司却指,在三笔债权长达15年的转让过程中,其无法获得债权人信息,导致2016年澳美资金周转过来了,试图偿还款项,但根本找不到人来还。

从2017年起,澳美公司几次去函相关部门要求找到当年这几笔债权目前的拥有人、核算多年欠下的本息总额,以及时还债,但都石沉大海了无回音。

后来,胡耀智还尝试过找回当年的原始债权人、登报寻“人”等方式,但最后都是一无所获。直到2018年9月26日,法院一纸《变更执行人申请书》送到了澳美面前。申请书清晰记录了债权的流转过程,澳美这才知道债权人是谁,并开始着手清偿负债。

但澳美对于债权的金额直接从1.46亿滚到1.8亿存疑,也因此一直催促法院确认债务利息,并出具法定程序要求的《执行情况告知书》。但不知为何,法院一直没有进行计算,本应尽快偿还的债务就这样拖了下来,澳美方称。

到了2019年,这几笔债务终于引爆了胡耀智心中积压的忧虑。8月14日,法院寄来了破产听证会通知函,方兴据这三笔债权向法院要求让澳美破产。

蹊跷的是,9月2日破产听证会现场,法官抛出一句核心问询,目前澳美公司已明确表示在债权金额确定后15天内即能全额还款,方兴是否仍要申请让澳美破产?方兴的代理律师却说出了那让2384名业主如堕冰窟的四个字:

“仍然申请”。

有律师指出,如果澳美果真破产,澳美手上还剩下的4块土地(其中一块曾在转给方兴过程中遭拆分)将落到方兴手上。同时,方兴也不再背负为业主回迁建屋的法律责任。

这群白发业主,到最后,会连遗像都无处可挂吗?

 来源:易简财经  责任编辑: 黔小编

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