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负债5000亿项目质量堪忧,华润置地的中年危机!

华润置地面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”,华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生近期公开表示。

这句话,公众也视为华润高层在目前形势下对自己的一种比较中肯的自嘲。

2019年对地产商们极度不友好,而依靠形势政策吃饭的房企们也不得不硬着头皮接受这一切。

每二十年便是一个新的行业周期,在中国几乎旱涝保收的房地产商们在这条道上几乎走到了尽头,面临转型与发展的危机。

恰同学少年

九十年代的中国处于变革之中,经济体制的转换影响着一代人的财富之路,也同样影响着企业未来的发展。

有人因此受益,扬名立万,也有人因此泯然众人,默默无闻。

华润是那个年代的宠儿,它的成长伴随着中国的伟大发展。

1994年,是1992年邓小平南巡讲话拉开改革开放帷幕后,中央正式提出建立社会主义市场经济体制的第三年。

1994年,也是房地产宏观调控“鼻祖”——“国十六条”出台的第二年。

那一年,楼市还没有完全逐渐走出前一年“国十六条”、“海南房地产泡沫”破灭的负面影响。但中国住房制度改革在那一年进入了新阶段,创业者迎来一个更加开放、更加国际化的经济环境。

那是一个虽然有困惑,但总体充满荣光的改革转型年。

华润置地、富力、路劲、星河湾、复地、禹洲、凯德置地等一系列行业知名房企,都在1994年陆续诞生。

彼时,根基极好的华润风华正茂。但二十余年的时间足以让一个意气风发少年变成一个中年油腻大叔。

危机与焦虑时刻伴随着华润。江湖上有句话,就怕中年人创业,而华润在这个冬天也想着疯狂一把,高歌《冬天里的一把火》。

冬天里的一把火

克而瑞研究中心公布的数据显示,2018年华润置地房产销售金额首次突破2000亿元,为2106亿元,在房地产企业中排名第9。不过,位列前位的“恒碧桂万”,融创、保利已过4000亿门槛。2019年,华润置地将销售目标定为2420亿元。

2018年,华润置地逆势拿地逾百宗、销售金额首次突破两千亿,同时全面向“城市综合投资开发运营商”转型。今年上半年,华润置地拿地总金额共计540.5亿元,共计拿地39幅,总楼面面积共计1101.4万平方米。

2018年华润的入账销售面积较上一年同期有所下滑,由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。

一边加速拿地,一边密集融资。据统计,今年上半年,华润置地发行9笔融资,总融资金额高达398亿元,半年融资总额超过去年全年的净新增融资金额394亿。

财报显示,2014年-2018年华润置地的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元,5年时间负债增长超2000亿元。截至2019年6月30日止,华润置地的负债总额已突破5000亿元,半年时间总负债上升了620亿元。(2018年总负债4750亿元)

一边是加速拿地,一边是融资补血,这在业内人士看来,却是一种对赌策略。甚至有分析师直言,华润置地目前“逆势拿地”风险很大,若赌赢了,如未来调控放松,利好华润,但如果政策持续收紧,那未来华润面对的便是巨大的现金流和债务压力。

也许有人会说,钱花出去,是换成了资产陪在你身边;今天的负债,只要成本合适,财务安全,就总有一天能成为未来的回款。

但是现实很骨感,在2019年负债就只是负债。因为市场遇冷,“房住不炒”等政策可不是说着玩的。

借那么多钱,拿那么多地,如果不能卖出去砸在手里,那就不只是焦虑了。在动荡的市场中,每个企业都在夜里都睡不好觉,现金流才是生命线,一旦断了,那就没辙了。

截至6月底,华润置地的现金及银行结存约631.59亿元,相比去年底减少了11.0%。同期,华润置地的综合借贷额折合1459.6亿元,比去年底增加了10.4%;总有息负债比率为43.4%,净有息负债率为43.6%,这两个数据都相比2018年底分别上升了1.1%、9.7%。

如何才能将负债变为回款?调研、拿地、定位、销售、回款——一步踏错,就是输。

在冬天裸奔没有错,但总得承担点风险,不然大家都裸奔了那可怎么着!

质量问题频发

高周转并非总是与质量差维权多放在一起的。

但从当前的形势来看,大多数的房企质量问题都是由高周转引起的。前些年处于房地产市场的黄金时期,为了争抢市场,做大规模,“三高”是房企们最好的工具。但这东西有利也有弊,而两者谁的影响更大那就要分开说了。

华润作为高周转俱乐部中的一员,自然也会受到影响。

成为 “高周转”打法房企一员的华润置地,近几年来一直在改变以往慢周转风格,然而在大力提速加快周转的进程下,华润置地各地项目被曝出现质量问题,各地多起维权风波正不断“上演”。

今年八月份,北京市住建委部署开展了商品房项目销售行为专项检查,华润未来城市项目,因属无证售房,被高限处罚。

地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目身陷“质量门”。150多位业主反映,本应是9.5万元/平方米的高端住宅,配置大幅缩水,外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档,引发业主集体抗议。随后,华润置地发布《北京昆仑域家书》,提出了11项整改方案。近日,有报道称,华润置地济南万象城项目犯荒唐错误,地基拆除重建损失惨重。

“质量门”之外,追求快周转“入魔”的房企们遇到的还有政府愈发严格的管控,罚单频频。

2019年4月份,郑州华润置地曾因存在建设单位未重新取得施工许可证、擅自施工等问题,被郑州市城市管理局开除了一张约196.45万元的罚单。

“质量门频发主要是因为高周转节奏下,企业过快抢抓项目销售节点、亟待资金回笼、做大经营业绩等,在节点和业绩压力下求‘速’而舍‘质’导致出现质量问题。”上述地产业内人士也提醒,今年是房地产行业质量问题高发年,地产企业一定要注意防范此类问题,单个项目质量问题会对整个品牌造成不可预估的影响。

高层动荡阴云

提到华润会想到万象城,提到万象城,就不得不提到吴向东。吴向东一手打造了以万象城为代表的商业地产体系,并带领华润置地形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局,为华润置地铺开了长远发展的道路。

去年12月3日,华润置地结束了一场长达3小时的人事会议,会上宣布了吴向东等人的人事变动,以及华润置地部分调整。

今年2月,华润置地“掌舵手”吴向东正式离职。除吴向东外,原华润置地财务总监、执行董事俞建去年12月辞职,去往华夏幸福任分管财务及融资等业务的联席总裁。此外,有媒体报道称,追随吴向东离开华润置地的人数超过30人,涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。

据此前市界报道,吴向东出走有派系斗争的原因。

值得注意的是,在这场人事大震荡中,高管人员调整最多的是华南大区,也是华润置地的重阵之地。进入2019年一季度,华润置地华南大区的销售占比逐月有所提高,但从区域排名来看,华南大区在集团的占比滑落至第四位,占比在15%以下。

在华润置地董事会主席这一职位空缺4年后,今年年初吴向东转身离开,华润置地迎来“唐勇时代”。

吴向东让华润迎来了第二次巅峰,如今这位功勋人物的离去带给华润的不仅仅是业务上的动荡。

唐勇能否带好华润这艘大船,帮助华润驶向第三次巅峰,完成转型呢?业内人士认为,如今,唐勇治下的华润置地想要弯道超车,在踩油门提速的同时,还要注意踩好“离合器”。

结语

据香港财华社统计,仅在今年上半年,华润置地淄博、威海、北京等多个旗下子公司已经数次被罚。

这种种问题就足以让华润高层焦虑不安了。

2019不是房地产的年份,在这个充满了未知数的时期内,如何保存实力并谋求更大的发展是每个房企都在探寻的。

过去的二十几年属于房地产,但总是在变化。习惯了在不成熟市场机制下赚钱的他们,将如何面临更加秩序的市场呢?

赚够了钱的他们或许是时候停下来想一想比赚钱更加有意义的事了!

 来源:腾讯网  责任编辑: 黔小编

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