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房价跌了业主索赔有无法理依据?

“十一”黄金周是楼市的传统销售旺季,大多数房企为了向年度业绩目标冲刺,都在使尽浑身解数搞促销。殊不知,在龙头房企之间拼抢最激烈的一刻,珠三角市场板块却发生了一起意想不到的事件,由此在业内引发轩然大波。

事情的导火索是某楼盘9月单价由年初的9000多元/平方米骤降了三四成,让部分前期已购买房产的业主颇为不满,于是联合起来向开发商要求退房。而后,当地政府部门的介入监督,则让业主与开发商之间的博弈变得更加微妙。

相比一年三至四成的价格波动,业主向开发商提出的诉求似乎受到了媒体的更多关注:“补偿差价,否则免20年管理费和每户配两个车位永久使用权,外带送全屋品牌家电。”

这样的诉求到底有无法理依据,我们姑且不谈。有心人只要翻翻2011年和2012年的报纸,会发现在七八年前的杭州市场板块,当地两家开发商为了尽快息事宁人,确曾向上演过多次“全武行”的业主作出过“赠送车位、免10年物业费”的让步。由此,也给后来房闹者提供了与开发商谈判的议价“标准”。

自2011年以来,国内的楼市至少经历过三次大的行情回调。虽然有个别炒房者至今相信“房价永远不会掉价”,但历史的事实告诉我们,在客观经济规律主导下,房价曲线的周期性波动从来没有沉睡。

过去8年,由于业主因房价下调而向开发商索赔事件,始终与这三次行情回调如影随行。每一次到了楼市调整周期,业主都会照例都要到开发商面前闹一闹。有学者则研究发现,国内排行前二十位的恒大、万科、碧桂园、保利、绿地、华润、龙湖等龙头企业,遭遇类似纠纷的频次可能更高。

天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。面对以往的每一次纠纷,买卖双方无不被尖锐的利益矛盾折腾得伤痕累累。就在今年新一轮房闹卷土重来时,笔者忍不住通过“房天下”平台搜索当年业主曾经索赔的几个楼盘,发现2019年10月最新二手楼报价相比七八年前的行情,早已翻了三至五倍不等。当年在全国闹得沸沸扬扬的那场公开博弈中,那些曾经获得开发商补偿的业主,如今是否想过要跟开发商分享一点“利润”呢?

话说到这里。也许有业主会说,房屋买卖合同里从来不会有“房价涨了要跟卖方分成”的约定,凭什么买房挣的钱要给开发商一份呢?道理是这样,但合同里同样没有规定“降价要卖方补偿”的,为什么有些业主却要强烈要求开发商退房或补偿呢?股市里有的契约精神,为什么在楼市里就不管用了呢?

事实上,在任何一个行业里边,市场的秩序越规范,买卖双方的交易安全就越有保障,价格预期也会越稳定。这也是近年来国家不断通过宏观调控政策的升级和优化来规范房地产行业真正目的,因为一个能够平稳健康和可持续发展的市场最符合所有人的利益。

当前,房地产业正面临新一轮的周期性调整,类似的纠纷确实不少。这么多年来,纠纷的原因、性质和形式从未变过,我们对它的认知自然也未变。不管“聪明”的业主怎么闹,一份双方平等自愿签署的买卖合同,在什么样的情况下可以依法撤销或解除,合同法和协议里边的条款是有明确规定的:开发商延期交房,交的房货不对板、房屋主体结构质量有缺陷,开发商擅改规划设计,买受人被欺诈,开发商未取得商品房预售许可证,迟延办理房屋所有权登记超过一年……如果不是上述这些因素或合同另有约定,业主作为买受人并不是想怎么闹就怎么闹的,没有法理依据的吵闹很可能就会变成无理取闹,甚至是敲诈勒索。

根据笔者了解,最近发生在珠三角的这起纠纷,部分业主是符合“退房”条件,而开发商亦正在有序回应业主的合理诉求。但确有部分业主并未达到法定“退房”要求,这种情况下仍然在闹,就难免触碰法律的底线。须知道,行走于公力救济边缘的私力救济,是人类社会最初的权利救济方式。尽管在现代社会中,私力救济依然有自己的领地,但只有纳入法制的规范,才能与公力救济互为补充,从而维护社会的和谐与稳定。

南方日报记者 冯善书

 来源:南方日报  编辑:滚动新闻编辑组

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关键词: 法理 索赔 业主 房价
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