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号外|龙湖沉沙:一场与验房有关的战争

作者|王文华(网易财经 北京)

专栏|网易号外 主编|戴鹭

尼采在《善恶的彼岸》中说:“与恶龙缠斗过久,自身亦成为恶龙。

8月26日,香港JW万豪酒店,一个来自长沙的男子,一番语带哽咽的发言,控诉龙湖长沙项目频繁维权,顿时成为市场关注的焦点,让龙湖集团上半年的千亿合同销售额黯淡无光。

该男子表示,自己钦佩龙湖创始人吴亚军因买房不如意而创建龙湖的创业史,但不理解,“龙湖今天为何变成这样”。

事发之后,网易财经前往长沙深入调研,试图还原维权风波下的众生相。

一、龙湖郦城的维权战争

龙湖发布会上的男子所说的楼盘,是长沙的龙湖水晶郦城。

龙湖水晶郦城项目地处长沙滨江新城版块,由长沙经致置业有限公司开发,为龙湖地产旗下项目,建筑面积约75105平。项目涵盖两栋住宅和一栋公寓,于2017年12月开盘,2019年中旬交房。

龙湖长沙水晶郦城楼盘

小A是维权业主中的一员,他对网易财经回忆起过去几个月的维权经历,难掩情绪激动。“原先的样板间看到的高大上的配置,现在就是安置房的感觉”。

小A说的样板间,已经在交房前被拆除。这成为众多购房者投诉龙湖的问题之一。

业主李某在长沙政府官网上的市场信箱栏目投诉称:“(龙湖)强行在未交房之前拆除样板间,让业主死无对证?样板间建设违反政府规定,商品房销售合同附件中存在违反政府样板间政策的免责条款,且在项目交付前违规拆除样板间,涉嫌掩盖实际交付房屋装修品质下降的事实”。

样板间的拆除,“精装修”的不如人意但“死无对证”,是业主对龙湖无法满意的核心逻辑。

“地板是最差的,门也很差”,“传说中的新风系统进气口,跟燃气管道排气口隔得很近,存在严重安全隐患,可能直接吸入废气”,小A说。

小A提供的原来照片:新风系统进气口与燃气管道排气口距离太近,按规定距离应不小于1.5米。(左边为燃气管道排气口,右边红色圈出为新风系统进气口)

因为对房子质量的不满,小A参加了维权。但他说,维权并没有实质结果,家人反被龙湖请的社会闲散人员威胁,考虑到安全问题,小A只得放弃。对于龙湖请社会闲散人员来对抗业主维权一事,多名业主向网易财经表示确有此事。

拉横幅、上门抗议,与龙湖多次沟通交涉,并未让业主们的诉求得到解决。同样购买了龙湖水晶郦城房子的李某,则选择通过政府和法律的途径进行维权,在过去几个月,为了讨要说法,他跑遍了长沙的住建局、发改委、工商局。

“政府部门回复称新政前的都是市场行为,我们提出的精装修高价低配只能走法律途径,主要矛盾就卡在新政这个时间点”,李某说。

李某所说的新政,是长沙市住建委、长沙市发改委于2018年6月7日发布的《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》,规定细则要求:

全装修商品住宅销售时应严格执行明码标价制度。销售单位应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级,其中主要材料及洁具、家具、厨柜、电气设备应标明规格(设备还须标明技术参数)、材质、颜色、型号、产品系列号,同时将第三方造价机构的核算结果一并公示。全装修商品住宅买卖合同应包括房屋总价、毛坯部分价格和装修部分价格等项内容,按房屋总价进行网签备案,毛坯与装修部分价格分列、明确标示。

尴尬的是,龙湖水晶郦城的拿证时间是在2017年12月份,不在新政的范围内,也就意味着不受新政的约束,可以不用公开出示精装修的的规格、型号和价格等具体细节。

长沙一家本土的验房公司负责人向网易号外表示,有地产公司的精装房在宣传时约定的都是品牌的装修配置,但并没有规定具体细节,比如型号和规格,“业主们只知道卫浴是什么牌子,至于什么型号,并不知道,甚至在合同条款后面再加一句‘同等档次’,这个空间就非常大”。

一方面,这产生了利益空间;另一方面,装修的价格和质量问题,成为业主争议的焦点。

二、真假每平2500元

某业主对网易财经介绍:“全楼盘(长沙龙湖水晶郦城)的毛坯均价政府批复是10790元/平,全楼盘的精装均价是13290元/平”,这样计算下来,该小区的精装修均价整体在在2500元/平。

龙湖水晶郦城业主们表示,业主们为精装修支付了2500元/平的价格,但实际房子的装修价格仅有500-1000元/平。

长沙一家验房公司负责人对网易财经表示,如果龙湖水晶郦城的精装修按照2500元/平计算,“按照我们行业的标准,(龙湖水晶郦城)那个达不到”。“一般精装房做出来达到1000元/平,就已经是很不错的装修,如果开发商宣传2000块钱一平方,已经是豪华装了”,该人士表示。

在长沙当地从事装修工作的业内人士则表达了同样的观点,“实际上,800多元/平的精装已经是中档,1000元/平以上是高档,2500元/平属于豪华装修。”

本应豪装的价格,装修结果却让业主们无法满意。

小A说,“最严重的的问题就是高价低配,谁看了都接受不了。”房子中随处可见的问题让他气愤难平。“全房踢脚线质量低劣,很容易开裂;客厅的插座电压承受不了冰箱电压;灯带设置不合理,房间顶上开两个洞可以装灯,但没有开关”。

网易财经将龙湖水晶郦城的地板和踢脚线拿到水晶郦城附近的建材市场进行对比,一家售卖地板的门店老板说,“你们是龙湖水晶郦城的吧,好多人跑到我这边问(地板的情况)”。

对于网易财经出示的地板和踢脚线样品, 一家专门售卖大自然地板的门店老板称,龙湖水晶郦城所用的地板确实属于大自然品牌,但款式是早已淘汰的。“这是十几年前的款,差不多十年前,现在的地板都是宽的,已经没有窄板了,宽地板看起来比较大气”

在一家大自然地板专卖店,老板称窄板已经属于十年前的淘汰款式,现在市场上的地板大多是宽板。

按照上述老板的说法,龙湖给业主使用的地板属于复合地板,是通过将木屑打成木浆之后做成,而现在家庭装修大多选择实木地板或实木复合地板。

开放商使用的木地板一般属于工程专用,工程量大,价位比较便宜,“一个楼盘就是几万个平方,开发商要赚钱,厂家也要赚钱”。该老板估算,龙湖给业主所用的地板市场价在100-130/平左右,而开发商一般八九十块钱就能拿到。

除了地板款式老旧,踢脚线也是市场上早已淘汰的材质。“(龙湖这个)踢脚线是塑料的,塑料价格便宜,现在都不用这种了,”上述老板表示。

龙湖所用踢脚线为塑料材质,上面的塑料纸轻轻一撕,就可脱落

但是,也有理解龙湖的声音。“现在精装房都是批量的,能做到细致的很少,开发商的精装房能(实际)做到1000元/平真的很好了”,某验房公司负责人认为。

三、业主尴尬的选择

真正让业主闹心的,并不完全是装修未能达到2500元/平的水准。而是如何应对“高价低配”这种结果。他们面临三种尴尬的选择:

选择一:接受这种难过的现实。催龙湖打一些补丁,这样能得到龙湖给的一些补偿。

小A就属于刚需性买房,因为着急自住,维权无果的情况下只得选择收房。据业主们反映,目前龙湖答应给水晶郦城各家业主增配一台空调,或者两台挂机,业主可从中二选一。

对于已经闹到龙湖业绩发布会上的“新风系统的进气口和燃气出气口相隔五十公分”问题,龙湖进行了整改。业主们向网易财经提供的图片显示,有部分管道进行了延伸,进而拉开了进出气口的距离,但也有一些还未整改。

选择二:敲掉龙湖给的“精装”、自己找人重新装修。

龙湖给的“精装”,让一些追求生活品质的业主,接受不了。特别是在实木地板和实木复合地板品种与技术不断推陈出新的现在,不少业主选择敲掉龙湖给的“复合地板”和“塑料踢脚线”,重新装修。在长沙龙湖郦城小区,业主敲掉的“复合地板”随处可见。这样一通操作,仅地板一项,业主每平米新增的成本就达200-300元、甚至更高。

选择三:退房、承担违约金和利息损失。

一位水晶郦城的业主对网易财经表示,他所购买的房子问题主要是“质价不符”,由于当时买房时期望过高,维权过程中出了很多事情,家里人觉得不吉利,尽管要承担违约金和利息损失,也强烈要求退房。对于过去几个月与龙湖的纠纷细节,该业主表示非常闹心,因此不愿多谈。

四、验房报告:关不上的房门

装修的好坏,一方面是材料的价格和质量,另一方面则是工艺、技术和管理问题。

网易财经从业主手中获得了多份验房报告。报告显示长沙的龙湖水晶郦城的“精装修”问题绝非所用材料低廉这么简单。

以其中一份验房报告为例。该报告总共列举出了业主验房时发现的几十个问题。包括:

卧室与公共卫生间的门无法正常闭合:

房门安不好,柜门当然也安不好:

铝合金窗安装不到位,产生异响:

墙面粗糙、油漆裂痕、凹痕那都是小事情了,关键是墙面还有几处裂痕。

在将验房报告提交给龙湖物业之后,龙湖对房子进行了整改,尽管对房子仍有些许不满,但该业主最终选择接受现状。

上述验房报告中的问题,在长沙龙湖水晶郦城并非偶然现象。

小A收房时也发现一堆问题。“全房踢脚线质量低劣,很容易开裂;全房墙面多处不平整。客厅的插座电压承受不了冰箱电压;灯带设置不合理,房间顶上开两个洞可以装灯,但没有开关”。

对于龙湖的后续整改,小A非常不满意:“喊物业修补很多次,都没有什么实质性作用,补过了依然不平整。”

此外,也有长沙龙湖水晶郦城业主向网易财经投诉称,龙湖所铺设的地板,短时间内即开裂、损坏严重。

开裂的地板:业主供图

五、斗争滋养下的长沙验房产业

“您知不知道龙湖在长沙所有楼盘都在维权,无一例外?”这是龙湖香港业绩会上那名男子质问龙湖董事长吴亚军的话。

随着收房与楼盘维权的增多,消费者对开发商的不信任感增加,长沙的验房公司和验房师今年生意火爆。据业内人士介绍,目前长沙大大小小的验房公司有一二十家左右,外地成都、深圳的验房公司也都冲进长沙抢占市场。

验房公司有专业的、规模大的,也有一些小的验房公司,规模较小,没有系统的标准流程。还有些装修公司单独拆分几个人接免费验房业务,但他们最终目的是以验房业务给公司的装修业务做导流。

验房师的背景参差不齐,年轻一点的是土木工程专业出身,年纪大的原来是做工程、装饰装修工程或土建工程。验房师通常需要考取监理师证,或者相关的二级建造师等证件,才能从事验房师工作。

验房公司通过接单、预约、给验房师排单的方式上门验房。有验房师在业主收房的时候,等在交房办手续门口等着业主直接带进小区验房。

网易财经在走访过程中发现,有的验房公司不仅承接给业主验房的订单,同时也接受开发商的验房业务。如果一家验房公司,既承接开放商的验房业务,又为同一楼盘的业主提供验房服务,验房结果的客观公正如何保证?

房产评论员严跃进对网易财经分析称,两种验房的出发点是不一样的。如果是承接开发商的验房,实际上是作为一项强制性的工作进行的,即房企是需要在房屋交付的时候有此类验房的流程,本身也是需要做的。而业主验房的流程是自愿的,是业主自己出钱的个人的意愿,所以本身两种验房的逻辑不一样,验房师双重验房本身没问题。但是难点就在于,两边都验房,对于此类验房的公正性和客观性可能是有影响的,或者会影响业主对于此类验房结果的信任。

一家同时承接上述两种验房业务的验房公司负责人称,“验房公司要赚钱,要生存,为什么不能接?只是说接业务的单子能不能对业主负责而已,如果业主找我验房,我对你们负责,这没有什么不对,一碗水端平就好了”。

走访期间,有龙湖水晶郦城业主透露,某长沙本土验房公司,与龙湖之间存在合作关系。该业主在验房期间,有身着龙湖工作制服,实则为某公司验房师的人员在龙湖水晶郦城进出,并陪同业主一起验房。据该业主介绍,该公司验房师私下称公司规定不准验房师私下接业主的验房订单,但实际上仍有验房师违反规定给龙湖水晶郦城业主验房。

某验房公司内部人员爆料称,该公司验房师在湖南包括碧桂园、龙湖在内的小区验房时,曾遭遇物业人员直接将验房师工具收走,阻拦验房师验房的行为。

网易财经注意到,在长沙发改委官网,即有人举报开发商聘请社会闲散人员殴打威胁恐吓验房师的情况,涉事的地产项目名称为龙湖紫宸。

“可能有些问题,不想让师傅去验房,我们验房多少都(验出)有问题的”,上述验房师透露。除了没收验房师工具,阻碍上门验房。该验房师称,地产公司也会打电话威胁验房公司。

六、天宸原著的开裂

对于龙湖业绩发布会上的闹剧,微博上有自称长沙龙湖碧桂园天宸原著的业主调侃道,“我们长沙天宸原著的业主还在办理港澳通行证,等等马上就到”。

龙湖碧桂园天宸原著项目,位于长沙人民东路与滨河路交汇处,占地面积21.55万平米,建筑面积68958.89平米,主要房型为普通住宅与叠墅。项目公司是长沙龙芙置业有限公司。公开信息显示,长沙龙芙置业由长沙龙湖持有50%股权、湖南省碧桂园持有42.5%股权。

长沙龙湖碧桂园天宸原著小区

龙湖碧桂园强强联手,同样陷入被业主集体维权的尴尬。2019年6月,长沙龙湖碧桂园天宸原著临近交房之日,被曝出接近40户业主家中出现严重裂缝。

有天宸原著业主向网易财经展示了房间的多面裂缝。

地面裂缝

顶部裂缝

厨卫空间裂缝

对于小区内存在的开裂现象,天宸原著的销售人员向网易财经出示了一份湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对该小区开裂房屋的所做的检测报告,报告显示对G6栋某室的楼板裂缝进行检测。检测的原因是,该户部分区域存在明显的楼板裂缝。

裂缝位置如下图:

对于楼板开裂的原因。该检测报告分析如下:

最后,报告建议:对裂缝进行修复及封闭处理,否则会影响结构耐久性和正常使用功能。

但是,对于检测报告提出的第二点问题,“负弯矩钢筋保护厚度偏大,负弯矩钢筋有踩踏下沉现象”,网易财经检索到的一篇论文是这样介绍:

“保护层过厚,除在构件表面容易出现较大的收缩裂缝和温度裂缝之外,轻则会直接削弱构件的承载能力,重则会发生重大质量事故。”《钢筋保护层厚度偏差过大引起的危害-作者:张仁科、高飞、魏永波》

业主向网易财经提供的图片显示,其所购买的天宸原著房子已经有明显的漏水和开裂现象。

天宸原著业主对网易财经称,目前该小区仍有业主在维权,不少业主仍未作出收房的决定。

网易号外|出品人:姚长盛 齐栋梁

本文作者|王文华(网易财经 北京)

主编|戴鹭

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 来源:网易号外  编辑:滚动新闻编辑组

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