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王石曾站台力撑的万科万村计划触礁?万科回应了

万科加强收敛聚焦巩固基本盘战略。7月2日,万科将此前在深圳(楼盘)大规模推进的“万村计划”进行调整和优化,放弃了一些偏僻区域的农民房房源。这是外界所知的万村计划在去年9月全面暂停签约新房源之后的新举措。

6月28日,在万科2018年年度股东大会上,万科董事会主席郁亮称,万科将租赁与住宅业务作为基本盘业务,希望在住宅开发跟租赁公寓两方面都能做到领先领跑。而几天不到,就在万科主场深圳市场传来压缩农民房房源的消息。

为何万科收缩万村计划?业内人士称以单间农民房装修费用估算,万科约10万间农民房需开支近10亿元,这笔钱是倒贴的。若加上其他费用开支,对于一项创新业务,确实不堪重负。“万科收缩万村计划,对中小企业进入城中村带来更多机会。”

深圳城中村市场关系复杂,也饱受各方力量觊觎。

万科:推进确实遇到了一些实际的困难

7月2日,有消息指出,万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分深圳坪山、光明等地偏僻区域已签约“农民房”房源。万科愿意按照合约与房东协商,赔偿相应违约金。

对此,万科7月2日晚向南方+回应称,租赁住宅业务是万科的核心业务之一,公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一,也将继续稳步推进。截至目前,万村已开业四百余栋,一万余间,市场反应良好。但在推进过程中,确实遇到了一些实际的困难,综合推进过程中的客观情况,拟对现有房源结构进行小部分调整和优化,相关工作正在有序推进中。调整是为了更好、更长远的发展,感谢外界对万村业务的关心。

2018年3月,万科2018年年度业绩会上提供的数据,在深圳发展了一年多,“万村计划”已经进入大概60个村,在城中村里面获取的房间接近10万。

背景:初期切合深圳城市发展困境

2017年,万科在深圳区域大力推行“万村计划”,这是万科专门从事城中村综合整治及租赁运营的新业务。2017年万科年报将此放在租赁住宅业务重点提及。万村计划得到万科公司高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官的大力推动。

万村计划为万科租赁板块泊寓提供了更多房源,在坂田新围仔、龙华景乐新村、福田玉田村等都有农民房被泊寓房源。

2018年4月22日,万科集团创始人、董事会名誉主席王石现身万科深圳2018“城市共创大会”,认为经过40年的开发,深圳可用土地只剩下20平方公里左右,每年新增用地不足2平方公里,城市进一步发展的空间严重受损。出于对城市更新成本以及市民居住成本的考虑,城中村不能采取大拆大建的方式,必须找到综合整治提效的新模式,万村计划就是在这样背景下诞生,因为对于未来深圳发展具有重要价值。

转折:城中村租金上涨因租户不满

因此,万村计划看起来恰逢其时。但是,随着万科“进村”的示范效应,各种资本也开进深圳大小村里,农民房成为争夺对象,城中村房租开始上涨。6月11日,一份以富士康“无名劳工代表”名义发出的一封《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》在网上流传。

帖子称,万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造,导致当地城中村房租翻了2—3倍。虽然万科的回应和媒体的调查,显示万科在当地影响有限,但万村计划再也没有像此前一路高歌猛进了。

地产分析人士认为,万村计划模式属于二房东转租模式,是必然带来租金上涨,因为有装修和管理成本,否则企业亏本投入运营。

2018年下半年,在万科提出“活下去”口号后,市场又传言囿于工程进度滞后以及收益率逐渐走低,万村计划暂停签约新项目。

到2018年12月,在一场媒体见面会上,万科南方区域本部首席执行官张纪文称,“万村计划”目前已经拓展到7-8万间房源的规模,今年9月份之后暂停扩展新项目,目前万科的计划是做好已有房源的运营,再计划如何去复制。

原因:万科承认复杂、利益方太多

在2019年3月年度业绩会上,万科总裁祝九胜透露,“万村计划比我们一开始想象的要复杂,涉及的利益相关方太多,我们会稳妥推进已经获取的项目,尽快使其成为可出租的状态。”

记者当时从万村业务的工作人员了解,彼时万村重点工作是去库存,“因为万村项目多半没有交付,设计的活还挺多,但未来设计的人员会回归传统项目。”

到了今年5月,张纪文也不再兼任南方区域事业集团首席执行官,万村计划的发起人也离开了。

“万科是大公司,调整业务对他们来说不在乎,而且万村计划本来运作成本也高。”深圳从事农民房改造租赁公寓业务的笑蜜蜂公司总经理钟小方分析称,“万科不像小公司那么灵活,城中村市场关系利益复杂,需要随机应变。”

据钟小方介绍,目前,深圳农民房每平米约投入700元一1200元,回收和投入差价在40元以上才是比较好的项目,一般而言,3年需要完成投资成本回收。

而据业内人士了解,万村计划一直处于亏损状态,农民房房源装修费也属于倒贴,一间农民房装修费支出约5万元。而根据今年3月26日万科2018年度业绩会数据,“万村计划”进入60余村获取农民房房间近10万间,记者粗略估算,近10万间农民房的倒贴装修费就达到10亿。

另据了解,一些深圳偏僻地区房源长期处于难以交付的空置状态。因此,放弃这类房源,或许是万村计划最合适的止血方式。

南方网全媒体记者 李荣华

 来源:南方网  编辑:滚动新闻编辑组

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