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贵阳房价缺乏“梯度感”?

“现在贵阳各个区域的房价都差不多,搞不清楚‘物有所值’到底体现在哪?”“在贵阳买套房,在什么地方感觉都差不多。”这是很多想买房的市民的困惑。

数据显示:从2017年春节后,贵阳房价进入一个上涨周期,经过两年多的调整,贵阳房价日趋稳定,从贵阳6个行政区以及双龙经济区主要在售楼盘的均价来看,毛坯高层住宅房源的均价集中在1万至1.4万元/平方米。分观各个区域:观山湖区均价在1.4万元/平方米,白云区均价在1.2万元/平方米,乌当区均价9000元/平方米,花溪区均价在1.1万元/平方米,经开区均价在1.2万元/平方米。各个区域的房屋均价价差在两千元左右,绝大部分的项目定价都集中在1万到1.2万/平方米。从数据上看,郊区的房价与老城区和观山湖区相比,已经很接近了。

而在2016年之前,贵阳楼市并非如此,各个区域的房价梯度明显。以大十字、喷水池为核心的老城区中心区,房价最高,在1.2万元/平方米。观山湖区的均价在5000元/平方米左右,白云区在3500元/平方米,乌当区在4000元/平方米左右。从数据上看,老城中心城区的房价与观山湖区和周边区域有着明显差距。

为何短短数年,贵阳的房价会出现这种情况?房价没有“明显的梯度“又对楼市产生什么影响呢?

“多中心”改变区域格局

贵阳房价的“梯度感”减弱与贵阳城市的发展有关。

进入2010年之后,贵阳市政府加快了“疏老城建新城”的进程,并随着交通基础设施的快速发展,观山湖区异军突起,先后诞生了会展城和世纪城等多个商圈,相应地大量人口往这个区转移。

在老城区,随着花果园和未来方舟的开发,又诞生了“新中心”。由于吃、行、游、购娱非常方便,这些“新中心”渐渐地集聚了较高的人气,周边市民的购物吃饭娱乐在“家门口”即可解决。喷水池、大十字、小十字等传统“中心”的地位渐渐没落。

2010年11月,贵阳现代商圈演变出现了转折,位于贵阳市解放路及沙冲路交界处的鸿通城开业,它重新定义了火车站商圈,也给市民带来了一种新消费、新体验、新生活。

此后几年间,多个城市综合体在贵阳拔地而起,贵阳老城区的商圈和中心转移进入了裂变时期。

2010年12月,贵州首家体验式购物中心亨特城市广场正式开业,该购物中心商业体量达11万平方米;2013年6月,银海元隆广场开业,商业体量7万平方米;2014年11月,贵阳中大国际购物中心开业,商业体量7.7万平方米;2016年1月,汇金星力城正式开业,商业体量近7万平方米……

此外,首钢·贵州之光、恒丰碧桂园贵阳中心、碧桂园星座等项目也都规划有购物中心。

这些城市综合体都产生了强大的聚集辐射效应,形成了一个小商圈。量变引起质变,当一个城市综合体出现时,或许改变不了什么,但积沙成塔,众多城市综合体遍地开花时,影响的范围便不再是某个点和某个区域,而是以它为中心向外不断地扩散,从而辐射到整个城市。

2017年贵阳老城区的棚户区改造全面启动,贵阳传统的大十字、喷水池等老城区中心不再一枝独秀,在观山湖区、经开区、花溪区、双龙经济区等地诞生了多个全新的城市综合体,吸引了大量市民入住。

在交通方面,贵阳轨道交通1号线的通车,轨道交通2号线和3号线的开建,五年后,贵阳轨道交通有望形成网状,届时,贵阳市各个区域的联系将会更加便捷,各个区域的优质资源将成为全市共享,为贵阳城市的演变按下了快进键。。

如今,在不少贵阳市民的心中,传统意义上的“城市中心”已经变得模糊,贵阳的楼市也进入了一个全新的历史发展阶段,“多中心”,甚至可以说成是“无中心”成为贵阳楼市发展的新动向。而这也带来了房价梯度感的缺失,没有明显的区域界限,不管是开发地段还是开发品质,都不能形成梯度变化,寻找不到差距。

产品同质化严重导致定价趋同

城市的发展为房地产开发企业提供了广阔的施展空间,同时房地产开发企业在楼盘定价上的心理也悄然变化。这一点在楼盘的宣传上表现明显,任何一个楼盘只要规模达到一定程度,就会规划有配套,在自身完善的同时,都可以找出自己所在区位是城市中心或者区域中心的理由。

市民发现,一夜之间,楼盘起名包含“壹号”或者“中心”字眼的楼盘越来越多,“它能卖这么多,为什么我不能?”当一个区域出现一个高价楼盘,大多周边楼盘都会比照它来进行定价,进而它会影响到整个片区的定价。开发商定价的攀比心理,让房价的梯度越来越小。

此外,开发商开发产品的同质化,也是一个重要原因。产品雷同、建筑风格趋同,就连营销手段也变得相似起来,这种现象在近些年显得尤为明显。

比如现在大家比较关注的三马片区,从建筑类型上来看,这些楼盘都是以高层为主的形式;而在户型面积上面,开发商大多不约而同选择了130㎡左右的建面,项目定位也差不多,关键在于,在营销手段上,多数楼盘几乎都打出了“城市核心”地段的旗号,产品同质化加上营销同质化,很难让购房者记住,再加上这些项目地段也很相近,周边配套共享,竞争非常激烈。正如一位置业顾问所说:“一个楼盘要想在竞争中取得优势,除了地段、环境和配套等因素外,能否走出差异化路线也不容忽视。”在同质化的市场竞争中,当差异化出现的时候,个别楼盘所拥有的那一点点“差异”其实往往就是核心竞争力所在。

梯度产品

利于楼市发展

贵阳房产策划资深人士罗芳芳认为,一个城市房地产发展的过程也就是其内部房价结构体系逐渐成熟的过程,而一个房地产市场成熟的城市必然拥有成熟的、丰富的、细化的房价梯度结构;所谓的房价梯度结构体系,是指一个市场发展成熟的城市中的置业需求相对而言应该是多元化的,理论上满足需求所对应的也是不同档次的产品,这些产品的价格构成梯队也是丰富的。换而言之就是“不同的单价对应不同的产品,不同的产品满足不同的需求,唯有城市房产单价自上而下展开的层次性非常丰富,匹配的产品也明显体系化,各自的消费群体逐步差异化,则说明市场需求得到充分满足,市场也即到达比较成熟阶段。

克而瑞信息集团CRIC研究中心研究员杨晨青表示,纵观国内主要城市房地产发展的进程,第一阶段,当房地产市场刚起步的时候,购房需求还处于积累状态,此时商品房市场还不够完善,因此项目大多呈现单一化,而品质单一即造成房价的单一,整个城市的楼盘价格往往集中在一个区间内。

第二阶段,本地的改善型购房需求逐渐被激活,此时为适应这个阶段需求的特征,售价较城市平均水平较低的项目去化速度将最快,售价在平均水平左右的项目次之,价格梯度范围逐渐增大。

第三个阶段,随着城市发展和居民财富的增长,当地改善性需求也会逐渐成熟,而伴随着房价进入上涨轨道,房屋的保值增值属性逐渐凸显,投资性需求陆续进入市场并发展成熟,在这个阶段内,高档甚至豪宅产品会陆续面市,另外随着入驻的品牌开发商数量越来越多,其与本地中小型企业之间的价格差会逐步拉开,表现在价格梯度结构上,即档次逐渐丰富,分布趋于合理。

如果从2000年算起,贵阳房地产业经过近20年的发展,进入了一个群雄并起的时期,进入贵阳开发的全国大型房企越来越多,各个区域的项目全面开花,楼市供应量迎来一个新的高峰,但是产品价格的梯度越来越小,与楼市现阶段的发展趋势不相符合,不利于开发商的营销,也不利于消费者的选择,长远来看对楼市的发展不利。

“当前楼市,开发商普遍感到了销售的压力,要改变这种局面,一方面需要政府的引导,另一方面需要开发商转变观念,在产品差异上做文章,进而价位上呈现梯度,让不同阶层的消费者在市场中都能选择到适合自身需求的产品。惟其如此,才可确保楼市持久健康发展”,罗芳芳认为。

楼市观察

贵阳房价进入瓶颈期

上个月的房价统计数据显示,贵阳的二手房价出现下跌,环比下跌0.18%,同比下跌5.79%。来自房地产商的消息显示,近期贵阳的楼市成交趋于清淡,购房者多处于观望状态。贵阳的房价开始下跌了吗?

判断房价的涨跌,主要看三个因素,一是地价或楼面价,二是经济趋势,三是人口状况。先看成本,贵阳楼市网微信号的消息,近期土地市场的行情显示,三桥楼面地价6000元/平方米,双龙楼面地价7000余元。此外,最近百花大道老房拆迁的评估价为8260元/平方米。楼面地价俗称“面粉”价,三桥、双龙属贵阳市相对较偏的地段,以此“面粉”价核算,未来两地的房价应该在万元左右,这一价格已封杀了贵阳房价大幅下跌的空间。

经济发展看,贵阳市的GDP增速在全国大城市中依然位居前列,整个贵州的增速也依然在第一梯队,经济趋势也不支持房价大幅走低。另一个重要因素是人口,腾讯QQ大数据发布的《2018年全国城市年轻指数》显示,贵阳已超越深圳,年轻化排名在全国列第一。

贵阳房价下行空间有限,但上涨似乎也乏力。个人看法,贵阳的房价历经2017年以来一轮凌厉的上涨之后,进入了一个整固期,或者说瓶颈期,市场处于一个博弈阶段,买卖双方都有一点迷茫。这种迷茫主要表现在哪里的价格都挤在10000元/平米上下,观山湖区、老城区、花溪区,叫价都在一万上下。逼近两万,甚至两万元以上的房子,缺乏说服力,难寻买家。位置差一点,低于一万,开发商似乎又心有不甘。

缺乏梯度,不成体系,房价挣扎在一个瓶颈期,这也反映城市的发展似乎也进入了一个瓶颈期。经过近20年的发展,贵阳城市规模取得了长足的发展,容量、人口均进入了一个新的台阶,但新的城市格局还未完全成型。看老城区,长期受建设地铁等因素影响,住房密度过高,道路狭窄,交通不便,曾经的核心区大十字、喷水池等已出现一定程度的衰落。以观山湖为代表的新城区也未出现最中心的核心高端商业区,新的综合体倒是在新老城区遍地开花,但都似一个一个的“商业孤岛”,并未形成连片有品相的城市顶级商业区。成都有春熙路,重庆有解放碑,贵阳能与之媲美的街区我们难以看到,甚至连一条像样的步行街也难觅踪迹。

城市,以市筑城,实体经济是贵阳发展的核心,消费市场,尤其高端消费市场的打造是贵阳城市经济发展的一个重要支点。有开发商的参与,有文化的传承,还要政府配套规划与管理水平的提升。贵阳城市水平要再度提升,城市核心商业的运营与打造将是城市升级的旗舰,走好这一步,贵阳的房价才会产生梯度,形成新的谱系。反过来看,谱系未成,说明机会还在。

上月底,中央经济工作会议提出,首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,房价再次大幅上涨的可能性不大,但这次会议也明确提出,实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。贵阳的短板,正是老旧小区的改造,我们判断,随着老城区拆迁工作的推进,地铁2/3号线的呼之欲出,未来贵阳房价在基本稳定的前提下,还会出现结构性的调整,机会也正在这种调整中。(记者商昌斌余珉琨来源:贵阳晚报)

贵阳楼市价格变化

2017年后

老城区均价1.5万元/平方米

2016年前

老城区均价9000元/平方米

2017年后

观山湖区均价1.4万元/平方米

2016年前

观山湖区均价5000元/平方米左右

2017年后

白云区均价1.2万元/平方米

2016年前

白云区3500元/平方米

2017年后

乌当区均价9000元/平方米

2016年前

乌当区均价4000元/平方米

2017年后

花溪区均价1.1万元/平方米

2016年前

花溪区均价5500元/平方米

2017年后

经开区均价1.2万元/平方米

2016年前

经开区均价4500元/平方米

 来源:贵阳晚报  编辑:滚动新闻编辑组

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关键词: 贵阳 梯度 房价
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