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融创中国陷入流动性危机,欲出售文旅酒店谁来接盘?

收并购是把双刃剑。

去年财报靓丽,融创去年全年营业收入总额达到1693.2亿元,同比增长35.7%,归母净利润260.3亿元,同比增长57.1%。

放长时间轴,融创中国自2015年起至2019年合同销售金额分别为682.1亿元,1506.28亿元,3620.1亿,4608.5亿元,5562.1亿元,同比增速分别为3.66%,120.83%,140.33%,27%,20.7%。受到行业下行的影响,融创近两年增速明显放缓。

今年开年又遇疫情,疫情之下融创紧急采取线上售房,但线上售房反响平平。相关数据显示,2020年1-2月,融创累计实现合同销售金额约人民币308.4亿元,同比减少26.97%,累计合同销售面积约224.7万平方米,同比减少19.98%,合同销售均价约人民币13720元/平方米。

疫情下回款难资金链承压,高负债风险攀升,高杠杆的融创陷入流动性危机。

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净负债率176.4%

融资成本居高不下

融创中国近三年2017年-2019年的负债率分别为90.27%,89.8%和63.3%。融创的负债率稳步下降,但由于房企存在大量预售账款,资产负债率不能较为客观的评估企业真实的负债情况,净负债率更能准确地房企的真实的负债情况。

然而融创中国的净负债居高不下,2017年融创中国的净负债率为202.0%,2018年回落至149.4%,2019年半年报显示净负债率为205.9%,2019年年底稍有回落为176.4%,仍居高位。

高杠杆高周转为房地产行业属性,但融创的净资产负债率远高于其他龙头房企,2019年,融创中国净负债率为176.4%,碧桂园净负债率为46.3%,万科的净负债率为33.9%。

截至2019年底,融创借贷总额为3222.7亿元,其中长期借贷为1865.4亿元,一年内到期借贷为1357.3亿元,截止2019年年底,融创账面现金1257.3亿元。账面现金不足以覆盖短期债务。

图片来源:融创中国财报

2020年1月10日,融创中国以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份,配售将为融创募得资金80亿港元,今年一月份公开募集资金为历年来最多的一次。

节点财经整理发现,不计2010年IPO上市募股,除此之外融创算上今年配售股份共进行了4次公开配股,2013年一次以每股6.7港元配售3亿股配售股份,共募集资金20.1亿港元。

值得注意的是2017年进行了两次公开配股,2017年进行了两次公开配股,分别以18.33港元配售2.2亿股,募集资金40.3亿港元。分别以31.1亿元配售2.5亿股,共募集资金77.8亿港元。

同时,2017年是融创大并购的一年,也是融创扩张最快的一年,配股融资为扩张。而在并购王孙宏斌表示将要低速扩张谨慎拿地的这一年,再次进行了配股,配股融资的优势在于无融资成本,不会增添负债压力,目的明显为优化财务结构,降低资产负债率。

为满足对资金的需求,融创除了公开配股,年初还发行了优先票据。2020年1月8日,融创发行2025年到期的5.4亿美元的优先票据,票据票息为6.5%,发行利率创历史新低。

今年年初,碧桂园发行两笔分别为2027年到期的5.5亿美元和2030年到期的4.5亿美元的优先票据,两笔票息分别为每年5.125%、5.625%,同为2020年年初发行美元优先票据,碧桂园的优先票据票息均低于融创。

节点财经整理发现,去年几笔优先票据票息均在7.0%以上。2019年2月13日,融创中国发行2022年到期的8亿美元优先票据,年利率为7.875%。2019年1月11日,融创中国发行2021年到期的6亿美元优先票据,年利率为8.375%。2019年4月11日,融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率为7.95%计息。

孙宏斌在业绩会上表示,今年对融创的规划之一就是降低融资成本,希望保持融资总量的同时,融资成本能够降低1-2个点。

目前融创中国在融资上问题应分为三个层面,一是对融创来说能不能保持融资大门对其持续敞开,二融资总量能不能达到融创的需求量,三在在基于前两项的前提下,才有能力考虑能否适当降低融资成本。

深陷文旅困境

售卖固定资产

融创文旅板块被视为融创的“第二曲线”。融创发力文旅板块布局可追溯至2017年,融创收购万达文旅资产包。融创与万达签订13个万达城项目收购合同,并约定收购后万达城冠名不变,项目仍由万达单方面设计、建设和管理。

2018年8月,融创集团正式成立文旅集团,并将其列为重要的战略版快。同年10月,经融创和万达双方协商,融创以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目。

龙头房企融创在物业销售持续增长的同时,着力布局文旅板块,对文旅板块展现极大的野心。融创中国行政总裁汪孟德曾言,“未来,融创的’地产+’会贡献大量的现金流,相信文旅集团会做到全国、甚至全世界最强的文旅集团。

除了融创收购万达文旅资产包,融创近三年也在文旅板块动作不断。去年11月份,融创以152.69亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%的股权。交易完成后,环球世纪及时代环球将成为融创间接附属公司,并更名重组为“环球融创会展文旅集团”。通过此次收购,融创中国首次涉及到了会展业务。

去年12月份,融创以10.42亿元接盘华侨城成都文旅项目。“洛带博客小镇”项目位于成都市龙泉驿区洛带古镇的核心位置,该项目是成都十二五规划重点打造的国际高端人文旅游小镇。

图片来源:融创中国财报

据融创中国财报显示,目前融创已布局12座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇,其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。融创文旅集团已是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者。

据2019年财报,文旅城建设及运营实现收入28.5亿元,全年收入增长约41%,占比仅1.7 %。纵观近三年的营收情况,2017年为10.86亿,2018年为20.3亿元,2019年为28.5亿元,总体呈现增速缓慢,占比偏低。

去年,融创前期投入的部分文旅城投入运营,融创在广州,无锡昆明等地的文旅城项目已经开始运营。

截止2019年底,融创文旅部分的资产总额1001亿元,负债总额224.7亿元。文旅扩张的债务给融创压力不小,在行业下行的时期,文旅项目的压力开始显现。

文旅城的特点为为拿地成本较低,但前期投入大,且开发周期长。文旅项目表现平庸,释放红利不及预期,文旅城在整体财报营收上贡献微弱。

孙宏斌在融创2019年业绩会上表示,目前融创持有资产规模偏大,将会选择性的处置一些固有资产,这部分固有资产主要指融创的文旅项目资产。

疫情让文旅产业雪上加霜,外加负债高企的压力,融创不得不处置一下文旅资产。截止2019年底,融创已成功卖掉了一个酒店,据悉,现在另有4个酒店短期内也会成交,孙宏斌表示还要卖掉一些商业和乐园。融创欲出售文旅酒店,谁会来接盘暂且不得而知。

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收并购下营收靓丽

储备大量优质土储

融创去年全年营业收入总额达到1693.2亿元,同比增长35.7%,归母净利润260.3亿元,同比增长57.1%。公司拥有人应占溢利创历史新高达到人民币260.3亿元,同比增长约57.1%.本公司拥有人应占每股基本盈利达人民币5.99元,同比增长约58.0%,建议每股股息达人民币1.232元,同比增长约49.0%。

图片来源:方正证券

去年融创营收一如既往表现靓丽,融创从不到千亿到冲破五千亿,融创只用了短短五年时间。自2017年起,连续三年排名稳居第四位。

相较于去年碧桂园合同销售额增速的10%,万科合同销售额增速的3.9%,中国恒大合同销售额增速的9%,融创中国增速更优异合同销售额增速达20.7%,有赖于激进并购优势持续释放和高杠杆高周转运转扩张。

去年“收并购”节奏仍然激进,收并购涉及实业集团,泛海国际,阳光城,华侨城等众多项目。

据节点财经不完全统计,融创去年上半年,1月份,以125.53亿元收购泛海国际泛海京沪两大项目,北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目。4月份,以13.34亿元收购阳光100重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目两项目70%股权。融创去年下半年,7月份,以67亿收购新湖中宝两附属公司,涉及沪浙苏20宗地,10月份,以40亿收购长实集团的大连项目,并命名为“融创壹号院”。

2017年是融创收并购动作最大的一年,以150.4亿收购乐视网的8.61%股权、乐视影业15%股权和乐视致新增资后的33.4959%股权。以26亿收购链家6.25%股权,32.3亿收购大连润德乾城,以102.54亿收购天津星耀五洲项目80%股权。

财报显示,截止2019年底,融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备约为2.34亿平方米,较上年增长40.96%,权益土地储备面积约为1.50亿平方米。于公告日期,融创的总土地储备约达2.39亿平方米,权益土地储备约为1.53亿平方米。

去年,融创获取确权土储货值货值约1.34万亿元的土储。其中,2019年获取的土储中,收并购获取6741亿货值,占全年总新增土储的50%。截至公告日期前,融创确权土地储备货值预计3.07万亿元,超60%的土储通过收并购方式获取,其中超82%位于一二线城市,平均土地成本约4306元/平方米。收并购的确通过近五年的收并购为融创储备了大量优质土储。

在今年的业绩会上,融创董事局主席孙宏斌表达了融创今年要做的三件事,调融资结构,降融资成本,并处置一些文旅项目持有资产。并购王孙宏斌在拿地上也一改激进常态,表示要谨慎拿地未来拿地要拿对地方拿对时间。今年对于进入调整期的融创来说,又是负重前行的一年。

内容来源:节点财经

撰写 | 汉唐

 来源:节点财经  责任编辑: 黔小编

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