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蛋壳公寓“致歉”:称“存在沟通问题” 此前被曝“强制房东免租”

2月17日,蛋壳公寓在微信公众平台发布《蛋壳公寓致广大房东的真心话》称,“我们向各位房东表达由衷的歉意。我们确实存在部分员工与房东沟通时的问题,主要是因为疫情突发正值春节假期,受假期和疫情的双重影响,我们的客服中心无法正常运转、大批员工延迟复工,导致400电话长时间占线。”

在此之前,蛋壳公寓的一条“免租通知”引发轩然大波。多名蛋壳公寓业主称接到工作人员电话、短信通知,表示“受疫情影响”,要求业主免除蛋壳公寓至少1个月租金。

多位业主告诉时间财经,按照合同,蛋壳本应在1月底打款,却没想租金没有等到,等来的是单方面的免租和延期付款通知。更令他们难以接受的是,作为“二房东”,蛋壳公寓免除自身付款义务的同时,却没有相应免除租客的房租,把租房中介变成空手套白狼的“无本买卖”。

公开资料显示,蛋壳公寓成立于2015年,隶属于紫梧桐(北京)资产管理有限公司,是中国互联网长租公寓品牌中的佼佼者。2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所挂牌上市,IPO募资约为1.3亿美元(约合人民币9亿元),承销商行使超额认购权的情况下募资额将达到1.49亿美元(约合人民币10.4亿)。

看似风头正盛,蛋壳公寓近来却陷入“资金紧张”的传闻。多名蛋壳公寓员工在脉脉和微博上爆料,蛋壳公寓以“疫情”为由,拖欠员工工资,变相裁员。蛋壳公寓员工李晚(化名)证实了上述说法,他告诉时间财经,80%的普通员工被要求2月份在家中待业,只领取每月1500元工资,1月份的工资也延期至3月发放。他还表示,蛋壳公寓禁止员工议论此事,一名蛋壳同事因为在钉钉群中提出异议,已经被公司开除。

双标租金?

李莉(化名)是一名大四的学生,也是此次受到影响的蛋壳公寓房主之一。她告诉时间财经,2019年9月家里与蛋壳公寓签订了现在的房屋经纪合同,签约期为2年,属于续签,之前签过一份三年期的合同。

来自:受访者提供

根据上述合同,蛋壳公寓应于2020年1月25日支付2-4月的3万元租金。但是租金没有收到,蛋壳公寓的工作人员打电话给李莉的父母,称租金要等疫情结束再给,并要求业主免除蛋壳公寓疫情期间一个月的租金。

李莉说:“我上大学开支不少,如果不是因为疫情现在应该开始实习。我的母亲常年在家待业,我父亲今年49岁,在公交集团做后勤,最近一两年做过两次心脏支架手术,目前在休医疗期已经打算病退,一个月也就1000多的最低补助。可以说,我们一家三口主要的收入来源就是这笔租金。”

李莉不能接受蛋壳公寓受到疫情影响的说法,2月1日李莉一家前往蛋壳总部进行协商,蛋壳方面依然坚持延付租金并要求免租1个月。李莉父母要求对方出示相关文件,对方未出示文件,只一再强调是“上头要求”。

沟通陷入僵局,李莉和父母选择报警。李莉说,民警询问了是否房屋在出租,得到肯定的答复后,民警调解说租着房子应该把钱给房东,但是蛋壳工作人员并不同意。“他们一再强调是上头的命令,如果有异议就起诉他们”,李莉对此很是气愤。

更让李莉生气的是,蛋壳公寓“不拔一毛”,收起租金来却毫不手软。“如果我的租户来自疫区,他无法回来继续住房子是可以理解的。但我去看房子的时候,租户还住在里面,他们说已经交了半年的租金,也没有收到减免租金的通知。”

与李莉相同遭遇的业主不在少数,其中不少业主的房租是家庭生活费的重要来源,或者要用来还出租房的房贷。一名石景山区的业主告诉时间财经,自己这处房产是父母贷款买的,因为自己的小孩刚出生,父母搬来同住照顾孩子,就把他们的房子出租了,现在是靠房租还房贷。

另一名苏州的业主赵先生告诉时间财经,自己2013年在苏州贷款买的房,每个月要还3000多的房贷。2019年9月,赵先生和蛋壳公寓签了五年长约,每月租金2000多,签约的时候还有累计130天的免租期,赵先生说自己的收入不高,本来自己补贴一部分还房贷就有不小的压力。

赵先生本应在1月26日收到租金,现在他对蛋壳公寓已经“失望透顶”。他说,“蛋壳违约了,我希望解除合约,并要他们赔偿。客服打电话要求免租的时候,我第一次遇到这种事,当时也很懵逼,就问其他业主怎么想。客服说问了70个业主,有50多个业主是支持我们工作的。我说这个是纯粹是耍流氓的行为,人家怎么会同意,你们是不是在撒谎?”

是否合法?

现在,北京、广州、上海等各个城市被单方面“免租”的业主们,也分别建立了自己的地方群积极维权,光北京地区就拉满了500人的维权群。

来自:受访者提供

而这些业主可能还只是冰山一角,一份在业主群中流传的《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》的“蛋壳公寓内部文件”中显示,仅1月29日蛋壳公寓就联系了2200名业主,预计还要在2月沟通全国12座城市的7万余名业主。

来自:受访者提供

维权群的一名群主告诉时间财经,北京地区的业主大多被要求免除1个月房租,其他地区有被要求免除2个月,武汉地区甚至更长。他展示了两张聊天记录的截图,有业主向蛋壳客服咨询租金问题,得到的回复是“蛋壳公寓自即日将暂停付款,并执行不少于30天的免租期”。

来自:受访者提供

此外,也有租客咨询蛋壳公寓客服是否能够免除一定租金,给出的回复是“现受疫情影响,导致您无法回到自己居住的房屋,这也是国家出于对您安全角度的考虑。在这期间,您居住房屋的相关费用及相关服务均正常执行”。

舆论之下,蛋壳的态度似乎也有了一定变化。根据北青网报道,蛋壳公寓回应称,武汉由于封城影响无法正常返回租住的租客,公司目前为其提供一个月减免租金的政策。此外有部分业主称,后续接到蛋壳公寓方面的联系电话,称要把30天免租期降为15天,但多名受访者均表示他们没有同意。

蛋壳公寓以“疫情”是不可抗力为名,把损失“强制”转嫁给房东,是否合理、合法?多名律师表示,疫情是突发意外事件,但能否构成合同中的不可抗力因素,还要看疫情是否对合同的正常履行构成影响。但不论疫情是否构成不可抗力,蛋壳公寓免租并没有法律支持,合同变更需要双方协商。

北京京安律师事务所张越律师告诉时间财经,以不可抗力要求免租没有法律依据。不可抗力事件的法律效果为发生违约行为时不需承担违约责任,但是不代表租户或者蛋壳公寓不需要支付或应当减免租金,对于因不可抗力导致不能及时交租不承担违约责任,但仍应在不可抗力事件结束后缴齐租金。

来自:受访者提供

除了回绝蛋壳的免租要求,部分业主已经开始了行动。李莉告诉时间财经,按照合同约定,蛋壳公寓延迟交付租金满15天,甲方有权单独解除合同。她咨询了律师,后者告诉她北京肺炎疫情目前并不构成租赁合同的不可抗力。

而在维权群中,也有业主表示,如果蛋壳不按合同约定支付租金,就要“收回”自己的房子,甚至停水停电。

张越律师告诉时间财经,如果平台没有履约,业主是否有权直接上门收回房产要看合同约定,无法简单判断。从法律上而言,如果平台没有履约,租户可以代为履行,如果租户不代为履行的,业主有权利要求腾退。也就是平台不付租金,租户就该直接付给业主,如果不付的话业主可以要求腾退。

蛋壳危机

新年这把火不仅烧到了蛋壳公寓的用户,蛋壳公寓的员工们也未能幸免。

李晚告诉时间财经,1月29日,自己的领导用钉钉语音给部门开会,说由于疫情,所有员工分三种:

1、总监及总监级别以上的,1月份、2月份工资都取消

2、总监级别以下的,20%的人2月3日复工,但不来办公室远程办公,什么时候来办公室另外通知,这些员工现在会领到1月份工资的50%,2月工资和另外50%在3月份领;

3、其余80%的员工,1月份工资延迟到3月份发,2月份不上班(也不远程办公),2月份工资只有约1500元,相当于北京最低工资标准(2200元)的70%。

“另外还通知,3月份应该会复工,但没有通知具体几号复工,假如没有复工,3月份继续领1500元。”李晚说当时就有员工提出了异议,有人质问1500元的工资如何在北京生存,有人质疑为何1月的工资3月发:“还有一名技术中心的同事,在钉钉群里@自己的领导要求回应疑惑。”

来自:受访者提供

李晚表示,之后不久就接到通报,这名提出质疑的员工现在已经被公司开除,且不给予任何赔偿,领导还“告诫”其他员工不要效仿。

“公司没有明确说3月份具体几号复工,不复工就还得继续领北京市最低工资,那样的话,员工如果熬不下去就很可能自己辞职了,就不会有赔偿了。”李晚认为:“公司可能确实是因为资金运转紧张,需要裁掉一部分员工。但是又不想给n+1赔偿金,就用这种方式逼迫员工辞职,变相裁员。”

李晚称,其实早在疫情开始之前,公司内部就有诸多反常,“公司入职的时候承诺14薪,但2019年的年终奖没发;2019年底的时候,好几个经理、主管级别的中层离职,甚至上市这样的大事,也没有任何公司或者部门层面的庆祝活动。”

张越律师表示,根据北京市人力资源和社会保障局颁布的京人社办发〔2020〕2号文,用人单位因受疫情影响导致生产经营困难的,可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时、待岗等方式稳定工作岗位,尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业,可按规定给予失业保险费返还。应当与职工协商一致后,企业可采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时、待岗等方式稳定工作岗位。

数据来自:蛋壳公寓招股书

根据招股书,蛋壳公寓2017年至2019年通过股权融资获得8.15亿美元(约57亿人民币),加上IPO的1.3亿美元(最高可达1.5亿美元),过去四年融资总额超过65亿元。

高速发展的同时,蛋壳公寓的亏损同样触目惊心个。2017年、2018年、2019年前三季度,蛋壳公寓的净亏损分别是2.7亿元、13.7亿和25.2亿,不计算2019年第四季度的情况下三年净亏损亏损超过40亿。

除了日常运营造成的亏损,蛋壳公寓其他的经营活动也占用大量现金流,包括装修出租房、2亿美元收购爱上租等固定资产投资,向业主支付定金(根据合同,蛋壳公寓需要支付业主未来1-3月的租金),以及对部分早期投资者的股票回购,巨额亏损之下,股权融资获得的60多亿似乎不够填补蛋壳公寓的“资金窟窿”。

在招股书中蛋壳公寓披露,从历史上看,其资金主要依靠发行优先股的收益,以及银行和金融机构的借款,其中包括租金融资,也就是曾在行业中引起极大争议的长租公寓“租金贷”。

租金贷

北京朝阳区的租户张先生告诉时间财经,自己是在2019年10月底与蛋壳公寓签约,当时签了1年的租金贷,签约的金融机构是腾讯的微众银行,他展示了自己租房时签订的个人借款合同。 

来自:受访者提供

在招股书中,蛋壳公寓解释了自己与租户间的租赁合约。蛋壳公寓通常与租户签订为期一年的租赁合同,租户需要预先支付一定的押金。租户有数种可以选择的支付方式,包括年度、半年度、季度支付租金,除此之外,租户还可以选择的一种途径就是“租金贷”,也就是租金消费贷款。

租户选择租金贷后,蛋壳公寓会联系与自己合作的金融机构。金融机构将对居民进行信用评估,如果获得批准,将给出融资条件并与租户签订融资协议。金融机构将支付蛋壳一笔预付款,居民将按月分期偿还贷款给金融机构,蛋壳公寓向相关金融机构支付相应的利息。如果租户的租赁提前终止或未能按月还款,蛋壳公寓需要将剩余租赁期的预付款退还给相关金融机构。

来自:招股书

对于蛋壳公寓来说,这种模式的好处在于:通过租金贷,蛋壳公寓在租赁期开始时从金融机构收取现金,也就是与租户租房协议的大部分租金,这些钱被用于支付蛋壳公寓的营运资金需求和投资活动,还有一部分被金融机构锁定成为“限制现金”,以在租户停止租赁合同时偿还金融机构。

蛋壳公寓与租户签订的协议通常是1年,也就是说,蛋壳公寓在和租户的租赁期开始时就能收回未来1年的租金。而蛋壳公寓与业主签订的协议往往是支付1-3个月的定金,利用二者的时间差,“租金贷”能保证蛋壳公寓现金流充足。

根据招股书的数据,截至2017年底、2018年底和2019年9月30日,蛋壳公寓通过租金贷获得的预付款分别为人民币9.376亿元,人民币21.270亿元(2.976亿美元)和人民币31.570亿元(4.345亿美元)。此外还有租户预付款分别是1.057亿元人民币,2.795亿元人民币(3910万美元)和7.943亿元人民币(1.111亿美元)。

来自:招股书

蛋壳公寓利用这些超前的现金流扩大投资加速发展,能一定程度掩盖经营中遇到的亏损问头。但随着蛋壳公寓规模越来越大,需要支付给业主的租金也越来越多,其中选择租金贷的租户,每月缴纳的租金是向银行还贷,蛋壳公寓不仅收不到租金,还要支付相应的银行利息。

对于这种风险,中原地产首席分析师张大伟在接受新华社采访时表示,长租公寓操作租金贷,改变了原来中介机构简单的“中介费+差价”经营模式,把企业变为投资者,利用早收租户租金,晚付房主租金的方式加速扩张,一旦出现经营问题,就会出现上下游的多重纠纷。

2018年以来,包括杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等多家长租公寓暴雷,租金贷的经营风险也让外界悉知。近年来,蛋壳公寓平台上的“租金贷”比例已经有所下降。根据招股书,2017年,2018年和截至2019年9月30日的9个月与,租户中选择租金贷的比例分别是91.3%,75.8%和67.9%。

截至2019年三季末,蛋壳公寓仍有2/3的租户走租金贷,只有1/3的租户可以带来现金流入,或许不足支付业主租金、员工工资、银行利息这些源源不断的现金流出。此外,国内疫情的形势影响了租房需求,未来数月蛋壳公寓获取资金的重要来源——“现金贷”也将受到影响。

如果蛋壳公寓“暴雷”,租房者可能面临“财”、“房”两空的困境。张越律师告诉时间财经,如果平台和租户不付租金,出租人(业主)要求腾退是法定权利,租户与金融机构的争议与业主无关。

对于涉及到的种种问题,时间财经多次通过客服、邮箱等方式联系蛋壳公寓,并将采访提纲发给一名蛋壳在职员工,后者表示将把问题转交给相关部门,截止发稿,未收到任何回复。

(文章来源:时间财经)

 来源:时间财经  责任编辑: 黔小编

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