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郁亮掌舵两年半 | 万科与恒大差距拉大、被碧桂园反超

近日,万科发布最新经营数据,2019年全年合同销售金额6308亿元。

  对比2019年销售额排名前四位的房地产公司近两年的销售额,另外三家销售额大踏步前进时,万科是碎步前行,但是,其杠杆率却在升高。

  郁亮从2017年6月开始任万科董事会主席,到现在经历了两个完整的会计年度。

  截至2019年12月19日,姚振华实控的深圳钜盛华公司和前海人寿保险持续减持万科,两家机构所持万科的股票数量已经不到总股本的5%。而在2017年6月末,两家机构合计持有万科股票数量占总股本25.4%。

  谨慎投资,销售额被“后辈”们赶超

  与万科相比,同为行业前四的另外三家——融创中国(1918.HK)、碧桂园(2007.HK)和中国恒大(3333.HK),还是房地产行业“新手”。在“后辈”面前,近几年一直喊着房地产白银时代的万科,被碧桂园反超,与中国恒大差距增大,即便是和融创中国相比,优势也所剩无几。

  万科在其2016年报中,对销售方面表述是“实现销售金额3647.7 亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位”。而在2017年和2018年的年报中,在行业中排名均无表述。

  但是,在公告中,万科还是在2017年透露,“22个城市的销售金额位列当地第一”,2018年“24个城市的销售金额位列当地第一”。这两年,万科有销售的城市数量都在60个左右。

  万科不再披露排名位置,但还是可以通过三方数据看出排名变化。

  据克而瑞研究中心公布的数据,2019年按照权益销售金额(编者注:合作项目按股权比例计算的销售额)排序,前四名公司从大到小依次是碧桂园、中国恒大、万科和融创中国。而在2016年,权益销售金额排名中,中国恒大第一、万科第二,碧桂园第四,融创中国第九。

  近年来,融创中国快速扩张。2016年,融创中国合同销售额比万科少59%,到了2019年,融创中国合同销售额只比万科少12%。从绝对值看,在2017年至2019年这3年间,融创中国落后于万科年度合同销售额,从2141亿元降到了746亿元。

  碧桂园则在同期实现了反超。克而瑞研究中心数据显示,2016年碧桂园权益销售额只有万科的90%;2017年碧桂园超过万科;到了2019年,其权益销售额已达万科的1.34倍。

  中国恒大领先优势也在加大。2016年,中国恒大权益销售额比万科多944亿元,近几年领先优势更加明显,2019年比万科多1679亿元。

  业内人士分析,万科近年来的表现,和其运营策略有关。

  在2017年报中,万科对2018年的经营策略是“以现金流为基础,谨慎投资,持续优化资债结构”。在万科2018年报中,对2019年度策略同样有“谨慎投资”“投资测算预留足够的安全边际,保证投资质量和合理的资源总量”的表述。

  加大杠杆,有息负债3年间增长1323亿元

  虽然万科在年报数度提及要“谨慎投资”,但是公司的有息负债却在逐年提高。在降杠杆成为近几年宏观经济的关键词时,号称要“活下去”万科,杠杆在逐渐增加,净负债率也在提升。

  2016年至2018年,万科有息负债分别是1289 亿元、1906亿元和2612亿元。在2017年和2018年两年间,公司有息负债余额翻倍。有息负债占总资产的比例也逐渐提升,2016年至2018年分别是15.5%、16.4%和17.1%,

  虽然万科销售毛利率提升,但是,当新增负债不能迅速产生收益时,就可能摊薄整体收益。2016年至2018年,万科总资产收益率从3.93%降至3.66%。

  2018年末万科净负债率 30.9 %,继续处于行业低位。

  2018年中国恒大等公司却大幅降杠杆。中国恒大的年报中重点强调“通过综合措施,大幅降低债务水平及负债率”,净负债率同比降低31.8个百分点,总借贷水平同比降幅为8.1%。

  有业内人士评价称,虽然万科的负债率处于行业较低的水平,但似乎有些“后知后觉”,2016年、2017年未能像其他地产企业那样大规模扩张;中国恒大整体负债率较高,却借着2016年、2017年的销售高峰,大大降低了负债率,对行业走势的预判似乎更精准。

 来源:中国经济周刊  责任编辑: 黔小编

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