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建业地产固守河南遭内外夹击 省外扩张尚无实质进展

来源:斑马消费

正在进行的中超联赛如火如荼,河南建业队老板胡葆森,在资本市场亦是轰轰烈烈。

在7月份20多天里,胡葆森耗资超40亿元,先后拿下建业地产二股东凯德集团清仓的股份,以及装配建筑企业中民筑友控制权。

胡葆森是建业地产实控人,无论是他接手股份加仓上市公司,还是先期切入装配建筑领域,其用意被外界看作是为公司向外扩张作出铺垫。

在头部房企陆续进入和本土房企崛起的同时,固守河南的建业地产已处在内外夹击之中。在今年3月的业绩会上,胡葆森首度松口公司要走出河南,不过目前尚无实质性动作。

内外夹击

建业地产(00832.HK)稳坐河南房企头把交椅多年,被业内称为河南最大的“地主”。

2018年,公司实现收入147.83亿元,归母净利润11.54亿元,同比分别增长6.52%和42.26%。

不过,自2008年登陆港股,公司在资本市场的表现泛善可陈,当前公司市值刚过百亿。

在地产黄金十年,国内各大房地产企业纷纷涌向全国抢地、做大规模,胡葆森及建业地产启动下沉战略,用6年时间从河南省会郑州覆盖到省内地市级,2017年末,公司的项目覆盖遍及“五级市场”,渗透到一些人口稠密、经济消费能力尚好的县级市场及中心城镇。

截止2018年末,公司已进入河南省内18个地级城市和77个县级城市,拥有在建项目118个。其中,16个项目位于郑州,102个项目布局在省内其他城市,在建项目总建筑面积2172.1万平方米。

公司在河南储备了大量土地,2018年末,公司4608万平方米的总土地储备中,河南省内占比98.1%,1.9%位于海南。

随着碧桂园、万科和融创等头部房企掘进河南市场,当地市场格局已悄然变化。

2018年河南区域销售金额排名房企前十中,本土房企只占4个席位,外来房企销售金额占前十名房企总销售金额的一半以上。

与此同时,河南本土房企正商地产、康桥地产等不断赶超,建业地产正处于内外夹击之中。

克尔瑞2018年郑州房企权益销售金额排行榜显示,排名首位是河南正商地产,权益销售金额220亿元以上,第二、第三分别是碧桂园和万科,建业地产排名第4;2017年,权益销售金额排名前三名分别是正商地产、康桥地产和永威地产,建业地产位居第6。

亿翰智库发布的2019上半年郑州市典型房企销售业绩TOP10中,建业地产销售业绩位居第7。今年前6个月,公司取得物业销售合同销售额395.91亿元。

郑州一直是建业地产的核心市场,公司拥有的市场份额已从2008年的58.42%跌落至2018年的25%。

固守河南之痛

2008年,柳传志、潘石屹等“八星助阵”建业登陆港股,让胡葆森无限风光。

相比融信中国、旭辉控股等新兴崛起的千亿房企在规模上大步跃进,公司深耕河南27年, 2018年的销售金额为723.66亿元。

深耕河南直至县级市场,是胡葆森看到了当地城镇化带来的商业机会。2015年,他在《寻找建业的蓝海》中写道:未来15年,河南省将有3500万人进城,需新增住房面积10亿平方米。

2018年,公司新进入13个河南县级城市,在建项目由2017年末的92个增至2018年末的194个。期末,公司超过4600万方的总土地储备中,郑州土地储备量136.78万平方米,占比29.7%,其他分布在省内各地级市及县级市场。

克尔瑞研究显示,建业地产在河南省内三四线城市场的发力,让公司在当地的市场占有率从2017年的4.3%升至2018年末的9%。

与此同时,公司负债总额陡然上升,2018年末总负债916.93亿元,同比增长69.63%,负债率连续攀升已近90%。

今年4月至6月,公司陆续出售多宗项目及债权回笼资金。

斑马消费初步统计,今年4月,公司向百瑞信托出售郑州金水项目49%股权及债权,对价13.35亿元;5月,全资子公司河南龙宇股权出让,涉及金额8.15亿元;6月,公司将旗下信阳天恒置业50.31%股权出转让给东方今典,对价5.27亿元。

除变卖项目及股权,2019年以来,公司先后发行两次美元债,合计募资5亿美元。

胡葆森固守河南,昔日“战友”凯德集团选择清仓撤退。7月初,凯德集团将所持建业地产24.09%股权转让给胡葆森控制的恩辉投资,作价28.31亿港元。2006年,凯德集团以6亿元入股,成为建业地产第二大股东,这一结局已算圆满。

凯德集团总裁罗臻毓对外表示,退出建业地产皆因其主营业务集中河南,已不在凯德核心城市范围内。

此前,胡葆森通过恩辉投资持有公司50.75%股权,是公司第一大股东,交易完毕,恩辉投资持股比例升至74.84%。

走出河南尚无实质动作

内忧外患之际,胡葆森终于坐不住了。在今年3月举行的2018年业绩发布会上,胡首次松口要“走出去”。

这次“有限度”的“走出去”,同样延续了胡葆森一贯的谨慎和保守,其前提条件是对管理半径、产品形态和模式进行预先设定:管理半径要求500公里,与河南相邻6个省为主要目标市场;采取轻资产模式,持股不超过20%;在产品形态上主要以中原文化小镇为主。

斑马消费注意到,除了去年12月,公司与德隆钢铁在河北邢台签署战略合作开发小镇协议,至今,公司“走出去”战略并未有实质性动作。

从今年一季度披露拿地情况来看,公司仍将火力集中在河南省内,先后在郑州、安阳、许昌下辖禹州县和周口下辖鹿邑县,共计收购4宗土地,合计斥资30.19亿元。

克尔瑞公布今年上半年中国房地产企业操盘榜TOP200显示,建业地产销售面积和销售金额分别位居全国第13位和第36位。

业内人士早已对建业地产拓展外省市场显出担忧,易居研究院总监严跃此前表示,建业地产对内投资面临竞争性压力,对外拓展投资力度和经验明显不足。

 来源:新浪财经  编辑:滚动新闻编辑组

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